Експерт з нерухомості: Ціни на житло зростатимуть

Корреспондент.net, 15 липня 2005, 18:55
0
30

Гість сьогоднішнього чату Кореспондент.net – керівник Печерського відділення агентства нерухомості "Благовіст" Галина Мельникова впевнена, що нестримний ріст цін на квартири в Києві триватиме і надалі.

- Який зараз відсоток кредиту на житло?

- Лідери ринку кредитування мають ставку 11-12% річних.

- Скажіть, будь ласка, яка комісія у вашого агентства?

- 5% від вартості квартири. Сюди входять ексклюзивні послуги, надані агентством.

- Галино, нещодавно я взяв кредит у Приватбанку на вторинне житло. Чи можу зараз отримати державну компенсацію або молодіжний кредит? Мені 26 років.

- Система оформлення кредиту молодіжного полягає в тому, що ви проходите спочатку співбесіду у фонді сприяння молодіжному будівництву і лише після цього отримуєте можливість пільгового кредитування.

- Доброго дня, Галино! Скажіть, будь ласка, який фактор є основною причиною росту цін на вторинному ринку нерухомості в Києві у 2005 році?

- Ріст цін на будь-якому ринку визначає попит.

- Галино, де можна отримати інформацію про те, у яких на цей момент новобудовах в м. Києві є можливість брати квартири в кредит ? У газетах і журналах звичайно друкуються перекупники, які не працюють у кредит.

- Таку інформацію можна отримати в банку, де є список тих будівельних компаній, які вони кредитують на первинному ринку.

- Чи є у вас які-небудь партнерські відносини з будівельними компаніями в м. Києві? Якщо є, то з якими?

- На сьогоднішній день компанія розробляє програму співробітництва з будівельними компаніями.

- Продовження питання: а документи будуть оформлені неправильно. Адже, прийшовши до вас, люди, які особливо вперше купують квартиру, покладаються на вас.

- Усе, що стосується ЖЕКів, це інформація, яку можна отримати безпосередньо в самих ЖЕКах. Тому документ, виданий ЖЕКом, це документ, за який вони несуть відповідальність. Ви завжди можете звернутися до директора тієї філії, з яким ви вирішували це питання. Директори доступні для всіх клієнтів.

- Чи у вас які-небудь партнерські відносини з банками, які б надавали спеціальні умови з кредитування угод за вашою участю? Якщо так, то які умови і з ким?

- Ми співробітничаємо з будь-якими банками, які працюють на ринку і з якими зручно працювати нашим клієнтам. На сьогодні ми найбільше співробітничаємо з "Укрсоцбанком" і "Райфайзенбанком".

- Так коли ж припинитися нестримний ріст цін на квартири?

- Прогнози цього року кажуть про те, що ріст триватиме.

- Скажіть, будь ласка, навіщо користуватися послугами агентства нерухомості, що не може давати чітких гарантій?

- Компанія дає абсолютно чіткі гарантії щодо юридичної ліквідності об’єктів, куплених через "Благовіст". Підтвердження наших гарантій – свідоцтво, що компанія дає клієнтам. Це сертифікат якості роботи компанії.

- Шановна Галино, мої друзі, які користувалися послугами Вашого агентства, скаржаться, що ви не даєте абсолютно ніяких гарантій на те, що надані вами відомості (наприклад, щодо заборгованості за квартиру) виявляться недостовірними.

- Усе, що стосується ЖЕКів, це інформація, яку можна отримати безпосередньо в самих ЖЕКах. Тому документ, виданий ЖЕКом, - це документ, за який вони несуть відповідальність. Компанія надає систему взаємної відповідальності між клієнтами підписанням відповідного документа. Ви завжди можете звернутися до директора тієї філії, з яким ви вирішували це питання. Директори доступні для всіх клієнтів.

- Чи є новини про молодіжні кредити під низькі відсотки?

- Новини однозначні: програма створена. Проблема у відсутності грошей у державному бюджеті для компенсації.

- Доброго дня. Питання таке: я хочу здати свою трикімнатну квартиру на Печерську. Яким чином мені максимально ефективно організувати роботу з Вашим агентством?

