Земля на продаж. Україна хоче створити вільний ринок земель
Скасувавши мораторій на продаж сільгоспземель, влада розраховує залучити в країну інвесторів.
Проте українці проти приходу іноземців на земельний ринок, пише Олена Романюк у №16 журналу Корреспондент від 24 квітня 2015 року.
В останній місяць в Україні активно обговорюють питання можливого зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Першим обговорити це питання і політиків, і громадськість закликав нібито Президент Петро Порошенко, виступаючи на засіданні Національної ради реформ 31 березня.
«Президент підняв вельми риторичне питання існування ринку землі в Україні. Глава держави наголосив, що ми повинні нарешті дати відповідь на те, що ми робимо з ринком землі. Це політичне питання. І воно має обговорюватися на політичному рівні», – озвучив позицію Порошенка після засідання ради заступник голови Адміністрації Президента Дмитро Шимків.
Слова Президента України державні мужі почули негайно. Спочатку глава його адміністрації Борис Ложкін в інтерв'ю ЛІГАБізнесІнформ заявив, що мораторій на продаж сільгоспземель може бути знятий уже з 1 січня 2016 року. А потім і міністр економічного розвитку і торгівлі Айварас Абромавічус в інтерв'ю Голосу Америки між іншим зауважив, що Україна є єдиною державою регіону, у якій немає вільного ринку землі.
«Це недобре, це не дозволяє швидшими темпами розвиватися в цій галузі, а також не дозволяє банку мати якісну заставу. У країнах Центральної і Західної Європи ті люди, які працюють на землі, можуть закласти її в банк й отримати обігові кошти, інвестувати в техніку, нові технології. Ми повинні прийти до цього», – висловив своє бачення міністр.
Не осоромилися перед Президентом і в Міністерстві аграрної політики і продовольства. За даними експертів земельного ринку, у відомстві запустили відразу дві програми з реалізації планів Порошенка – офіційну, яка має назву Єдина комплексна стратегія розвитку сільського господарства та сільських територій на 2015-2020 роки, і неофіційну, яку нібито реалізує громадська організація Reforms.UA. Остання, зокрема, має намір провести низку громадських слухань, присвячених земельній реформі, а також сформувати потрібну за цих умов громадську думку.
«Навколо теми земельної реформи та вільного ринку землі існує стільки міфів, що розвінчувати їх часто означає говорити про абсурдні речі. Саме тому команда Reforms.UA почала відкрите і прозоре національне обговорення питання земельної реформи за участю всіх зацікавлених сторін», – наголошується на сторінці організації у Facebook.
«Президент красиво зробив, коли вклав посил щодо необхідності формування ринку землі в уста держчиновників. Після цього і пішов рух щодо скасування мораторію. Всі починали говорити про те, потрібно його скасувати чи ні. Не мовчать і противники мораторію. Вони також виступають у ЗМІ з різноманітними заявами. Рух є, але чим він закінчиться, невідомо», – зауважує Андрій Кошиль, президент Земельного союзу України.
Він нагадує, що традиційно у нас сформувалося негативне ставлення до відкриття ринку землі.
«Але знаєте, «якщо пішла така п'янка, ріж останній огірок». Ви ж бачите, що відбувається з комунальними платежами, цінами тощо. І в цій низці скасування земельного мораторію вже не буде таким страшним. Тому такий вимушений крок, напевно, зроблять», – вважає експерт.
Експерт: Питання про скасування мораторію гостро і реально піднімається щороку. І щороку наводиться безліч доказів на користь як його скасування, так і його продовження. Думаю, що зараз є всі передумови для скасування мораторію
«Питання про скасування мораторію гостро і реально піднімається щороку. І щороку наводиться безліч доказів на користь як його скасування, так і його продовження. Думаю, що зараз є всі передумови для скасування мораторію – це може серйозно поліпшити економічну ситуацію в країні», – більш оптимістично налаштований Григорій Трипульський, керівний партнер юридично-консалтингової компанії.
До слова, цікаво, що у 2012 році, незадовго до прийняття парламентом останнього рішення про продовження мораторію, на той час президент Віктор Янукович також виступив з різкою вимогою ввести ринок землі якомога швидше. Аргументи були ті самі – розширення перспектив інвестування в аграрне виробництво. Але навіть «диктатора» Януковича тоді не послухали. Надто вже невигідним, кажуть, було скасування мораторію великим латифундистам, активне лобі яких засідало (як засідає і зараз) у парламенті.
Відрізати по живому
Одним з головних аргументів, які вже багато років наводять противники скасування мораторію, – це можлива втрата землі українцями. Міф про те, що в Україну прийдуть іноземці та скуплять всю землю задешево, міцно засів у головах не тільки пересічних громадян.
