Корреспондент: Взяли висоту. Київ зводить рекордну кількість сучасних бізнес-центрів

Київ зводить рекордну кількість суперсучасних бізнес-центрів. Нафаршировані високими технологіями скляні висотки змінюють обличчя столиці та її ділове життя, пише Максим Біроваш у №33 журналу Корреспондент від 24 серпня 2012 року.

У Дмитра Ланового, генерального директора компанії Три О, яка управляє будівництвом найвищого в столиці і країні бізнес-центру – 141-метрового Gulliver, – є тільки кілька хвилин на спілкування з Корреспондентом. На першому поверсі будівлі монтують вхідні карусельні двері, а на поверхах вище штукатурять стіни і тестують швидкісні ліфти, і Лановому потрібно встигнути всіх оббігти, дати останні цінні вказівки, а потім мчати на виробничу нараду.

Близько 500 будівельників, які перебувають у нього в підпорядкуванні, не знають відпочинку ні в свята, ні у вихідні. Армія штукатурів, мулярів, монтерів, зварювальників намагається до кінця року здати головний об'єкт ділового центру Києва. Одночасно брокери підшукують орендарів – тих, хто займе свіжозбудовані тисячі квадратів.

"Зараз ми працюємо на повну потужність і на всіх фронтах – від налагоджувальних робіт та тестування до дизайнерського оформлення офісів і переговорів про оренду", – описує робочу напругу Лановий.

Gulliver – один з 13 бізнес-центрів столиці, де зараз кипить робота і які
девелопери відкриють до кінця року. Загалом будівельники запланували здати близько 200 тис. кв. м офісних площ

Gulliver – це тільки один з 13 бізнес-центрів (БЦ) столиці, де зараз кипить робота і які девелопери відкриють до кінця року. Загалом будівельники запланували здати близько 200 тис. кв. м офісних площ. Це практично вдвічі перевищує обсяги докризового 2008 року, а також становить третину від всіх офісів, побудованих в Києві.

Втім, перерізати червону стрічку на відкритті БЦ – це менш ніж половина справи. Олег Салмін, співвласник і гендиректор будівельної компанії XXI століття, що управляє мережею торгових та ділових центрів по всій країні, говорить, що попереду найвідповідальніший етап – заселення офісів орендарями. Сьогодні справа ця копітка. У міжнародній консалтинговій компанії Colliers International зазначають: орендарі знайшлися тільки для 32 тис. кв. м з тих 200 тис., що будуть здані в нинішньому році.

Щоб зайнятих офісів стало більше, орендарям і власникам БЦ доведеться йти на компроміс. "Девелопери будуть змушені пропонувати спеціальні умови особливо для великих, якірних орендарів бізнес-центрів", – каже Салмін.

Аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький наводить приклад такого "якоря". Представництво компанії Samsung узяло в оренду 15 тис. кв. м в новому офісному центрі столиці – 101 Tower. Експерти називають цю угоду найбільшою на ринку офісної нерухомості України за всю його історію.

Центри вливання

Київ встановлює національний рекорд за темпами зведення ділових центрів. Однак справа не в економічному підйомі, а в тому, що власникам недобудов простіше й економніше довести роботу до кінця і ввести БЦ в експлуатацію, ніж тримати на своєму балансі баласт, який щомісяця вимагає величезних інвестицій на консервацію об'єкта, кажуть девелопери. Хоча до кризи, коли й було розпочато спорудження всіх великих БЦ, це було вигідним капіталовкладенням.

За словами Костецького, здані в експлуатацію БЦ, на відміну від недобудов, компанії можуть зараховувати до себе в активи, що підвищує капіталізацію бізнес-структури та її рейтинг в очах потенційних інвесторів.

"По суті, – каже Костецький, – бізнес-центри зараз будують від безвиході, тримати будівництва" під парою" – дороге задоволення навіть для великих девелоперів".

