10 тисяч в одні руки - і більше не позичати. Вигоди і ризики земреформи
Корреспондент.net,
19 березня 2020, 20:35
💬
0
👁
1177
Верховна Рада в листопаді 2019 року спробувала дати старт земельній реформі. Парламент прийняв у першому читанні розроблений депутатами партії Слуга народу законопроект №2178-10.
Його норми відкривають ринок землі в Україні і знімають мораторій на купівлю-продаж земель сільгосппризначення, пише Павло Харламов в №5 журналу Корреспондент.
Голосування за земельну реформу супроводжувалося масовими протестами під Верховною Радою. Аргументи «проти» звучали найрізноманітніші. І що земля дістанеться винятково великим агрохолдингам, а також іноземцям, і що запуск земельного ринку знищить мале фермерство.
У підсумку депутати під час підготовки законопроекту №2178-10 до другого читання пом'якшили низку норм. Але дістатися до остаточного голосування парламент поки що не зумів - до документа надійшло понад 4 тис. зауважень і пропозицій, і вже другий місяць Рада розглядає винятково поправки. А точніше, відхиляє їх одна за одною. Тому що є монобільшість, а переважна кількість правок - просто спам, запущений у надії затягнути процес.
До початку березня депутати обговорили тільки половину поправок. Затвердили тільки одну з них, технічну, яка суть самого законопроекту не змінює. Глава фракції Слуга народу Давид Арахамія не виключив, що розгляд поправок може зайняти до трьох місяців. А отже, реально друге читання може статися десь у квітні. І це при тому, що мораторій на угоди із сільгоспземлями буде знято вже 1 жовтня 2020 року.
Проте в Слузі народу впевнені, що земельній реформі - бути!
Тільки своїм
Спочатку модель реформи передбачала такі пункти. Сільгоспугіддя зможуть купувати винятково українці, українські компанії, територіальні громади або держава. Іноземці (як фізособи, так і компанії-нерезиденти) та особи без громадянства не матимуть доступу до землі до 1 січня 2024 року. Є лише один виняток. Іноземець може отримати землю у спадок. Але він буде зобов'язаний продати її протягом року.
Спочатку існувало обмеження на володіння землею одним власником. У межах об'єднаної територіальної громади - це не більше 35% всієї площі сільгоспземель, у рамках однієї області - не більше 8% сільгоспугідь. У межах всієї України одній особі може належати 0,5% загального фонду сільгосппризначення (його розмір - 42,7 млн га). Тобто десь 213 тис. га. Але до другого читання цю норму посилили.
Що ще важливо, оборудки із землею можна буде проводити винятково на електронних земельних аукціонах. Це повинно виключити махінації і маніпуляції з вартістю.
До слова, вартість землі не може бути менше, ніж її нормативна грошова оцінка (НГО). За даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) на 1 січня 2020 року, НГО ріллі в залежності від регіону становила 21-32 тис. грн.
Пішли назустріч
До другого читання в законопроекті дещо змінилося. Його автори почули деякі зауваження. Одне з них стосувалося ризику концентрації великих земельних масивів в одних руках. Все-таки 213 тис. га - значна площа. Це майже як три Києви за масштабами. У підсумку можливість володіння землею для одного власника обмежили площею 10 тис. га. Той, хто буде порушувати цю вимогу, в судовому порядку позбудеться землі, площа якої перевищує вказане обмеження.
Друга зміна - норма про те, що покупка землі іноземцями та особами без громадянства буде можлива тільки після проведення всеукраїнського референдуму. Крім того, законодавці прописали обмеження на володіння сільгоспугіддями для деяких категорій власників. Ні за яких умов не зможуть купувати українську землю резиденти держави-агресора, особи, які входять в терористичні організації, фізичні та юридичні особи під санкціями, резиденти країн-офшорів.
Отримувати землю у власність зможуть і банки, але тільки як заставне майно, яке дісталося їм під час стягнення. Також банк буде зобов'язаний продати таку земельну ділянку протягом двох років після її отримання.
Громадяни, яким належить право постійного користування або право довічного успадкованого володіння земельними ділянками сільгосппризначення, зможуть викупити їх із розстрочкою платежу до семи років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці, без проведення земельних торгів. У редакції законопроекту, який був прийнятий у першому читанні, йшлося про розстрочку на п'ять років.