Наприклад, депутати в останній редакції закону про ринок земель, від 2012 року, чітко прописали, що закордонним компаніям, а також підприємствам, зареєстрованим в Україні за участю іноземних інвесторів та іноземних громадян, мати у власності сільськогосподарські землі на території України забороняється.
Навіть більше, парламентарії запропонували закріпити право власності на сільськогосподарські землі винятково за громадянами України, територіальними громадами, державою (в особі відповідних органів виконавчої влади), а також земельним банком, таким чином повністю виключивши з низки можливих власників усі юридичні особи незалежно від місця їхньої реєстрації.
«Я вважаю, що іноземців та навіть українські юрособи не можна пускати на ринок, хоча б на першому етапі. Нехай свою землю поділять між собою громадяни України, утворюють фермерські господарства. А вже далі можна говорити про лібералізацію ринку», – вважає Кошиль.
Якщо ж, за його словами, надати право купувати землю українській юрособі, то їй зовсім нескладно буде передати землю іноземному суб'єкту.
«Складається ланцюжок підприємств – на одному кінці українська компанія, на іншому якийсь офшор. Таким чином, можна всю цю справу перекупити», – пояснює експерт.
Водночас один з радників міністра аграрної політики і продовольства розповів Корреспонденту, що іноземний капітал у сільському господарстві України, якщо він хоче, і так працює. Йому не становить ніяких труднощів викупити корпоративні права підприємства, у якого сільськогосподарські землі перебувають у довгостроковій оренді. Навіть більше, в Україні ніхто і не приховує вартість таких угод. За словами експертів, вони коливаються в межах $ 250-1.000 за 1 га.
Але тут виникає питання, чи ставиться бізнесмен, причому неважливо який, до орендованих земель так само уважно, як він ставився б до приватної власності.
«Всі беруть землю в оренду і думають у короткій перспективі. Це, по суті, як вичавлювання лимона. А коли бізнесмен землю купив, то починає розуміти, що якщо він вичавить її, як лимон, то завтра у нього не буде можливості на ній сіяти», – каже радник.
Крім того, як виявилося, самі іноземці не так уже й прагнуть купувати українську землю.
«В Україні дуже важко сформувати більш-менш нормальний масив. У нас середній розмір паю – 4 га. А для того щоб сформувати масив, необхідно 100 га, тобто паї як мінімум 25 осіб, з яких одна-три людини вже померли, ще кілька невідомо де перебувають. Ось і виходить, що сформувати хоча б одне поле – це величезна проблема. А отримати клаптеву ковдру ... Ну і як його обробляти?» – запитує Кошиль.
У свою чергу Олег Кулинич, народний депутат групи Відродження, член комітету ВР з питань аграрної політики та земельних відносин, не виключив поширення рейдерства, зокрема, шляхом викупу ділянок всередині земельних масивів з метою подальшого блокування використання всього масиву.
А автори останньої редакції законопроекту про ринок земель взагалі пропонували обмежити розміри площ сільськогосподарських земель, які можуть перебувати у приватній власності однієї особи, на рівні 100 га. Крім того, вони пропонували продавати одній особі не більше 10% площ сільгоспугідь на території одного району.
При цьому депутати попереднього скликання явно не думали, що в разі прийняття цієї редакції під загрозу потрапив би не лише прихід зарубіжних інвесторів в країну, а й діяльність уже наявних агрохолдингів, адже деякі з них вже сформували земельні банки набагато більше і на одній території.
До слова, деякі експерти зазначають, що саме таким агрохолдингам відкриття ринку землі, як і раніше, невигідне. Адже, по-перше, їхні володіння дійсно можуть обмежити, а по-друге, орендувати землю бізнесменам значно вигідніше, ніж купувати за ринковими цінами.
Експерт: Не думаю, що агрохолдингам вигідне скасування мораторію, оскільки, запрацювавши, ринок землі спричинить збільшення як вартості самої землі, так і орендних ставок на неї
«Не думаю, що агрохолдингам вигідне скасування мораторію, оскільки, запрацювавши, ринок землі спричинить збільшення як вартості самої землі, так і орендних ставок на неї. А це, у свою чергу, додаткові витрати для сільгоспвиробників. Інвестувати в купівлю земель для них теж недоцільно, оренда є менш затратною», – пояснює Олександр Пінчук, керуючий партнер правової групи Домініон.
Гроші в землю
Але прихильники земельної реформи на скасуванні мораторію все-таки наполягають. І головний аргумент з їхнього боку – це необхідність надати людям право самим вибирати, що робити з їхньою власністю.
