У заручниках. Банкам усе важче реалізовувати заставне майно

Якщо раніше заставне майно йшло переважно «своїм» людям, то зараз банки не можуть продати його навіть на відкритому ринку.

В останній рік банківська система переживає неабияку кризу – девальвація гривні, відтік депозитів, нездатність видавати нові і стрімке зростання проблем з поверненням старих кредитів, пише Олена Романюк у №47 журналу Корреспондент від 27 листопада 2015 року.

Олії у вогонь підлили і певні політичні моменти: спочатку через анексію Криму банки втратили всіх позичальників півострова й активи, розташовані на ньому. Потім була анексована частина східних областей, і банки знову наздогнали ті самі проблеми.

Все перераховане, природно, вплинуло на погашення позик: проблемна заборгованість за кредитами постійно зростає, що змушує банки постійно формувати під неї резерви. За даними НБУ, з початку 2015 року більше половини всіх витрат українських фінустанов були спричинені саме створенням резервів під проблемні кредити.

При цьому на відміну від минулих років нинішня заставна криза посилюється тим, що банкам стало набагато важче співпрацювати з позичальниками. За словами експертів, реструктуризація позик сьогодні проводиться вкрай рідко.

У першу чергу це стосується комерційної нерухомості компаній-банкрутів – недобудованих багатоповерхівок, житлових комплексів і котеджних містечок. І фізичні особи сьогодні йдуть на реструктуризацію значно рідше – через різке зниження доходів і війну.

У підсумку на ринку сформувався великий обсяг заставного майна, який банки, щоб хоч якось покрити свої збитки, повинні якимось чином реалізовувати.

«Сьогодні стало більше заставного майна, яке було у забезпеченні за комерційними кредитами, вони і забезпечили основне зростання пропозиції», – каже Іван Нікітченко, керівник прес-служби Простобанк Консалтинг.

Експерт: Переважно зараз банки реалізують нерухоме майно. Досить багато об'єктів у регіонах, оскільки попит на нього там нижчий

«Переважно зараз банки реалізують нерухоме майно. Досить багато об'єктів у регіонах, оскільки попит на нього там нижчий. А ось у великих містах, наприклад, у Києві, Одесі, Дніпропетровську, Львові, пропозицій заставної нерухомості від банків залишилося мало. У банків також є в наявності обладнання і вкрай мало транспортних засобів, основний обсяг яких був проданий до 2014 року», – описує пропозицію на ринку Костянтин Школяренко, заступник голови правління ПУМБ.

Окремо треба згадати заставні активи банків-банкрутів, розпорядником яких є Фонд гарантування вкладів фізичних осіб. За даними Національного банку, у 2014-му фонду було передано 33, а за вісім місяців цього року 23 таких банки. При цьому, за даними на вересень, на балансі фонду опинилося 1.320 об'єктів нерухомості загальною оціночною вартістю 2,4 млрд грн.

«Ми вже намагалися виходити з нею на ринок, але поки нерухомості продано тільки на 150 млн грн. Цей процес іде не дуже активно, зокрема, й тому, що нерідко на її продаж потрібен дозвіл Нацбанку, оскільки більшість нерухомості, яка перебуває в управлінні фонду і на балансі неплатоспроможних банків, – це нерухомість, закладена під кредити рефінансування НБУ», – пояснює Андрій Шевченко, директор департаменту впровадження планів регулювання та управління активами неплатоспроможних банків Фонду гарантування вкладів.

Схема реалізації

Природно, що зростання кількості банківських застав на ринку автоматично передбачало зниження вартості конфіскату. Але не все так просто. Справа в тому, що ціни, наприклад, на ту саму нерухомість обвалилися за цей час удвічі. Тепер заставну двокімнатну квартиру площею 50 кв. м на околиці Києва можна придбати за ціною $ 33 тис. А схожа за метражем і зовнішнім виглядом двокімнатна квартира біля метро, не обтяжена перебуванням у заставі у банку, коштуватиме покупцеві $ 35 тис.

Те саме відбувається і на автомобільному ринку. Тому максимальний дисконт, який можуть дозволити собі банки під час реалізації заставних машин, експерти оцінюють не більше ніж у 20%. У підсумку для покупця, у якого сьогодні і так немає зайвих грошей, заставне майно просто перестало бути цікавим. Принаймні за ринковими цінами.

