Ціни під обстрілами. Як працює ринок нерухомості в зоні АТО

Охочих продати нерухомість у зоні АТО, як і раніше, в десятки разів більше, ніж тих, хто хоче її придбати.

Родині Герасимчуків з Луганська пощастило – вони виїхали з міста до Києва саме перед початком бойових дій, пише Олена Романюк у №4 журналу Корреспондент від 5 лютого 2016 року. Навіть більше, буквально за пару днів до цього їм вдалося продати свою двокімнатну квартиру в хорошому районі Луганська за $ 40 тис. Вивозили гроші в електропічці.

«Оскільки в регіоні вже тоді було неспокійно, нам довелося вийняти з електропічки всю «начинку» і заховати гроші таким чином. Потім ми всю ніч не спали в поїзді, чатували», – розповідає Наталя Герасимчук.

Вікторії Родіоновій з Донецька пощастило менше. Вона переїхала до Києва вже після того, як в рідному місті почали стріляти. І продати однокімнатну квартиру в новому будинку дівчина не встигла. Зараз же зробити це практично неможливо, а знімати житло в столиці – дорого.

«Моя квартира розташована нехай і в новому будинку, але в Петровському районі, в напрямку Мар'їнського блокпоста. Тобто, у разі чого в будинок може влучити снаряд ... Тому більше ніж $ 6-10 тис. за свою квартиру я запросити не можу. Та й то, ріелтори сумніваються, що її хтось купить», – не приховує свого розчарування Родіонова.

Майже даром

За даними Державної служби з надзвичайних ситуацій, на сьогоднішній день із зони АТО в інші міста України виїхало близько 1 млн осіб. Ще кілька сотень тисяч виїхали в Росію. Багато з цих людей залишили свої будинки назавжди, а отже, продати наявну на батьківщині нерухомість для них – природна необхідність.

«Сьогодні на одного покупця житла в зоні АТО припадає 30-40 продавців», – розповідає Корреспонденту директор донецького агентства нерухомості Жилком Сергій Тахтаров.

За його словами, багато колишніх жителів Донбасу прагнуть продати свою нерухомість, щоб придбати житло на новому місці проживання. Але біда в тому, що квартири в зоні АТО мало хто купує – кількість угод на ринку нерухомості «ДНР»/«ЛНР» зменшилася на 70-80%. І це незважаючи на те, що ціни на житло впали у 2,5-3 рази в порівнянні з доконфліктним періодом.

«Квартири в зоні АТО сьогодні купують переважно місцеві жителі. Комусь потрібні гроші, щоб фізично вижити, і він продає своє житло в престижному районі і купує меншу квартиру в районі, віддаленому від центру. Хтось, навпаки, намагається переїхати з району безпосередніх обстрілів в місця тихіше. Але це якщо у людини є якісь заощадження», – наводить приклад донецький ріелтор, яка побажала залишитися неназваною.

За її словами, в середньому люди хочуть купити квартиру за ціною до $ 15 тис. Популярні райони Донецька на околицях – Будьонівський і Пролетарський, тому що вони далеко від гарячих точок, тут практично не чути обстрілів. А ось Куйбишевський, Київський і Петровський, як то кажуть, «по нулях» – немає попиту, тому що це найнебезпечніші місця обстрілів.

Втім, як показує приклад Родіонової, а також свідчать оголошення про продаж квартир на інтернет-порталах, жителі небезпечних районів не втрачають надії продати там свої квартири за будь-які більш-менш адекватні гроші.

Однокімнатну квартиру недалеко від залізничного вокзалу в придатному для життя стані пропонують лише за $ 10 тис., однокімнатну в самому центрі Донецька на бульварі Шкільному поруч з Донбас Ареною – за $ 20 тис.

Наприклад, однокімнатну квартиру недалеко від залізничного вокзалу в придатному для життя стані пропонують лише за $ 10 тис., однокімнатну в самому центрі Донецька на бульварі Шкільному поруч з Донбас Ареною – за $ 20 тис. З огляду на, що вивезти меблі і техніку вельми проблематично, практично всі квартири продаються з «повним фаршем».

Водночас попиту на будинки та елітну нерухомість в зоні АТО немає зовсім. Хоча ціни на них, як і на інші об'єкти, впали в три-чотири рази. Наприклад, якщо ще півроку тому за елітну квартиру на бульварі Пушкіна в Донецьку просили $ 300 тис., то зараз запити власників такого житла знизилися до $ 90 тис.

«Як показало життя в Донецьку, снарядам і мінам абсолютно все одно, куди влітати – в пластикове вікно, у стіну з утепленням або вибухати на місці для паркінгу, що входить у вартість квартири. Якщо пошкоджені водопроводи, то гріш ціна будь-яким очисним системам, а якщо немає електрики, то люстра за тисячу доларів – лише марна висулька», – справедливо зауважує житель елітного будинку, в місці розташування якого неодноразово пролітали снаряди.

Ситуація в інших містах Донбасу більш гнітюча, але й там є оптимісти, які сподіваються виручити за свої однушки і троячки хоча б $ 6-7 тис.

У більше ніж наполовину зруйнованому Дебальцевому можна знайти вцілілу двокімнатну квартиру за $ 5 тис., у Єнакієвому – за $ 3-4 тис., у Горлівці – за $ 3 тис. Харцизьк, який вважається чи не найбезпечнішим містом у цій частині регіону, виставляє ціни у $ 15 тис., Макіївка і Ясинувата – $ 10-15 тис.

