Житло під питанням. Як Київ вирішує проблему незаконних будівництв

Щоб не допустити ще однієї Еліти-Центру, столичні чиновники мають намір дозволити компаніям добудувати навіть незаконні об'єкти.

Влітку, розповідаючи про тенденції на ринку нерухомості, Корреспондент писав, що одна з причин, через яку покупці не ризикують вкладати гроші в купівлю квартир в новобудовах, – велика кількість скандалів з документами на будівництво. На той момент, за даними Київської міськдержадміністрації, роботи з відсутністю повного пакету документів велися на 40 будмайданчиках столиці, пише Олег Алєксєєнко у №45 журналу Корреспондент від 13 листопада 2015 року.

Варто наголосити, що саме «велися», у той час як КМДА продовжувала направляти в прокуратуру заяви про порушення кримінальних справ за фактами незаконного будівництва. І направляла, схоже, успішно: восени стало відомо, що роботи більш ніж на 40 сумнівних об'єктах таки припинили.

«На тих об'єктах, де роботи тільки розпочато, проводиться демонтаж. Як правило, мова йде лише про фундамент. Окрім того, побіжно на таких будмайданчиках заарештовується техніка генеральних підрядників», – розповів Корреспонденту перший заступник голови КМДА Ігор Ніконов.

За його словами, після кількох таких випадків підрядники вже самі стали перевіряти документи у своїх замовників, оскільки не хочуть втратити дороге устаткування.

Нагадаємо, наймасштабнішу війну місто оголосило компаніям Укогруп, Сітігруп, а також іншим юридичним особам, які пов'язують з бізнесменом Анатолієм Войцеховським. Як з'ясували чиновники, практично всі об'єкти його компаній будувалися без повного пакету дозвільних документів, а потім вводилися в експлуатацію через суд.

На жаль, отримати коментар Войцеховського, як і раніше, не вдається – за наявними у журналістів телефонами бізнесмен слухавки не бере. Але в одному зі своїх недавніх інтерв'ю Аргументам і фактам забудовник заявив: більшість його будівництв з документами, хоча у компанії все-таки є кілька майданчиків, за якими прокуратура міста раніше подала позови на скасування договорів оренди землі. Він повідомив, що мова йде про такі комплекси, як Перлина Троєщини та Східна брама.

Щодо широкомасштабної кампанії КМДА проти його будівництв бізнесмен зазначив: «Кампанія почалася не в цьому році, а ще за Януковича, коли вирішили позбутися конкурентів, які будують соціальне житло. І це триває досі – тими ж людьми, вони залишилися біля керма. Справа не в проблемах з моїми об'єктами – об'єкти нормальні. Їх намагаються зробити проблемними. Хто? Ось все ті ж хлопці. Корупція, вимагання та недобросовісна конкуренція – ось через це лихоманить ринок. Моя оцінка того, що відбувається: так одні позбавляються конкурентів, а другі хочуть грошей. Хоча за кожне будівництво вже заплачено, і не один раз».

До слова, якщо подивитися на інші об'єкти, які, за даними порталу Містобудівний моніторинг, також будуються без повного пакету документів, то вони теж підпадають під категорію соціального житла. А отже, якщо вірити теорії Войцеховського, факт можливого позбавлення від конкурентів у цьому випадку не можна виключати. Зокрема, мова йде про житлові комплекси Жуляни на вул. Добробутній (кооператив Жуляни), Кузьмінський-2 на вул. Магістральній (Капітель-Буд), Нова хвиля на Харківському шосе (Класика будівництва).

Всього ж у переліку нелегальних об'єктів Містобудівного моніторингу близько 150 майданчиків

Щоправда, у списку порталу є об'єкти і дорожче. Крім того, навіть побудовані і введені в експлуатацію. І все це нібито з порушеннями. Наприклад, мова йде про житловий комплекс Елегант на вул. Жилянській. Всього ж у переліку нелегальних об'єктів Містобудівного моніторингу близько 150 майданчиків.

Забудова – справа хитра

Для будівельної галузі питання отримання дозвільної документації одне з найбільш болючих, пояснює ситуацію, що склалася, глава наглядової ради Інституту МіськЦивільПроект Ольга Заремба.

«Цього року в рейтингу Doing Business Україна посідає 140-е (з 189) місце в категорії Отримання дозволів на будівництво», – каже експерт.

Враховуючи це, не дивно, що багато забудовників, починаючи роботи, вже із самого початку намагалися схитрувати. Адже спробуй вони отримати документи законним шляхом, початок будівництва їхніх об'єктів міг розтягнутися на роки.

«Оскільки сьогодні можна починати будівництво об'єктів III категорії складності на основі реєстрації декларації про початок робіт, деякі забудовники пішли на те, що свідомо занизили категорію об'єкта, щоб уникнути окремих етапів проектування й узгодження, здатних відстрочити початок будівництва. Серед таких етапів – розробка стадії Проект та проходження державної експертизи», – розповідає директор проектної групи Архиматика Олександр Попов.

Разом з тим архітектор зазначає, що зведення новобудови, наприклад, IV категорії складності без проходження держекспертизи призводить до того, що об'єкт визнають технічно небезпечним, і, відповідно, ввести його в експлуатацію неможливо, поки забудовник не виправить недоліки. Якщо ж будуть допущені серйозні порушення, то виправлення взагалі стане проблематичним, затягнеться на невизначений термін, й об'єкт ризикує перетворитися на довгобуд. У цьому випадку будівельні компанії змушені будуть легалізувати свій об'єкт через суд.