«Обмеження або навіть позбавлення власників можливості розпоряджатися земельними ділянками насправді фактично означає позбавлення їх більшої частини благ, які могло б принести їм здійснення права власності», – висловлює свою думку в інтернеті заступник декана з міжнародних зв'язків юридичного факультету Київського національного університету ім. Тараса Шевченка, доктор юридичних наук, професор, адвокат Анатолій Мірошниченко.
Саме це, за словами адвоката, має місце, наприклад, коли людина володіє лише невеликою за площею ділянкою сільгосппризначення, яку економічно недоцільно використовувати за цільовим призначенням.
Експерт: Середній розмір земельного паю в Україні складає 4 га. Водночас, за даними вчених Інституту аграрної економіки, оптимальний розмір, наприклад, господарства зернового або зерно-буряківничого напрямків визначається на рівні 300-400 га
«Середній розмір земельного паю в Україні складає 4 га. Водночас, за даними вчених Інституту аграрної економіки, оптимальний розмір, наприклад, господарства зернового або зерно-буряківничого напрямків визначається на рівні 300-400 га, а за розміру фермерського господарства 55 га тваринництво в ньому буде збитковим. Таким чином, можна сперечатися про конкретний розмір економічно рентабельного фермерського господарства, але те, що цей розмір більше 4 га, безсумнівно», – зазначає Мірошниченко.
Схожа ситуація буде й у випадку, коли людина через похилий вік (а більшість власників земельних паїв – пенсіонери) нездатна сама обробляти земельну ділянку. За таких обставин заборона на продаж паю означає, що від свого майна – земельної ділянки – власник не може отримати нормального економічного ефекту. У разі якщо людина помирає, її пай взагалі часто виявляється без господаря, оскільки процедура переоформлення його на спадкоємців досить дорога, а місцеві ради, які могли б отримати ділянку в своє розпорядження, просто не мають інформації про смерть людини або відсутність у неї спадкоємців.
Експерти звертають увагу, що здача земельної ділянки в оренду в сучасних умовах також не може компенсувати втрати від неможливості її продати, оскільки ставки орендної плати мізерні.
«Усереднені ставки оренди паїв сьогодні коливаються в районі 100 грн за 1 га на місяць. При цьому у 65-70% випадків орендна плата здійснюється раз на рік у натуральних показниках. Останні становлять від 2,5 до 3,5 т врожаю з паю. Тобто якщо господарство збирає в середньому 12 т з паю, то з них 3 т воно віддає орендодавцю», – розповідає радник міністра.
Це, до слова, набагато менше, ніж процентні ставки за депозитами, які сьогодні перевищують 20% річних.
Прихильники скасування мораторію часто наводять як приклад практику інших країн, де ціна землі після відкриття ринку зросла в рази
Прихильники скасування мораторію часто наводять як приклад практику інших країн, де ціна землі після відкриття ринку зросла в рази. Наприклад, у Румунії, яка скасувала мораторій і відкрила ринок з 1 січня 2014 року, вже сьогодні середня ціна 1 га коливається в межах € 2,5-3,5 тис. А найдорожча земля в Голландії – в середньому $ 60-65 тис. за 1 га.
«Головне в цій справі не поспішати, а також убезпечити ринок від спекулянтів, прийнявши відповідні закони і правки до Податкового кодексу щодо оподаткування операцій купівлі-продажу землі. І ринок цілком можна відкривати», – вважає радник міністра.
Доля закону
В Україні мораторій на відчуження у будь-якій формі земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, діє з 2000 року. Згідно з положеннями Земельного кодексу, що діяли до 2012-го, його повинні були зняти з прийняттям двох основних законів – про ринок земель та про державний земельний кадастр, але не раніше 1 січня 2012-го.
7 липня 2011 року Верховна Рада прийняла закон про державний земельний кадастр, однак пізніше набуття чинності цього закону було перенесено на 1 січня 2013 року.
А проект закону про ринок земель наприкінці 2011-го був розглянутий парламентом і прийнятий у першому читанні, але потім відправлений на доопрацювання. Останню редакцію проекту цього закону опублікували 25 січня 2012 року. А вже в грудні 2012-го набув чинності закон про внесення змін до Земельного кодексу України, який продовжив мораторій на купівлю-продаж сільгоспземель до 1 січня 2016 року і знову-таки на умовах прийняття закону про ринок земель, який не так давно замінили на закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.
«Незважаючи на те що законопроекти про ринок земель вносилися протягом усіх років дії мораторію, сьогодні парламент далекий від прийняття закону», – вважає Олег Пантія, радник ECOVIS Бондар і Бондар.
***
Цей матеріал опубліковано в № 16 журналу Корреспондент від 24 квітня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент у повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net , можна ознайомитися тут.