Так і до Європи недалеко
За підрахунками екс-міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тимофія Милованова, запуск ринку землі вже у 2020 році додасть українському ВВП + 0,23%, а у 2021 році ефект складе + 0,83%. У «живих» грошах - це 9 млрд грн і 30 млрд грн відповідно. Світовий банк дає ще більш оптимістичні прогнози: щорічно + 0,5-1,5% до економічного зростання країни в наступні п'ять років.
На думку експертів Світового банку, мораторій обмежує прибуток, який могли б отримувати власники земельних ділянок. Оскільки вартість землі на цей момент не відповідає реаліям. За даними Eurostat, в країнах Євросоюзу гектар земель сільськогосподарського призначення коштує від 2 до 20 тис. євро. Найдешевша земля в Румунії, країнах Балтії та Хорватії. Найдорожча - в Іспанії, Данії, Італії. В Україні, якщо перевести дані Держгеокадастру в «тверду» валюту, 1 га угідь коштує 800-1.200 євро.
У Мінекономіки вважають, що з появою ринку землі ціна гектара зросте як мінімум до $ 1,5 тис. Це в тому випадку, якщо іноземці не матимуть до неї доступу. У разі допуску іноземних покупців на український ринок ціна може досягти $ 2,2 тис. за 1 га. За оцінками Асоціації вільних землевласників, протягом 10 років земля в Україні в середньому може подорожчати до $ 4-5,5 тис. за 1 га.
Уповноважений президента Володимира Зеленського із земельних питань Роман Лещенко зі свого боку заявив, що безконтрольне скуповування земель після зняття мораторію в принципі неможливе. За його словами, 68% угідь, а це майже 28 млн га, належать пайовикам. І якщо вони не захочуть продавати свою землю, ніхто не зможе змусити їх це зробити.
До того ж, якщо вірити словам екс-міністра соціальної політики Юлії Соколовської, продати свою землю хочуть лише 10% власників, які володіють близько 4,2 млн га. І ці угіддя можуть дістатися ефективнішим власникам, які будуть залучати інвестиції в агропромисловий комплекс.
Заспокоює Милованов і тих, хто стурбований тим, що земля стане вкрай дорогим активом, до якого не зможуть отримати доступ невеликі фермери. За його словами, кредит на покупку сільгоспугідь можна буде взяти під 3-5% річних. При цьому держава зі свого боку готова підтримувати фермерів, які братимуть кредити на покупку землі. Позичальник зможе отримувати на ці цілі до 5 млн грн на рік.
Бояться невизначеності
Проект USAID Агроінвест ще у 2017 році провів в Україні опитування, за підсумками якого близько 75% респондентів виступили проти зняття мораторію на продаж сільгоспземель. Більш свіже опитування Центру Разумкова, проведене в листопаді 2019 року, показало схожі результати: проти - 68% опитаних. Причина? Відсутність чіткої інформації.
Здебільшого люди не розуміють, як працюватиме механізм купівлі-продажу землі, і побоюються можливих наслідків, наприклад, розгулу криміналу і рейдерства.
Якоюсь мірою їх побоювання обѓрунтовані. Адже ринок землі в Україні хоч і не існує юридично з 2002 року (саме тоді набув чинності мораторій), він цілком собі живе в реальності. Найпростіша схема - здача землі в супердовготривалу оренду, на 49 років з правом викупу, який отримує орендар. По суті, це і є прихований продаж земельної ділянки, без порушення законодавства.
І немає ніяких гарантій, що і новий закон про землю не залишить подібних лазівок. Юристи наводять простий приклад, як можна обійти обмеження з концентрації землі одним власником. Це може бути викуп земель через кілька юросіб, пов'язаних між собою, або ж підставних фізосіб, а також оформлення ділянок на близьких родичів.
Причому робитимуть спроби прибрати українську землю до рук не тільки українські латифундисти, а й нерезиденти. Як каже Яна Піоро, молодший юрист юридичної компанії JN Legal, сумарно сільгоспкомпанії з іноземними інвестиціями вже обробляють в Україні близько 3,5-4 млн га сільгоспземель. І навряд чи вони відмовляться від ідеї контролювати свої земельні банки тим чи іншим способом.