- Найвдаліший варіант – приїхати безпосередньо у філію і почати працювати з конкретним експертом, який може дати детальну інформацію.

- Які відомі банки починають кредитувати під житло (застава саме житло) з молодіжним кредитуванням і мінімальним внеском?

- "Укрсоцбанк" – один з найбільших банків, що займаються молодіжним кредитуванням.

- Галино, доброго дня! Олег Шевцов, нема про що запитувати, просто бажаю успіхів у всіх починаннях!

- Велике спасибі і взаємно.

- Чи вважаєте Ви, що український ринок житла перегрітий, тобто вкладення капіталу в нерухомість є ризикованим.

- Прогнози реально можна вибудовувати на сьогоднішній день, принаймні, до кінця цього року. Однозначно, падіння цін не передбачається. У середньому, подорожчання квартир – 5-8% на місяць.

- Шановна Галино! Як би Ви могли прокоментувати той факт, що ціни на вторинному ринку нерухомості в Києві майже впритул наблизилися до цін на нерухомість у таких містах, як Нью-Йорк, Лондон, Париж?

- На мій погляд, з одного боку, це прекрасно, оскільки свідчить про те, що Київ – велике європейське місто. Усім, хто хоче придбати квартиру і має на це гроші, я щиро бажаю це зробити.

- Доброго дня, Галино! Як Ви вважає, краще купити квартиру на первинному ринку і чекати здачі будинку пару років, або купити на вторинному ринку у щойно побудованому будинку і заплатити агентству 5% (переплативши в такий спосіб мінімум 2 000 доларів)?

- Дивлячись, яку мету має покупець. Якщо його цікавить об’єкт нерухомості, щоб в’їхати і жити в ньому, він повинен звернутися до ринку вторинного житла. Якщо просто капіталовкладення – це може бути і первинний ринок.

- Як Ви оцінюєте будівництво елітного району Воздвиженка?

- Взагалі мені дуже подобається будинок. І думаю, що там класно жити. Там непоганий район, церква поряд, що дає дуже позитивну ауру. Однозначно, це житло високої якості.

- Скажіть, будь ласка, що таке ліквідаційна вартість житла? І чим вона відрізняється від звичайної? Дякую.

- Якщо мова йде про знесення "хрущовок", то проекти, які запропоновані з цього питання, не передбачають систему обліку ліквідаційної вартості. За ідеєю, будь-хто, чий будинок підлягає знесенню, повинен отримати 50% від вартості житла.

- Доброго дня. Скажіть, чому таке дорозі житло в Тернополі, адже це не столиця (метр 425-480 $). Як, на Вашу думку, ці ціни штучно завищені, і що робити тим, хто не на заробітках за кордоном.

- Саме тому, що це не столиця. Вартість квадратного метра в Тернополі – 400-500, у столиці – від 1000 і вище.

- Дякую за відповідь! Скажіть, будь ласка, який відсоток угод на сьогоднішній день на вторинному ринку нерухомості становлять угоди винятково з метою капіталовкладення?

- Дуже складне питання. Клієнти, які купують об’єкти нерухомості, не інформують нас про мету купівлі житла. Я думаю, що це конфіденційна інформація кожного з покупців.

- Які документи повинен надати брокер після здійснення купівлі-продажу квартири як гарант "чистоти" угоди?

- Я не знаю, які документи надають інші брокери і не знаю, які вони дають гарантії. Компанія "Благовіст" своїм покупцям надає свідоцтво, що є сертифікатом якості.

- Чи не вважаєте Ви завищеними Ваші комісійні? (5%.) Чим вони аргументовані? Чи не плануєте їх знижувати, адже грошовий еквівалент зростає?

- Ми єдина компанія на ринку нерухомості, яка на сьогодні реально перевіряє об’єкти нерухомості. Це система ексклюзивних перевірок. Це перевірка справжності паспортів, перевірка обліку в психоневрологічному диспансері. Це видача сертифіката якості нашої роботи. І ми є єдиною компанією, діяльність ріелтора якої застрахована на мільйон доларів. Тобто ми несемо відповідальність не словах, а на ділі.

