Відстрочений попит. Як у Києві приваблюють покупців житла

Незважаючи на масовану рекламу й обіцянки «розстрочки від забудовника», охочих придбати квартиру в Києві більше не стає.

«На початку 2015 року, коли курс гривні перевалив за позначку 23 грн/$, я вирішив, що кращого моменту для придбання житла в Києві вже не буде, і купив двокімнатну квартиру в будинку, що будується на лівому березі лише за $ 33 тис. Таких цін ніхто не міг уявити ще у 2013 році. А на сьогоднішній день вони ще нижче», – розповідає київський підприємець Сергій Гулжаєв.

Зниженню цін у доларах на первинному ринку житла столиці, де вони традиційно представлені в національній валюті, сприяв обвал гривні за останні два роки, що знецінилася більш ніж утричі, пише Віктор Нагорський у №4 журналу Корреспондент від 5 лютого 2016 року. Знизилася доларова вартість житла в Києві і на вторинному ринку. За даними інформаційно-аналітичного порталу Столична нерухомість, тільки за минулий рік середня вартість виставлених на продаж квартир на «вторинці» зменшилася на 15,5% – до $ 1.483 за кв. м.

Але, незважаючи на, здавалося б, максимально можливий обвал цін на житло у валюті, попит на квартири в Києві продовжує залишатися мінімальним. За інформацією компанії ARPA Real Estate, якщо у 2013 році в столиці уклали майже 31,5 тис. угод купівлі-продажу житлової нерухомості, то у 2015-му – лише 8,2 тис.

Причини такого падіння попиту лежать на поверхні – політична нестабільність й економічні проблеми в країні призвели до значного зниження реальних доходів українців, а фактична відсутність іпотечного кредитування не залишає шансів на придбання житла в кредит.

До того ж у гривневому еквіваленті ціни на житло зросли слідом за курсом валют. Причому суттєво. На вторинному ринку Києва подорожчання за 2015 рік склало 25,7%, на первинному – понад 31%. Забудовники пояснюють зростання гривневих цін подорожчанням будівельних матеріалів і пального. Але для простого обивателя ці пояснення нічого не означають – у населення грошей немає. Тому ті деякі потенційні покупці, які і збираються щось купувати, вважають за краще розглядати пропозиції в передмісті – там і дешевше, і жити спокійніше.

«Якісне житло за наявні у покупців бюджети дійсно легше знайти в передмісті. До того ж забудовники передмістя і їхні центри продажів більш живі і клієнторієнтовані й, відповідно, більш конкурентоспроможні, ніж київські», – каже керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Експерт додає, що ціни в передмісті в середньому вдвічі нижче, ніж у столиці. «На готове житло з документами вони стартують від 8,5 тис. грн. А ціна на етапі будівництва може бути ще на 30% нижче», – зазначає Артюхов.

Він вважає, що ринок житла передмістя розвиватиметься все активніше. Водночас баланс між містом і передмістям збережеться, головним чином, через нерозвиненість інфраструктури.

«Мало звести будинок під Києвом, необхідно створити інфраструктуру, залучити якісні кадри для роботи в школах і медустановах і так далі. Що стосується цін, то, на мій погляд, у передмісті вони зростатимуть у гривні повільніше, ніж у самій столиці», – вважає керуючий директор ARPA Real Estate.

Будівництво триває

Слід зазначити, що, незважаючи на обвал попиту, у столиці і передмісті триває активне будівництво. Тільки у 2015 році в Києві почалася реалізація близько 40 нових житлових комплексів. За даними компанії City Development Solutions (CDS), у грудні минулого року обсяг пропозиції квартир на ринку житлової нерухомості столиці зріс на 8% в порівнянні з груднем 2014 го. При цьому експерти зазначають, що основна активність девелоперів зосереджена на правому березі Києва.

«Мабуть, найактивніший напрям міститься в районі між Житомирською й Одеською трасами. Другий – це Варшавський напрямок (Гостомель, Ірпінь, Буча). Помітніше став вести себе Вишгородський напрямок. Що стосується лівого берега, то девелопери придивляються і думають про проекти в бік Борисполя», – каже Артюхов.

У City Development Solutions додають, що більша частина пропозицій концентрується в сегменті бюджетного житла. Зокрема, нова пропозиція ринку на 80% представлена проектами економ- і комфорт-класів. І це не дивно, адже за спостереженнями учасників ринку, незалежно від мети придбання житла, одним з найбільш важливих критеріїв для покупця все-таки є вартість квадратного метра.

Тому особливою популярністю користуються малогабаритні однокімнатні квартири і квартири-студії. За інформацією CDS, на такі апартаменти у 2015 році припадала майже половина (45%) запитів, що надходять від потенційних покупців. Водночас попит на двокімнатні квартири становив 32% від загального обсягу, трикімнатні – 16%.

Підтверджують зростання інтересу до малогабаритного житла і в одній з найбільших будівельних компаній столиці – Київміськбуді.

«На сьогоднішній день покупці частіше вибирають квартири з невеликою площею. Люди думають не тільки про те, у яких метрах жити, а й про те, як за ці метри оплачувати комунальні послуги», – сказав співрозмовник Корреспондента в Київміськбуді.