Побудувати офісний центр в Україні набагато простіше, ніж житловий будинок, вважають фахівці: для цього досить мати ділянку30 соток, в той час як для
житлового комплексу такої площі замало

Водночас побудувати офісний центр в Україні набагато простіше, ніж житловий будинок, вважають фахівці: для цього досить мати ділянку 30 соток, в той час як для житлового комплексу такої площі замало.

Крім того, терміни окупності проекту – близько семи-восьми років – цілком влаштовують інвесторів БЦ. Головне мати стартовий капітал. Саме тому ставки на розвиток мережі офісних центрів в Україні завжди робили власники великих капіталів.

Так, столичним комплексом, що складається з торгово-офісного центру Мандарин-Плаза і одного з найбільших в країні БЦ, Парус, володіють російський підприємець Вагіф Алієв і король вітчизняного хімпрому Дмитро Фірташ, який має активи в розмірі $ 2,3 млрд. За інформацією журналу Forbes, здача в оренду торгових та офісних площ приносить компаньйонам близько $ 40 млн щорічно.

Найбагатший українець, Рінат Ахметов, через свою компанію ЕСТА Холдинг управляє Леонардо, найбільшим столичним БЦ, розташованим на розі вулиць Володимирської та Богдана Хмельницького. На оренді офісів мільярдер заробляє близько $ 28 млн на рік.

Нові БЦ обладнані за останнім словом техніки – як і личить місцям, де гроші будуть робити гроші. Власні електростанції, швидкісні ліфти, багаторівневі підземні паркінги і траволатори – рухомі доріжки. До прикладу, в Gulliver на даху першої вежі розміститься зимовий сад, на верхніх поверхах другої вежі – спортзал і басейн, також планується всюди розмістити величезні сенсорні екрани.

Оздоблення Gulliver також на найвищому рівні: облицювальну плитку для нього везуть з Арабських Еміратів, а мармур – з Бразилії. "Ми хочемо і в торговому центрі, і в офісному центрі піти на багато років вперед і тим відрізнятися від інших бізнес- і торгових центрів", – каже Лановий.

Тим часом в 101 Tower, що розмістився недалеко від залізничного вокзалу, вже в'їжджають новосели. Тут їх чекають новинки так званого інтелектуального дому – функціонування комплексу контролюється з єдиного пульта, що забезпечує і центральне кондиціонування, і безперебійний зв'язок. Будівля обладнана 14 вантажно-пасажирськими демократичними ліфтами, а також ще одним – так званим vip.

Основними майбутніми мешканцями таких офісів-гігантів забудовники вважають IT-
та фармацевтичні компанії, які практично без втрат пережили кризу, а також великі транснаціональні корпорації

Основними майбутніми мешканцями таких офісів-гігантів забудовники вважають IT- та фармацевтичні компанії, які практично без втрат пережили кризу, а також великі транснаціональні корпорації, наприклад Samsung.

Володимир Даниленко, аналітик К.А.Н. Девелопмент, що управляє 101 Tower, розповідає, що, здобувши в орендарі південнокорейського гіганта, його компанія, крім фінансових дивідендів, отримала і рекламні бонуси. "Тобто наш офіс відповідає тим умовам захисту та безпеки, яких вимагають такі компанії, як Samsung, – каже Даниленко, – а це підтвердження того, що ми коштуємо тих грошей, яких просимо".

Економваріант

Заробити на офісній нерухомості девелоперам сьогодні нелегко, переконані гравці ринку: в кризу бізнес-площі в українській столиці подешевшали на 60% від свого пікового значення.

Радомир Цуркан, керуючий партнер українського представництва міжнародної консалтингової компанії CB Richard Ellis запевняє, що нинішня стратегія власників виглядає приблизно таким чином:  ми краще здамо швидше, ніж, можливо, дорожче, але пізніше. "І правильно, адже ніхто [недоотримані прибутки] за простій об'єкта не поверне", зазначає Цуркан.