Ну і з референдумом щодо продажу землі іноземцям є заковика: самого закону про референдум не існує. Хоча представники Слуги народу заявляють, що референдум щодо землі відбудеться вже у 2020 році. Але поки що немає навіть законопроекту. Його тільки розробляють, і, коли він виявиться в сесійній залі парламенту, незрозуміло.
І найбільш ймовірно, що з обмеженнями ринок землі восени запустять. А ось пустять на нього іноземців, швидше за все, ще через рік-два, не раніше.
Вони знають, як краще
Ольга Трофімцева, в. о. міністра агрополітики в уряді Володимира Гройсмана
Поспіх в питанні земельної реформи не потрібен. Необхідно відкривати ринок землі поетапно. Від того, як виглядатиме структура земельних відносин в країні, залежить структура виробництва - дрібні фермери, сімейні господарства, агрохолдинги. Це буде впливати на ефективність агросектору. Невеликі фермери переживають, що не зможуть конкурувати з великими гравцями. Дійсно, якщо на ринок допустять всіх зацікавлених, то з точки зору доступу до дешевих і довгих фінансових ресурсів фермери будуть програвати. Крім того, є думка, що відкриття ринку дасть істотне зростання економіки. Але навряд чи активність угод з купівлі-продажу буде високою. За результатами опитувань, максимум 10% власників паїв готові продати їх. Більшість планує далі здавати в оренду. Тому в перші роки після відкриття ринку землі кардинальних змін й істотного зростання економіки ми не побачимо.
Ганна Ковальчук, експерт аналітичного кластера Українська фабрика думки
Базовий сценарій реформи, який ціною іміджевих і рейтингових втрат вдалося протягнути крізь перше читання, робить честь лібералізму або безвідповідальності її розробників. Тепер же є три варіанти розвитку подій навколо земельного питання, майже однаковою мірою ймовірності. Перший - реформу приймають в її нинішньому, надліберальному форматі або з точковими непринциповими правками. Другий - реформу приймають в істотно делібералізованому варіанті, який передбачає етапність, «мінус» юридичні особи, мінімальні ліміти на концентрацію, індикативні ціни, перевірку походження коштів на покупку землі. Третій - починаються фермерські протести, які підсумовуються з «антикапітуляційними», і друге читання переноситься на невизначений термін.
Олексій Мушак, радник прем'єр-міністра Олексія Гончарука з економічних питань
Скільки б не опиралися земельній реформі, а фінального голосування не уникнути. Позитивна розв'язка вже близько. Для мене земельна реформа - це мінімум три речі: дати право українцям розпоряджатися своєю землею; «Чорне» і «сіре» вивести в «білий» ринок; дати можливість розвиватися бізнесу, де важлива власність, такому як садівництво, полив, органіка. В цілому коректніше говорити не тільки про введення ринку землі, а й про переформатування його як такого. В першу чергу це стосується 20% землі, яку обробляють агрохолдинги й українські компанії з іноземними інвестиціями. Оскільки їм буде заборонено купувати землю, земельний банк агрохолдингів буде зменшуватися. Другий наслідок - це поява класу рантьє, які будуть викуповувати подібні ділянки й отримувати пасивний дохід.
Любомир Чорний, керівник напрямку з поліпшення бізнес-клімату Програми USAID Конкурентоспроможна економіка України
Ринок потрібно запускати, і скоріше. Але і масштабна інформаційна кампанія, і якісна обробка відповідних правових норм теж потрібні. І, незважаючи на всі мої симпатії до ліберальних ідей, ринок повинен бути регульований. Не «зарегульований», а розумно регульований, щоб відповісти на всі ризики, пов'язані з його функціонуванням, а не з громадськими страхами і міфами. Саме відсутність ринку і функціонування непрозорих (нелегальних або напівлегальних) схем привели до виникнення надмірних концентрацій, до монополізації суміжних сфер бізнесу (перевезення, обслуговування, зберігання, частина переробки), до ерозії і втрати частини земель, а також до колосальних втрат надходжень до держбюджету і місцевих бюджетів.
Новини від Корреспондент.net у Telegram. Підписуйтесь на наш канал https://t.me/korrespondentnet