Корреспондент: Новий закон змінить статус дач
Дачні будинки можна легалізувати, але поки що не зараз.
Новий закон про дачні будинки дозволить легалізувати самовільне будівництво і впорядкувати дачну забудову. Охочому прописатися на дачі доведеться і побігати з паперами, і постояти в чергах, але чиновники вже потирають руки в очікуванні зростання податкових платежів, пише Олена Романюк в №40 журналу Корреспондент від 10 жовтня 2014 року.
Подружжя Ганна та Ігор уже давно влаштувалися на дачі біля Боярки. У будинку, спорудженому на землях садового товариства, вони проживають цілий рік. При цьому й у Ганни, і в Ігоря є квартири в Києві, які вони здають в оренду. Повертатися в місто пара поки що не планує.
«Жити в дачному селищі набагато дешевше. Ми платимо практично тільки за електрику – 0,41 грн за 1 кВт/год. Вода – зі свердловини. Ті жителі селища, у кого свердловин немає, користуються літнім водогоном. При цьому вони платять тільки абонплату і витрачають воду без міри. Є також низка дрібних платежів – вивезення сміття, благоустрій території, ремонт комунікацій. Але це все дрібниці порівняно з комунальними платежами, які доводиться платити в Києві», – розповідають вони Корреспонденту.
За словами подружжя, життя в дачному будинку без прописки їх повністю влаштовує: по-перше, воно дешевше, ніж у Києві, по-друге, відсутність реєстрації звільняє від сплати податку на поки ще дачну нерухомість, яким обкладається житлове майно.
Водночас відсутність прописки – перевага далеко не для всіх власників дач. Громадяни, для яких такий будинок – єдине місце проживання, в реалізації свого права на реєстрацію дуже навіть зацікавлені. Відсутність реєстрації означає безліч побутових незручностей. Вони не можуть отримати безкоштовну медичну допомогу, офіційну кореспонденцію, їм значно важче влаштувати своїх дітей у садок, школу і т. д.
А ті, хто побудував на території садових товариств справжні хороми, просто хочуть убезпечити своє майно. І їм таке право нарешті надали: в кінці вересня набув чинності закон, котрий дозволив людям переводити дачі і будови на садових ділянках в житлові будинки і прописуватися в них.
Буква закону
До цього часу житловий статус мали тільки капітальні будівлі, придатні для проживання цілий рік. Тобто в них повинні бути присутні всі інженерні комунікації – електрика, газ, опалення, водопровід, вентиляція та каналізація.
Правда, в одно- і двоповерхових будинках допускалася відсутність централізованих мереж гарячого водопостачання та каналізованих вбиралень. А тепер житловими на прохання господарів можуть бути визнані також будинки, придатні тільки для проживання в теплу пору року. В них можна прописатися самому і зареєструвати інших людей.
Перевести дачний і садовий будинок в житловий можна тільки в тому випадку, якщо будівля відповідає державним будівельним нормам
Але перевести дачний і садовий будинок в житловий можна тільки в тому випадку, якщо будівля відповідає державним будівельним нормам, а отже прийнята в експлуатацію Державною архітектурно-будівельною інспекцією (ДАБК).
І ось тут невдача: згідно з чинним законодавством дачі підпадають під I і II категорії об'єктів, тобто весь цей час вони будувалися за декларативним принципом (у ДАБК лише надсилали листа з повідомленням про початок робіт). Тільки в Київській області понад 60% дач з точки зору законодавства вважаються самовільними будівництвами. Таким чином, за бажання перевести дачу в житловий будинок її власнику доведеться обійти всі державні органи.
«Закон, що набув чинності, – ще один варіант законного відбирання грошей у громадян. Адже за великим рахунком у людини, яку змусять виходити по колу всі необхідні інстанції, може не вистачити ні здоров'я, ні грошей, – каже Світлана Бовсуновська, керівник всеукраїнської громадської організації Ліга експертів України. – Складається враження, що вони [народні депутати] прийняли цей документ під себе. Їм потрібно було рішення, щоб отримати свої шикарні будинки у власність – вони його забезпечили. А вже юристи доведуть справу до кінця. $ 10 тис. – і вони придумають схему. Але це дорога індивідуальна ювелірна робота. Масового переведення дачних будинків у житловий фонд на таких умовах не буде».
«На сьогоднішній день процедури переведення дачних будинків у жилі немає. Однак, як зазначено у підсумкових положеннях закону, Кабінету Міністрів необхідно протягом двох місяців розробити порядок переведення такої нерухомості в житловий фонд. Щойно Кабмін розробить цей порядок, можна буде говорити більш предметно», – уточнює Олександр Пінчук, адвокат, керуючий партнер правової групи Домініон.
Єдиним розумним рішенням у цій ситуації буде прибрати корупційну складову і максимально спростити процедуру переведення, зробити її автоматичною
За словами Бовсуновської, єдиним розумним рішенням у цій ситуації буде прибрати корупційну складову і максимально спростити процедуру переведення, зробити її автоматичною.
«Припустимо, прийняли рішення про переведення. Згідно з ним змінюється цільове призначення землі і видаються нові документи від ДАБК. Тільки в такому випадку скористатися своїм правом на переведення дачного будинку в житловий зможуть усі охочі», – вважає фахівець.
Опис майна
Втім, новий закон дозволяє впорядкувати статус дачного масиву, навіть якщо на весь кооператив не знайдеться жодного господаря, який захоче прописатися на дачі. У тому числі буде уточнена інформація про нерухомість, що підлягає оподаткуванню (з моменту переведення дачного будинку в житловий фонд він стане житловим будинком, що спричинить за собою оподаткування на загальних підставах).