Експерт: Покупці не готові зараз купувати об'єкти з проблемами дорого, а дешево не готові продавати банки

«Покупці не готові зараз купувати об'єкти з проблемами дорого, а дешево не готові продавати банки», – резюмував співробітник однієї зі столичних фінустанов, який побажав залишитися неназваним.

Той факт, що банки не хочуть продавати застави із сильним дисконтом, вплинув і на саму систему реалізації заставного майна. Зокрема, раніше найцікавіші заставні об'єкти житлової нерухомості або автомобілі часто продавалися банками вузькому колу осіб. Те саме відбувалося і з заставами, які реалізував Фонд гарантування вкладів.

«Об'єкти, які фонд реалізовував на аукціонах, часто продавалися лише за 10-20% від їхньої оціночної вартості. Решта суми передавалася налом колу зацікавлених осіб, у тому числі й у фонді», – розповідає Корреспонденту співробітник однієї з електронних бірж Києва.

«Знизити ціни» на майно вдавалося також за допомогою зриву аукціону. Адже якщо майно не продавалося, то здійснювалася його уцінка і проводився повторний аукціон. Причому дисконт на другому аукціоні міг сягати 50% від початкової ціни. Або ж бували випадки, коли початкова ціна на об'єкт свідомо завищувалася.

«З урахуванням високої початкової ціни досить часто зустрічалися (і продовжують зустрічатися) випадки, коли недобросовісні компанії навмисне не допускали потенційних учасників на торги. Це робилося для того, щоб забезпечити продаж такого майна в потрібні руки за заздалегідь обумовленою вартістю», – наводить приклад Юліан Хорунжий, керуючий партнер юридичної компанії Ario Caital Group.

Сьогодні ж, за словами експертів, ситуація змінилася.

Експерт: Якщо раніше можна було продати заставу «своїм» людям і вони потім швидко продавали її на відкритому ринку, то сьогодні швидко продати заставу стало складніше

«Якщо раніше можна було продати заставу «своїм» людям і вони потім швидко продавали її на відкритому ринку, то сьогодні швидко продати заставу стало складніше. Плюс сам банк зацікавлений продати заставу якомога дорожче, а не скидати її будь-кому», – зазначає Нікітченко.

Зробила ринок більш прозорим й онлайн-торгівля. Як зазначає Хорунжий, на сьогоднішній день існує близько десяти компаній, що займаються реалізацією банківських застав на електронних торгах. Наприклад, Електронні торги України, Біржа банківської застави, UBIZ, OLX, Українська товарно-сировинна біржа, Експертне агентство та ін. Торги щодо заставних активів, які реалізуються у процедурі виконавчого провадження, проходять винятково в електронній формі на сайті СЕТАМ і на сайтах його партнерів.

Якщо ж продажу підлягає заставний актив компанії, яка перебуває в процедурі банкрутства, то всі без винятку оголошення про проведення торгів таким майном розміщуються на веб-сайтах Вищого господарського суду та Міністерства юстиції. Щоправда, уточнив Хорунжий, такі торги досі проводяться у формі як електронних, так і звичайних торгів.

Неплатоспроможні банки свої активи продають через уповноважені компанії з продажу, перелік яких наведено на сайті Фонду гарантування вкладів (переважно це вищенаведені компанії). А перелік продаваного майна наводиться на сайтах цих компаній або на torgi.fg.gov.ua.

За свої послуги так звані електронні посередники отримують від 0,1% до 5% від ціни продажу активу. При цьому, як повідомили Корреспонденту на одній з електронних бірж, чим дорожче актив, тим нижче відсоток комісійних.

У свою чергу, нагадує Роксолана Костур, партнер адвокатського об'єднання Матвіїв і Партнери, для участі в електронних торгах покупець повинен зареєструватися на веб-сайті, заплатити гарантійний внесок у розмірі 5% від стартової ціни лота на рахунок організатора і подати заявку на участь у торгах.

