Низькі ціни забудовників передмістя - чим насправді ризикують покупці
Останні пару років кількість новобудов передмістя збільшується щомісяця. Однак на тлі зростаючої конкуренції, ціни на квадратні метри практично не змінюються.
Ми вирішили розібратися, що ховається за низькою ціною і що чекає інвестора приміського житла вже через пару років.
1. У ціновому діапазоні 9 000-11 500 грн / кв.м., у Київській області представлені 73 ЖК.
Головним чином це житлові комплекси Бучі, Білогородки, Ірпеня, Гостомеля, Ворзеля, Святопетровського.
Тобто це ті напрямки, які найбільш щільно забудовани, тому вони й демонструють ринку низькі ціни.
Чим зумовлене така поведінка забудовників?
Проаналізуємо ситуацію:
• концентрація ЖК в напрямку Ірпінь, Буча, Гостомель, Ворзель - 163 новобудови
• напрямок Святопетровське, Білогородка - 58 об'єктів, що будуються
Основний висновок:
Що знають забудовники і про що не говорять майбутнім інвесторам? - Про перспективи серйозних траспортних ускладнень на виїздах до центральних магістралей, особливо через рік-два. Перераховані вище напрямки є проблемними вже зараз, а через пару років будівництва і заселення - це буде великою проблемою.
Що ж робити в такій ситуації? - Демпінгувати, поки ринок ще не зрозумів майбутнього транспортного колапсу.
2. У діапазоні 12 000-14 000 грн / кв.м., у Київській області представлені 89 ЖК.
Такі ціни показують житлов комплекси, що розташовані ближче до центральних траспортних магістралей, а саме Вишневе, Борщагівка, Гатне.
Наскільки щільно забудовуються ці напрямки:
• Борщагівка - 14 об'єктів, що будуються
• Вишневе, Крюковщина – 37 об'єктів
• Вишгород- 7 новобудов
• Ходосіївка - 4 нових об'єкта
Основний висновок:
Близькість до трас - Новообуховської, Одеської та Окружної дороги, знижують ймовірність «застрягнути в пробці», і це відразу відображається на ціні - вона стає вище.
Яке ж з напрямків передмістя Києва є найбільш перспективним? Експерти називають такі:
• Ходосіївка (Новобуховська траса)
• Вишгород (вул.Богатирська, Мінське шосе).
Головні аргументи: низька кількість новобудов і час на дорогу - в цих напрямках пробок до столиці немає. З Ходосіївки, в годину-пік, доїхати можна за 15 хвилин, з Вишгорода трохи довше.
Але!
Що ж відбувається з покупцем, який вибрав досить дороге передмістя в сегменті 13 000-15 000 грн / м2? Внаслідок високої ціни включається порівняльний аналіз із схожою ціновою пропозицією в столиці.
Проаналізуємо пропозицію житлових комплексів у Києві, в цьому ціновому діапазоні. Бачимо, що в ньому представлено 22 новобудови, половина з яких - це проблемні комплекси А.Войцеховського і його сумнозвісної компанії «Укогруп», а друга половина - монолітні висотки на окраїнах столиці.
Таким чином, у майбутнього інвестора складається непростий вибір:
• купую дешеве передмістя - вже стою в пробці, а згодом ситуація тільки погіршується
• купую передмістя дорожче, ризик «пробок» знижується, АЛЕ ж майже за такі гроші є Київ
• купую найбільш дешевий Київ - отримую проблемний недобуд або моноліт 25 поверхів на околиці
Висновки:
Оптимальний варіант - знайти житло в форматі класичного передмістя в правильному напрямку. Бажано це повинні бути малоповерхові будинки з червоної цегли. Так, вартість такого житла може бути цілком порівнянна зі столицею, але в перспективі кожен інвестор зрозуміє правильність вкладень.
Рекомендуємо звернути увагу на комплекси, що будуються в Новообухівському напрямку - ЖК «Нова Конча-Заспа» та ЖК «Vlasna». Концепції цих проектів повністю відповідають приміському житлу в кращих європейських традиціях.
Це історично успішний напрямок. Поруч Печерськ, урядовий квартал, Столичне шосе, спортивна база «Динамо», престижна Конча-Заспа - в цьому напрямку все наймодніше.
Вибирайте самі і вдалих Вам інвестицій!