Юридичні казуси

Але навіть якщо зірки зійдуться і покупець буде готовий заплатити суму, запитувану продавцем, гарантій швидкого отримання у власність заповітних квадратних метрів на окупованих територіях немає.

«Крім усього іншого, на ситуацію на ринку нерухомості в зоні АТО негативно впливають складності з підготовкою пакету документів, необхідних для здійснення угоди купівлі-продажу, відсутність відкритого українського реєстру прав власності у «ДНР», затримка у створенні власного «республіканського» реєстру, відсутність своїх нотаріусів, правові колізії та ін.», – каже Тахтаров.

Нагадаємо, 17 червня 2014 року Міністерство юстиції України своїм наказом № 953/5 тимчасово закрило доступ нотаріусам, які працюють у зоні АТО, до реєстру нерухомого майна. З цього моменту єдиним способом здійснити операцію купівлі-продажу квартири (за умови відсутності прописаних у ній дітей) став виїзд до нотаріуса за територію так званих республік. Деякі нотаріуси «ДНР»/«ЛНР» навіть пройшли перереєстрацію в інших нотаріальних округах України, для чого були змушені прописатися в новому місці й орендувати там офіс.

Якщо саму операцію купівлі/продажу майна, розташованого в зоні АТО, і можна оформити, наприклад, в Києві, то зібрати документи для продавця такої нерухомості є надскладним завданням

Однак, за словами керуючого партнера ЮФ Місечко та партнери Володимира Місечка, якщо саму операцію купівлі/продажу майна, розташованого в зоні АТО, і можна оформити, наприклад, в Києві, то зібрати документи для продавця такої нерухомості є надскладним завданням.

Наприклад, довідка форми №3 про склад сім'ї, яка мешкає в квартирі, видається ЖЕКом за місцем розташування квартири, так само, як і витяг з державного земельного кадастру видається територіальним підрозділом Держгеокадастру.

«Навіть якщо продавець зібрав усі необхідні документи, це також не запорука успішного продажу, – каже Місечко. – Адже багато нотаріусів в Україні відмовляються засвідчувати угоди купівлі/продажу нерухомості, здійснені в зоні АТО. Вони не приймають документи з мокрими печатками органів місцевого самоврядування або ЖЕКів, розташованих на непідконтрольній українській владі території, боячись, що такі документи можуть бути підробленими, що в майбутньому спричинить недійсність таких угод».

Погіршує ситуацію ще й введений Києвом пропускний режим. Він істотно ускладнив можливість виїзду на угоду частини потенційних продавців, що викликало необхідність делегування повноважень. На переоформлення квартир стали направлятися представники агентств нерухомості і навіть окремі нотаріуси з Донецька чи Луганська з дорученнями.

При цьому «невиїзні» власники квартир, довіряючи проведення операції від свого імені за генеральним дорученням, ризикують зіткнутися з аферистами.

На одному з донецьких сайтів опублікували історію про те, як довірена особа (ріелтор) одного з продавців квартири в Донецьку виїхала на операцію до нотаріуса в інше місто з усіма документами на об'єкт, але так і не повернулася до продавця з вирученими грошима.

«Людина зникла на півтора місяці без можливості її знайти або зв'язатися по мобільному телефону (номер був увесь цей час відключений). У підсумку вона все-таки знайшлася в Донецьку – схудла і зі слідами побоїв. Розповіла, що після укладання угоди й отримання грошей вона виїхала в бік Донецька на автобусі. За її словами, на українському блокпосту її висадили, пограбували і утримували весь цей час у полоні озброєні люди», – наводив нібито історію з життя інтернет-ресурс war.intsecurity.org.

У владних структурах самопроголошених республік вважають, що ситуація на ринку нерухомості врегулюється після запуску «республіканського» реєстру прав власності, який, за даними місцевих ріелторів, повинен відбутися буквально через два місяці. При цьому, як зазначає Тахтаров, не слід боятися, що угоди, оформлені на території України, визнають недійсними. Швидше за все, учасників угод просто змусять заплатити податок ще й у скарбницю «ДНР»/«ЛНР».

Воєнні реалії

Ну а поки що жителі зони АТО, які виїхали з рідних місць і продати свою нерухомість не можуть, змушені просити доглядати за нею сусідів. Хтось із них оплачує рахунки, хтось поливає вазони. Щоправда, коли в будинок залітає снаряд і вибиває вікна, все ті самі сусіди «під шумок» можуть винести з дому всі цінні речі та одяг. Також може постраждати від мародерства і будинок, до якого довго ніхто не приходить.

«Коли випав сніг, моя бабуся по кілька разів на день ходила до будинку родичів, щоб було видно, що на снігу є сліди. Це означає, що будинок не порожній. А то, якщо в районі дізнаються, що в ньому ніхто не живе, миттю речі розтягнуть», – розповідає Корреспонденту мешканка Донецька Ольга.

Також небезпечно, коли в дверях квартири збирається багато квитанцій за комунальні платежі. Побачивши, що квартира без господарів, в неї може заселитися хто завгодно.

Хоча жителі Донецька спростовують чутки, що в порожні квартири влада «ДНР»/«ЛНР» заселяє солдат або переселенців з Росії.

«Ні я, ні мої знайомі жодного разу не чули нічого такого. Ніхто квартири насильно не відбирає. Хіба що злочинці, які є всюди. Місцева влада і так відчуває, що народ на межі кипіння, тому з якимись асоціальними діями демонструє обережність», – зазначає Ольга.

***

Цей матеріал опублікований в №4 журналу Корреспондент від 5 лютого 2016 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.