- Яка зараз середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку? Яким має бути перший внесок, якщо квартира купується в кредит?

- Середня сума первинного внеску – 20%. Середня вартість однокімнатної квартири – від 45 тисяч.

- А як найбільш ефективно можна придбати квартиру в кредит з мінімумом витрат часу на оформлення всієї документації? І за який час можна придбати у Вашому агентстві квартиру в кредит?

- Кредитні комітети великих банків приймають рішення після надання документів протягом двох-трьох днів. Швидкість пошуку квартири – робота компанії "Благовіст". Маючи велику базу даних, це питання можна вирішити в досить короткий термін, залежно від вартості квартири.

- Галино, чи вважаєте Ви, що сьогодні набагато вигідніше вкласти капітал у закордонну нерухомість?

- Я думаю, що ціни на закордонну нерухомість сьогодні є досить стабільними. Якщо ми кажемо про заробіток, то є сенс вкладати гроші в українську нерухомість.

- Після того, як по телефону я дав інформацію в "Благовіст" про те, що хочу здати квартиру, я отримав дуже велику кількість дзвінків від "лівих" людей, причому навіть з питаннями, чи не продаю я квартиру. Мова йде про витік інформації або так прийнято?

- Однозначно, інформація, надана клієнтами компанії "Благовіст", є конфіденційною. Ми не продаємо інформацію. Нею користуються тільки співробітники компанії. Є на ринку компанії, що закуповують бази даних і "продзвонюють" клієнтів. Я вважаю, що це робити неетично і компанія "Благовіст" цим не займається.

- На Оболоні біля набережної створюється шматочок Європи – там повністю своя інфраструктура – банки, магазини, розважальні центри і т.д. Чи може той район стати другим центром Києва, а ціни за 1 кв. м зрости ще на 50% - 100%?

- Історичний центр Києва завжди залишиться одним, іншого не буде. Що стосується "Оболонських Липок" – це дійсно дуже гарний цікавий район. При цьому середній ріст цін – 5-8% на місяць. Ви можете розрахувати свій доход.

- Доброго дня! Коли у Вашому агентстві падатимуть відсотки за зняття квартири або купівлю? 100% місячної квартплати при оренді і 5% від вартості квартири при купівлі є досить великими грошами. Коли закінчиться бюрократизм у Вашому агентстві? Дякую за відповідь.

- Керівництво компанії "Благовіст", напевно, найдоступніше для будь-якого клієнта на ринку нерухомості. Ви можете звернутися із запитаннями до будь-якого директора компанії. Що стосується 5%, низка ексклюзивних послуг, про які ми вже казали раніше, дає будь-якому клієнтові ті гарантії, на які він так чекає, купуючи квартиру.

- Як Ви оцінюєте можливість прийняття Верховною Радою закону про зменшення кредитних ставок банків до 6-8% і як при цьому цей закон відіб’ється на ринку житла?

- Я вважаю, що Верховна Рада розпочинає дійсно всі спроби для того, щоб кредити на купівлю житла зробити максимально доступними для будь-якого жителя України.  Чи встигнуть вони зробити це цієї осені – не готова прогнозувати. Дуже хотілося б.

- У якому районі ви б порадили купувати квартиру в новобудові?

- Усе залежить від бажання і фінансових можливостей самого покупця.

- Брокерська контора (до якої я звернувся щодо купівлі нової квартири) стверджує, що договір на купівлю підписати ще не можна (у забудовника неготові всі документи), а ті, у свою чергу, кажуть, що всі квартири в будинку вже продані. Чи можливо таке?  

- Може бути, мова йде про оформлення документа про право власності на квартиру. Це можливо лише в тому випадку, коли будинок здано. До моменту здачі будинку ви можете придбати лише майнові права.

- Скажіть, чи відповідає ваше агентство за "юридичну чистоту" квартири? У випадку шахрайства з боку продавця і втратою квартири покупцем (рішення суду і т.п.) які дії вашого агентства? Не дай Боже такому статися, але все-таки ...

- Ми казали про те, що діяльність ріелторів компанії застрахована. У випадку, якщо судом буде визнано, що через помилку, допущену ріелтором, клієнт втрачає право власності, компанія виплачує матеріальну компенсацію в сумі вартості квартири.