Системні діри

Водночас експерти, незважаючи на корисність електронних ресурсів, як і раніше, ставляться до них з певним скепсисом. На їхню думку, ключовий аспект успіху таких сайтів – у їхній масштабності. Якщо з'являться один-три сайти, що покривають усі регіони і типи заставної нерухомості, то цей інструмент корисний і цікавий. Якщо ж сайти залишаться локальними або малоінформативними, то користі в них не буде, вважають вони.

«Сьогодні система продажу заставного майна неплатоспроможних банків є досить прозорою, проте все ще недосконала. З одного боку, створена можливість для кожного взяти участь у торгах, з другого, одночасно працює значна кількість торгових майданчиків (сьогодні фондом акредитовано 36 торгових майданчиків), і відсутній надійний контроль над їхньою діяльністю з боку фонду, що обумовлює труднощі в процесі придбання майна», – каже Олександра Сергенюк, юрист юридичної компанії Moris Group.

На її думку, одним з кроків з подолання цієї проблеми був інформаційний портал фонду, який акумулює і систематизує інформацію про активи неплатоспроможних банків. Наступним кроком планується введення консолідованого офісу з продажу активів банків, який передбачає концентрацію всіх процедур на рівні фонду.

Якщо ж говорити про продаж таких специфічних активів, як права вимоги за кредитними договорами, то фонд націлений насамперед на їхнє відчуження фінансовим компаніям, які переважно виступають посередниками.

«Власне, щодо таких активів, як права вимоги, і виникає найбільше запитань на ринку щодо прозорості їхнього продажу. Донедавна більшість оголошень про продаж прав вимоги містили лише номер кредитного договору, його дату і початкову ціну лота. Тим часом інформацію про боржника і заставне майно не вказували. Останнім часом з'явилася тенденція до зростання інформації про такі активи, але на ринку все ще скаржаться на її якість, зокрема на відсутність фото і т. д., – наводить приклад Сергенюк. – Таким чином, за великим рахунком істотною проблемою є не стільки доступ власне до торгів (хоча й там не все ідеально), скільки доступ до інформації про активи неплатоспроможних банків в зручному й узагальненому вигляді».

До слова, як розповів Корреспонденту співробітник електронної біржі, продаж прав вимоги також стала одним зі способів реалізації ліквідних активів «своїм» людям. Оскільки обов'язковою вимогою до покупців таких прав є 10%-й авансовий внесок. А це може становити десятки мільйонів гривень. Погодьтеся, не кожен вилучить таку суму з обороту (нехай навіть тимчасово), не знаючи при цьому, що в кінцевому підсумку він купить. Своїм же людям інформація, природно, зливається.

Правила безпеки

Зазначимо, що, незважаючи на спробу зробити ринок реалізації застав максимально прозорим і доступним, самі банкіри, як і раніше, вважають, що найбільш зручний спосіб підбору застави для покупки – сайти банків. Мовляв, саме там можна придбати чисті застави, а не проблемні.

«Те ліквідне майно, яке продає банк, в нашому випадку, як правило, очищено від проблематики, оскільки раніше банк забирав майно собі на баланс, застосовуючи позасудові способи стягнення. Виставляючи на продаж таке очищене майно, банк отримує більш привабливу вартість», – каже Школяренко.

Якщо ж покупець хоче купити майно дешевше, то, попереджають фахівці, він повинен бути готовий і до додаткових ризиків.

«Можна постаратися максимально себе убезпечити, але від судового позову від старого власника не можна себе убезпечити. Навіть якщо ви його виграєте, на майно на час процесу може бути накладено арешт, і доведеться понести витрати як фінансові, так і моральні», – розповідає Нікітченко.

У свою чергу Сергенюк попереджає, що існують також стандартні ризики придбання майна на вторинному ринку, наприклад наявність у квартирі прописаних неповнолітніх мешканців, у яких немає іншого житла.

«Додаткові труднощі виникають із активами, які перебувають на тимчасово окупованій території АР Крим та в зоні проведення АТО», – також додає юрист.

У підсумку фахівці радять перед угодою обов'язково отримати консультацію юриста або ріелтора, щоб майно було перевірено за різними реєстрами. Також, на думку Нікітченка, угоду краще проводити з банком, який здійснює реалізацію, й отримати виписку з установи про закриття кредиту.

***

Цей матеріал опублікований в № 47 журналу Корреспондент від 27 листопада 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.