У Києві не так багато будинків зводять без документів – у більшості забудовників дозволи є, але деякі з них потребують оновлення

У свою чергу Заремба розповідає, що в Києві не так багато будинків зводять без документів – у більшості забудовників дозволи є, але деякі з них потребують оновлення.

«Наприклад, рішенням суду забудовник отримав земельну ділянку під будівництво. На момент початку робіт у компанії був весь пакет документів. Але до того як будинок встигли звести і здати в експлуатацію, суд скасував рішення про передачу землі в оренду. У підсумку об'єкт автоматично став самобудом, а забудовник не може продовжувати роботи, оскільки у нього більше немає документів на землю», – зазначає вона.

Директор з маркетингу та продажу РК River Stone Ангеліна Деревльова додає, що деякі компанії також збільшують висотність проекту.

«У таких випадках узаконюють висоту будинків в процесі будівництва, а іноді і фактично побудованого будинку», – каже експерт.

Наприклад, наприкінці вересня в столиці виник скандал з будівництвом житлово-офісного комплексу на Нижньому Валу, де замість шести запроектованих поверхів забудовник звів 14. З цього приводу навіть збиралася земельна комісія Київради, що зажадала від компанії Пателі Лізинг (забудовник об'єкта) знести самовільно зведені поверхи.

До слова, гравці ринку зазначають, що більшість об'єктів у Києві, які сьогодні визнані незаконними, продають за демпінговою ціною, що свідчить про одне: забудовники в ході робіт економили на всьому, включаючи проектування. Наприклад, можна знайти пропозиції щодо продажу квартири на первинному ринку по 13-15 тис. грн за 1 кв. м, тоді як у більшої частини компаній, що працюють в економсегменті, ціни стартують від 20 тис. грн за 1 кв. м.

Правда, тут з експертами ринку можна і посперечатися. Адже не виключено, що, розповідаючи часто-густо про занижені ціни, багато забудовників просто намагаються утримати вигідні їм пропозиції.

«Ми продаємо дорожче собівартості. У нас ціна на 10-20% вище собівартості будівництва. Ми не заробляємо вдвічі-втричі. Так, ми продаємо дешевше (більшості учасників ринку), тому що це, повторюся, – соціальне житло», – зазначив, зокрема, в своєму інтерв'ю Войцеховський.

Контрольна робота

«У Києва була можливість контролювати роботу забудовників, – вважає директор з розвитку девелоперської компанії Стокман Сергій Овчинніков. – Але для того щоб користуватися цими інструментами, необхідна політична воля».

А такої, як всі розуміють, у місті немає. Замість того щоб вирішувати проблеми, в КМДА знову шукають винного. Наприклад, Ніконов проблеми з незаконним будівництвом пояснює тим, що у міста були обмежені можливості контролю у цій сфері, оскільки Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ), що займається видачею всіх дозвільних документів, не підпорядковувалася Києву.

«Тепер на основі реформи децентралізації територіальне відділення ДАБІ передається під контроль міста, що дозволить легше боротися з нелегальними забудовниками», – плекає надію чиновник.

Хоча як це допоможе місту вирішити вже наявні проблеми, незрозуміло. Адже якщо вірити самим чиновникам, від дій нечистих на руку забудовників уже постраждали від 12 тис. до 15 тис. інвесторів. Ці люди вже купили квартири в будинках без повного пакету документів і тепер можуть стати власниками нерухомості в недобудовах, як це було у випадку з Елітою-Центром. Однак тоді київська влада погодилася піти на поступки потерпілим і навіть зараз поступово передає їм частину квартир у готових будинках.

«Але більше таких поступок не буде», – обіцяють у КМДА.

Чиновники КМДА пропонують новий рецепт: вони мають намір перевірити будинки з високим ступенем готовності і дозволити забудовникам завершити роботи

Натомість чиновники КМДА пропонують новий рецепт: вони мають намір перевірити будинки з високим ступенем готовності і дозволити забудовникам завершити роботи. Надалі ж, за їхнім задумом, законність будівництва контролюватиме місцеве відділення ДАБІ.

Попов же вважає, що, поки немає жорсткої позиції влади в цьому питанні, а також прецеденту, коли забудовник поніс би покарання і зніс-таки зведений за власні кошти об'єкт, відшкодувавши при цьому інвесторам гроші за куплені квартири, викорінити скандальні будівництва неможливо.

«Одні шукатимуть лазівки в законодавстві, інші «домовлятимуться» з чиновниками, оскільки корупція залишається реалією в нашій країні. Також будуть і ті, хто за допомогою інвесторів, які купили квартири, проведуть мітинги під міськдержадміністрацією з вимогою від чиновників узаконити будівництво», – пояснює експерт і додає, що потрібно створити для компаній такі правила гри, за яких узаконювати самобуд стане невигідно.

Заремба більш категорична у своїх міркуваннях. Вона пропонує у разі виявлення порушень припиняти будівництво проблемного об'єкта повністю аж до отримання всіх необхідних документів. На її думку, ні про яку «добудову об'єкта» не може бути мови, оскільки це питання не тільки комерційного інтересу, а й, можливо, безпеки життя людей.

***

Цей матеріал опубліковано в №45 журналу Корреспондент від 13 листопада 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.