- Із приводу купівлі нерухомості в Київській області. Брокери окупували весь ринок, обіцяючи продавцям завищену ціну. При цьому якість їхньої роботи "як у селі". Скажіть, на Вашу думку, чи не час ринком нерухомості зайнятися АМК? По-моєму, це монополізм.

- Мені важко судити про якість обслуговування клієнтів іншими компаніями, я можу казати лише про те, що "Благовіст" робить усе для високого рівня обслуговування кожного клієнта.

- Дякую за відповідь! Чи можна, на Ваш погляд, прийняти вартість апартаментів у великому європейському місті за горішню межу для цін на київську нерухомість? Чому?

- Дуже важко встановити планку як таку. Ми вже казали, що попит визначає вартість. Виходячи з цього, поки пропозиція перевищуватиме попит, ціни зростатимуть.

- Якою буде доля хрущовок у найближчі 2-3 роки, на Ваш погляд?

- Розроблено досить цікавий проект закону, що передбачає при знесенні житла компенсацію додаткову в розмірі 50%. Питання упирається знову в наповненість бюджету грішми – це досить великі фінансові витрати. Якщо такі кошти в держави будуть, то кожен мешканець "хрущовки" одержить нове якісне житло більшої площі.

- Шановна Галино! Чи правда, що приводом для подальшого росту цін також є іпотека, яка без істотного збільшення обсягу будівництва житла підштовхує покупця на здійснення угоди?

- Покупця не підштовхують до здійснення угоди. Це зовсім нормальне явище, коли людина, маючи фінансові можливості, поліпшує якість свого життя. При цьому можливість отримання більш дешевих кредитів дає можливість більшій кількості людей вирішити свої житлові питання.

- Просто з реального випадку – власниця продавала квартиру, заявила 30 тисяч. При зверненні в "Благовіст" їй пообіцяли не менше 35, і щоб вона не знижувала, мов, не в її інтересах. Квартира продавалася 2 місяці – і так і не продалася.

- Пропозиції, що надходять при обслуговуванні продавців від наших ріелтерів, у першу чергу, передбачають врахування інтересів клієнтів. Тому розглядаючи ваш окремий випадок, я б рекомендувала вам звернутися до керівництва тої філії, де він мав місце. Тоді ви зможете отримати інформацію про випадок, який Вас цікавить.

- Скажіть, будь ласка, з чого треба починати пошук купівлі квартири в Києві для молодої сімейної пари (на що звертати увагу, чого уникати і т.д.)?

- Я вважаю, що молодій сімейній парі я б насамперед порекомендувала приїхати в "Благовіст". Це та компанія, яка реально зможе захистити їхні інтереси. При купівлі квартири самостійно люди можуть зіштовхнутися з великою кількістю підводних каменів. Той пакет ексклюзивних послуг, про який ми вже казали, дасть гарантії юридичної захищеності.

- Чи можна за 40 тисяч купити нову квартиру вже побудовану, наприклад, у Московському районі або на Позняках? Дякую за відповідь!

- У кредит – можна. Тим більше, що сума самого кредиту буде дуже маленька.

- Галино, невже Ви і самі вірите в те, що кажете про ріст цін на 5-8% на місяць? Це ж 60-96% річних?

- З початку року, за нашими даними, вартість житла в Києві збільшилася в середньому на 35-40%. Судіть самі...

- Які "ексклюзивні" послуги входять до 100% місячної плати при знятті квартири за допомогою вашого агентства?

- Ринок оренди має певну специфіку, і в разі оформлення договору оренди між фізичними особами, вони юридично зобов’язані оформити такий договір у нотаріуса. Практика свідчить, що більшість орендарів і орендодавців цього не роблять, і в цій ситуації захистити інтереси клієнта практично неможливо. Це не є проблемою агентства. Це небажання орендаря й орендодавця офіційно реєструвати відносини.

- Скажіть, будь ласка, а Ваше агентство продає житло в Австрії?

- Ні, на сьогоднішній день нерухомість за кордоном ми не продаємо.