«Більшість дачних забудов сьогодні перебуває за межами населених пунктів. Це майно не обкладається податком і не враховується. Наприклад, ми в райадміністрації знаємо, що є певне садове товариство, яке об'єднує 20-30 будинків. Але ми не знаємо, хто в них живе. Щоб з'ясувати це, а також збільшити надходження до місцевого бюджету, необхідно перевести ці будинки в житловий фонд і дозволити відповідним службам якимось чином впливати на садові товариства. Тому що сьогодні їх фактично ніхто не контролює», – розповів Корреспонденту чиновник у Києво-Святошинській районній адміністрації.
До речі, відповідно до закону, саме органи місцевого самоврядування прийматимуть рішення про те, чи можна перевести дачу в житловий фонд, а отже, чи можна там прописатися. Крім того, в документі сказано, що до проведення адміністративно-територіальної реформи дачні селища і садові товариства в приміських зонах будуть «приписані» до тих населених пунктів, з якими пов'язані адміністративно або територіально.
«Передача органам місцевого самоврядування повноважень на прийняття рішення про переведення дачного (садового) будинку в житловий – цілком логічне рішення. Згідно зі ст. 7 Житлового кодексу України, саме місцеві органи управління здійснюють контроль за станом житлових будинків, надають їм адреси, а також займаються переведенням житлових приміщень у нежитлові», – каже Юрій Гомза, юрист юридичної фірми Антика.
Звичайно, у тій самій Києво-Святошинській адміністрації не заперечують, що передача їй додаткових функцій додасть чиновникам роботи. Але, за словами юристів, ці зусилля відплатяться сторицею, адже саме в місцевих бюджетах тепер осідатимуть надходження від податку на нерухомість.
Експерт: Згідно із запропонованою податковою реформою, прибутковий податок, а також інші збори осідатимуть за місцем проживання громадян. Це буде солодкою пігулкою для всіх місцевих органів влади
«Згідно із запропонованою податковою реформою, прибутковий податок, а також інші збори осідатимуть за місцем проживання громадян. Це буде солодкою пігулкою для всіх місцевих органів влади. Навіть більше, вони ще боротимуться за окремі дачні селища, в яких будуть прописуватися можновладці і товстосуми», – припускає Владислав Кисіль, партнер юридичної фірми КПД Консалтинг.
Правда, експерт також зазначає, що щастя місцевих адміністрацій може тривати недовго, адже в майбутньому дачні селища планується визнати окремими населеними пунктами (якими вони сьогодні не є), а отже, в них з'являться свої, окремі органи самоврядування.
«В даному випадку право тут просто йде слідом. Оскільки життя давно вже прийшло до цього. Наприклад, на тих самих Осокорках люди давно живуть як окрема адміністративна одиниця», –каже Кисіль.
Підводні камені
Учасники ринку нерухомості впевнені, що, крім регулювальних функцій, закон може дати і важливий соціально-економічний ефект: внаслідок переведення дач у житловий фонд на ринку може з'явитися багато якісних заміських будинків за доступними цінами, що дозволить задовольнити збільшений попит на житло, наприклад, з боку переселенців із зони АТО.
«Цей закон може відіграти позитивну роль у вирішенні цього питання, адже ті люди, які з тих чи інших причин не захочуть повернутися в свої рідні міста і селища, зможуть придбати більш доступне житло і зареєструвати в ньому своє місце проживання», – каже Пінчук.
За даними ріелторів, на ринку вже достатньо пропозицій за 20 км від Києва в дачних кооперативах, де новий будинок з усіма підключеними комунікаціями на шести сотках можна придбати за ціною до $ 50 тис. А в районі Боярки, наприклад, є пропозиції трикімнатних таунхаузів вартістю від $ 30 тис. Їх побудували на території, що об'єднала кілька викуплених дачних ділянок.
Між тим Бовсуновська наголошує: приймаючи рішення про купівлю такого житла, покупець повинен розуміти всі ризики. Якщо людині пропонують будинок на дачній ділянці і хочуть за нього грошей практично як за житловий, питання переведення будови, а також зміни цільового призначення ділянки їй доведеться вирішувати самій.
«Можливо, він [покупець] його не вирішить. Іншими словами, поки що немає чітко виписаних процедур щодо переведення дачних будинків до житлового фонду, все, що розповідає покупцеві продавець, не більше ніж казки. Закон поки що декларативний і тільки дає продавцеві привід набити ціну своєму об'єкту», – зазначає фахівець.
Сім кроків
Як узаконити самовільне будівництво
Щоб узаконити споруджений будинок або дачу, чинне законодавство без урахування перспективних підзаконних норм, які ще потрібно розробити, наказує виконати наступні дії:
1. Отримати в місцевій ДАБК будівельний паспорт на забудову земельної ділянки – для будинків до 300 кв. м і не вище двох поверхів, не рахуючи мансарди. Для будинків площею понад 300 кв. м або в три поверхи і вище – містобудівні обмеження на забудову і проект будівництва будинку.
2. Подати у ДАБК повідомлення про початок будівельних робіт. Обов'язково простежити, щоб повідомленню був наданий 13-значний номер (дві букви й 11 цифр).
3. Провести технічну інвентаризацію спорудженого будинку (заміри).
4. Подати у ДАБК і зареєструвати декларацію введення в експлуатацію об'єкта нерухомості.
5. Надати спорудженому будинку поштову адресу. Адреси надають як житловим будинкам, так і дачним.
6. Оформити і сплатити до місцевого бюджету пайовий внесок на розвиток інфраструктури (тільки для будинків площею понад 300 кв. м).
7. Отримати в місцевій державній реєстраційній службі свідоцтво про право власності на будинок і господарські будівлі, якщо вони є.
Дані юридичної компанії Прем'єр Консалт
***
Цей матеріал опубліковано в №40 журналу Корреспондент від 10 жовтня 2014 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.