Офіси далеко від центру готові орендувати логістичні центри, великі дистриб'ютори та авіакомпанії, головні офіси виробничих компаній зі штатом у
кілька сотень людей

Ті ж, кого рантьє не можуть утримати у дорогих БЦ, які хоч і дешевшають, обживають нові метри за межами ділового серця столиці. Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International в Україні, знає чимало наймачів, які досі через високі орендні ставки тікають за межі ділового кільця. За його інформацією, офіси далеко від центру готові орендувати логістичні центри, великі дистриб'ютори та авіакомпанії, головні офіси виробничих компаній зі штатом у кілька сотень людей.

Тренд на від'їзд з дорого центру на помірну за розцінками околицю девелопери вловили ще в далекому 2008-му. Із 13 БЦ, які тоді вони почали будувати, тільки три розташовані недалеко від Майдану Незалежності і Хрещатика, решта – на відстані багатьох кілометрів.

Наприклад, Horizon Park – бізнес-центр найвищого A-класу, але оскільки він розташований поза діловим центром міста, оренда офісу в ньому має бути, як в класі B.

Економія відчутна: якщо в центрі міста (клас А) ціна 1 кв. м досягає $ 42, то середня вартість оренди тієї ж площі на межі ділового району (класи В і С) – $ 25. При цьому, за спостереженнями фахівців, найохочіше орендарі нових БЦ за межами ділової зони розбирають офіси площею не менше 1 тис. кв. м. У підсумку, зазначають в Colliers International, компанія з чисельністю персоналу 100 осіб, змінивши офіс в центрі на квадратні метри на околиці, заощадить близько $ 10 тис. на місяць.

Запасний вихід

Альтернативою БЦ, які навіть після кризового коригування цін не по кишені багатьом підприємцям, стають гібридні комплекси, що поєднують в собі житлові, торгові та офісні площі. Наприклад, один з таких універсальних центрів, MegaCity, у 2012 році відкриється на лівому березі Дніпра.

Альтернативою БЦ, які навіть після кризового коригування цін не по кишені багатьом підприємцям, стають гібридні комплекси, що поєднують в собі житлові, торгові та офісні площі

Як повідомила Корреспонденту маркетинг-директор компанії-девелопера Укогруп Олена Коктюх, загальна площа його торгових, розважальних і офісних приміщень становить 120 тис. кв. м.

"Фактично це найбільший об'єкт такого типу в столиці, і попит на такі об'єкти дуже зріс", – впевнена Коктюх. Причому головний плюс таких комплексів – порівняно невисока орендна ставка – від $ 15 до $ 30 за 1 кв. м, тобто менше, ніж у вузькоспеціалізованих БЦ.

Заявляти такі ціни девелоперам універсальних центрів дозволяє їхня швидка окупність. За словами Коктюх, спочатку продаються торгові площі, потім житло, потім знімаються офіси, причому через ціни майже без простою.

Уже зараз у MegaCity з'явився перший якірний орендар – торгівельна мережа Велика кишеня. Також і в Gulliver є торговий зал, який орендувала торговельна мережа Амстор – власність Вадима Новинського, власника Смарт-холдингу, який у кінці весни змінив російське громадянство на українське.

"Ті компанії, які хотіли переїхати в офіс класом нижче, вже це зробили, – розповідає Корреспонденту Олексій Говорун, заступник генерального директора девелоперсько-будівельної компанії ТММ. – А зараз орендарі підписують додаткові угоди, прагнучи знайти золоту середину в ціновій політиці".

Київ-сіті

Українська столиця приміряє на себе роль ділового центру Східної Європи

Бізнес-центри, введені в експлуатацію в I півріччі 2012 року

Бізнес-центри, заплановані до введення в експлуатацію у II півріччі 2012 року

Незважаючи на затишшя ділової активності в Україні, будівельники у 2012 році виходять на рекорд за кількістю зведених бізнес-центрів у Києві

Дані Української торгової гільдії

***

Цей матеріал опубліковано в № 33 журналу Корреспондент від 24 серпня 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент у повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.