Самі забудовники теж змушені пристосовуватися до нових реалій. Деякі компанії, наприклад, заморожують проекти, проводять внутрішню реструктуризацію, оптимізують витрати. Останнє, зокрема, відбувається і за рахунок переорієнтації будівельників на дешевші будматеріали.

Наприклад, у Київміськбуді сьогодні близько половини будматеріалів завозять з-за кордону, проте в компанії працюють над зменшенням частки імпорту, щоб знизити вплив валютних коливань на собівартість житла, що зводиться.

Крім того, за словами керівника департаменту маркетингу компанії City Development Solutions Алли Куценко, все частіше девелопери вивчають європейський досвід, що дозволяє застосовувати в проектах ефективні конструктивні та планувальні рішення, які дають можливість заощадити до 30% на залізобетонних конструкціях.

Залучити покупця

Але, як не крути, в умовах падіння попиту головне завдання забудовників – залучити покупців. І нині на це кинуті всі основні сили. Головний інструмент залучення клієнтів – зовнішня реклама, яка буквально рясніє різноманітними акціями, знижками і пропозиціями купівлі житла в розстрочку. При цьому знижки замість маркетингового інструменту стимулювання продажів фактично перетворилися на прайс.

Наприклад, минулого літа практично всі забудовники пропонували акційні програми, згідно з якими за умови 100%-ї оплати вартості квартири дисконт досягав 30-40%. Осінні акції були скромніші – знижки варіювалися від 5% до 20%. А щоб зацікавити покупців, девелопери знизили мінімальний розмір першого внеску до 10% і почали пропонувати розстрочки з фіксацією курсу.

«У кожному третьому випадку можна побачити розстрочку. Причому розстрочка в тій подачі від забудовників, яку ми спостерігаємо, це не фінансовий інструмент, а більше заклик до покупців принести хоч якісь гроші», – додає Артюхов.

Варто також відзначити, що всі посили осінніх акцій уже взимку виявилися не більш ніж фікцією. За фактом з'ясувалося, що майже ніхто з власників рекламованих об'єктів зараз не фіксує ціну в гривні. Вона або прив'язана до курсу НБУ, або квадратний метр просто дорожчає мінімум на 1 тис. грн (на решту частини, що залишилася після першого внеску). Буквально кілька забудовників дають розстрочку за умови внесення 10% першого внеску. У більшості ж об'єктів це 50%, рідше – 30%. При цьому терміни розстрочки навіть у найбільш «соціальних» об'єктах непомітно скоротилися з п'яти до максимум двох років. І часто крайнім терміном виплат є дата закінчення будівництва.

Виходить, що внісши понад 150 тис. грн першого внеску за квартиру-студію 22-26 кв. м у Києві, на місяць покупцеві доведеться віддавати від 10-15 тис. грн, або ж близько $ 500.

У підсумку, незважаючи на масову рекламу розстрочок від забудовника, у 2015 році безвідсоткову розстрочку до здачі об'єкта в експлуатацію використовували лише 30% покупців, тоді як 67% угод, за даними City Development Solutions, відбувалося зі 100%-ою оплатою вартості квартири.

На думку Артюхова, за таких умов девелопери рано чи пізно будуть змушені вдатися до аналізу і перегляду наявних маркетингових інструментів, а також пошуку більш ефективних.

Чого чекати

У 2016 році аналітики, за традицією, прогнозують відносну стабільність цін і сподіваються на зростання активності покупців.

Зокрема, як розповіла виданню генеральний директор агентства нерухомості Благовіст Галина Мельникова, в компанії вже збільшилася кількість звернень потенційних покупців.

«Тому є підстави говорити, що активність на ринку зберігається», – зазначає вона.

У свою чергу в City Development Solutions очікують, що в поточному році на ринку продовжить переважати цінова конкуренція. У зв'язку з цим варто очікувати подальшого здешевлення проектів бюджетного сегмента за рахунок використання дешевших будівельних і оздоблювальних матеріалів.

«2016 рік буде роком змін та концентрації ринку житла. Цінові війни за клієнта, до яких вдалися девелопери на тлі економічної кризи і стрімкої інфляції у 2015 році, переростуть в якісну конкуренцію. Девелопери не повинні боротися один з одним за допомогою пропонованої ціни житла. Вони повинні намагатися залучати покупців цікавими маркетинговими пропозиціями, сервісом, новими будівельними технологіями, пакетними рішеннями, що допомагають заощадити клієнту на терміни і вартість ремонтних робіт», – впевнена Куценко.

Водночас учасники ринку визнають, що цінова ситуація на ринку житлової нерухомості у 2016-му значною мірою залежатиме від стабільності національної валюти.

«За подальшої девальвації гривні ціни зростатимуть слідом за валютою, хоча і непропорційно», – каже Куценко. Однак, на її думку, навіть за збереження поточного курсу долара девелопери постараються збільшити гривневі ціни ще на 10-15%, тим самим компенсуючи втрату ціни в доларовому еквіваленті.

***

Цей матеріал опублікований в №4 журналу Корреспондент від 5 лютого 2016 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.