- Скажіть, будь ласка, у якому разі або що має відбутися (я не про катастрофи), щоб ціни припинили ріст і може навіть стали зменшуватися?

- Ринок має бути наповнений. Наповнений житлом.

- Чи є можливість сьогодні перекредитування (у мене кредит під 14% на 10 років, я хочу перекредитуватися під сьогоднішні 11-12%), чи в Україні це ще не практикується?

- Треба читати договір кредиту, у якому може бути обумовлена можливість поміняти кредитора.

- Галино, а чому Ви уникаєте відповідей на запитання про перегрітість київського ринку нерухомості?

- Я вже казала, що попит визначає ціну. Пропозиція спізнюється за попитом, і через це продовжують зростати ціни. Я не можу сказати, що це перегрітість ринку, це планомірне подорожчання.

- Скажіть, будь ласка, скільки людей беруть участь у "перевірці" квартири і скільки це займає часу, якщо коштує 2000 доларів? Як на мене, це дуже завищена ціна за фактично відсутній відповідальності за результат.

- Над юридичною перевіркою квартири працює досить велика група людей – це провідні спеціалісти агентства і цілий юридичний відділ. Якщо вас не влаштовує оплата послуг, ви можете самостійно знайти об’єкт нерухомості на ринку, не користуючись послугами компанії.

- Чи не є причиною росту цін на житло робота ріелтерських компаній, які скупають це житло на первинному ринку і потім перепродають?

- Можу відповісти однозначно: "Благовіст" не займається скуповуванням і перепродажем житла. На сьогодні компанії з нерухомості не мають настільки великих капіталів, що дозволяють масово скуповувати нерухомість, щоб "робити погоду на ринку".

- Шановна Галино! Усі присутні тут уже знають, що "Благовіст" – лідер ринку. Учасники прийшли сюди дізнатися Вашу суб’єктивну думку про перспективу ринку, зокрема, найбільше запитань про подальший ріст цін і перспективи їхньої стабілізації.

- Питання повторюється. Повторюємо відповідь: Прогнози реально можна будувати на сьогоднішній день, принаймні, до кінця цього року. Однозначно, падіння цін не передбачається. У середньому подорожчання квартир – 5-8% на місяць. І ми очікуємо, що це відбудеться з початком осені. Це є звичайним сезонним ростом цін і повторюється щорічно.

- Хто є вашим конкурентом на ринку агентств з нерухомості?

- Якщо я скажу вам правду, ви все одно не повірите: у "Благовісту" немає конкурентів.

- Я збираюся виїхати за кордон на 1 рік. Надійних знайомих, кому я б міг здати квартиру, у мене немає, а "людям з вулиці" здавати не хочеться, усе-таки килим-меблі-техніка... Як краще вчинити?

- Ви можете звернутися до юридичної компанії і віддати квартиру в керування. Тоді всі ризики нестиме та особа, яка за договором керуватиме нерухомістю.

- Галино, наскільки Ви вважаєте перспективною купівлю квартири в Київській області?

- Купівля будь-якої квартири на сьогоднішній день, якщо ми кажемо про ріст цін або про капіталовкладення, є вигідною. Інша річ, що вартість квадратного метра в передмісті майже така сама, як і споруджуваного житла в Києві. Тому я б рекомендувала знайти можливість придбати житло в столиці.

- Галино, Ви згодні з тим, що зараз у Києві переважно будують житло собівартістю 300 дол./кв.м?

- Для тих, кого цікавить це питання, я б рекомендувала прийти як  відвідувачі на осінню виставку "Будівництво й архітектура", у якій братиме участь велика кількість будівельних організацій, і там можна буде отримати інформацію з цього питання. До речі, "Благовіст" проводитиме на виставці круглі столи, ви можете взяти в них участь.

- Скажіть, скільки квартир реально продається-купується на місяць, я маю на увазі статистику продажів?

- Ми кажемо про 500-600, але краще звернутися до бюро технічної інвентаризації, що реєструє всі угоди і володіє відповідною інформацією.

- Скажіть, є 65 000: що краще – брати дві на вторинному ринку або вкладати в інвестицію?

- Дві на вторинному ринку на сьогоднішній день за 65 тисяч купити досить важко, це будуть "гостинки", якість житла набагато нижча. Більш перспективним вважаю придбання на первинному ринку.

- Ви підтверджуєте те, що "Благовіст" є монополістом на ринку. А з монополістом такого рівня можна боротися лише державними методами.

- Ми є великою компанією, лідером ринку нерухомості, але ми не є монополістами. На сьогодні в Києві кілька тисяч компаній надають ріелтерські послуги.

- Мене цікавить кредит без первинного внеску на 30 років.

- Це питання, у принципі, є питанням до банку. При цьому, наприклад, такий банк, як "Укрсоцбанк", надає кредитування без первинного внеску, програма називається "Розшир свій життєвий простір". А ми готові знайти для вас квартиру.

- А якого числа буде виставка?

- Друга половина вересня.

- Шановна Галино, висловіть, будь ласка, свою професійну думку з приводу майбутнього земельної іпотеки в Україні.

- Це теж банківське питання. Наприклад, на сьогоднішній день "Раффайзенбанк" має програму кредитування щодо земельних ділянок і щодо забудови житла на цих ділянках. Відділ заміської нерухомості нашої компанії готовий знайти вам ділянку, а наш партнер "Раффайзенбанк" дасть кредит.

- Чи Може на вторинному ринку нерухомості Києва відбутися "обвал" цін, подібний до того, як це може статися з курсом акцій на фондовому ринку? Якщо так, то які фактори можуть цьому сприяти?

- Обвалити ціни на житло може техногенна катастрофа, економічний колпас (не дай Боже). А насичення ринку може призупинити ріст цін.

- Скажіть, за скільки можна зараз купити невеликий будинок у передмісті Києва?

- Якщо ми кажемо про 20-кілометрову зону, ми будемо стартувати від 100 тисяч, якщо мова не йде про старе житло. Якщо ж мова йде про старі будинки – це може бути 25-30 тисяч. Якщо це 70-кілометрова зона, то будинки 20-літньої давнини можуть коштувати близько 35 тисяч.

- Галино, чи багато у Вас клієнтів іноземців і як відрізняються умови купівлі-продажу нерухомості в Україні для нерезидентів?

- На сьогодні клієнтів-іноземців у "Благовісту" досить багато. Юридично купівля квартири нерезидентом практично нічим не відрізняється від купівлю резидентом, якщо мова йде про фізичних осіб. Юридична особа повинна отримати дозвіл від генеральної дирекції з обслуговування іноземних представництв. У плані матеріальних витрат купівля іноземцем нерухомості ніяк не відрізняється від купівлі громадянином України.

- Галино, коли почнуть споруджуватися будинки з компактними (до 35 кв. м однокімнатні, до 55 кв. м двокімнатні) квартирами?

- Ми як ріелтери говоримо багато і дуже цього хочемо. Оскільки це те первинне житло, що зможе купити молода родина або ті, хто переїжджає в Київ. Наскільки це вигідно забудовникам, можуть сказати тільки вони. Хоча, можу сказати, зараз про це (масове житло) кажуть дуже багато.

- Галино, хотілося б усе-таки почути Вашу відповідь на запитання про те, чи буде введено податок на перепродаж нерухомості протягом 3 років і як це вплине на ціни? Адже це фактично не оподатковуваний ніякими податками доход, що не вимагає ані найменших зусиль.

- З 1 січня 2006 року набирає чинності 11-та стаття "Закону про податок з доходів фізичних осіб". Такий доход, як доход із продажу нерухомості, потрапляє під оподатковування від 1% до 13% залежно від різних умов.

- Галино, скільки співробітників працює загалом у всіх відділах вашого агентства і який річний оборот вашої фірми?

- На сьогоднішній день працює більше 500 співробітників, найближчим часом  відкривається ще 2 філії. Що стосується річного обороту – я не готова назвати цифру, я її не пам’ятаю.

Дякую за запитання. Бажаю всім вирішити свої житлові проблеми. Сподіваюся, що мої відповіді були досить цікавими і зрозумілими для всіх вас. До побачення.

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.
powered by lun.ua

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ

Загрузка...
Loading...

Корреспондент.net в соцмережах