Метри для життя, роботи і душі. Ринок новобудов в Україні

Забудовники просять за квартири від $20-25 тис. Це не так і багато, якщо оцінити всі переваги володіння новим житлом.

Пандемія і карантин неабияк пошарпали всіх, в тому числі і ринок нерухомості. Збанкрутував банк Аркада, який залишив за собою шлейф з 39 недобудованих будинків. А багато будівельних компаній переносять терміни здачі будинків, тому що не встигають вчасно закінчити будівництво, пише Павло Харламов у №22 Журналу Корреспондент.

Насправді ж для покупців ситуація виглядає набагато кращою від заголовків на профільних сайтах. Тому що забудовники зараз раді всім і кожному. Особливо тим, хто готовий прийти з пачкою грошей і заплатити за житло відразу. Таким покупцям готові мало не червону доріжку розгорнути. Ну і, звичайно, зроблять дуже хорошу знижку.

МІНІМАЛІЗМ ЗА БЕЗЦІНЬ

Основне питання, яке хвилює кожного, хто шукає квартиру, - це ціна. Так ось, вартість квадратних метрів з початку 2020 року зросла. В середньому на 10-15%. Чому?

По-перше, валютний курс нестабільний. А зв'язка «гривня-долар», як відомо, впливає в Україні на ціну практично всіх товарів і послуг.

По-друге, будувати стало дорожче. За січень-вересень будівельно-монтажні роботи подорожчали на 7,7%. Ось забудовники і підвищують ціни. Їм теж хочеться заробляти, а не працювати собі в збиток. Як то кажуть, нічого особистого, just business.

«Будматеріали та робоча сила дорожчають. До того ж, як ми бачимо, продовжується поступова, але стійка девальвація національної валюти, яка відбивається на кінцевій вартості житла в гривні», - коментує Максим Гончарук, директор з питань партнерства та інвестицій групи компаній DIM.

Але подорожчали не всі квартири. Бюджетне житло додало в ціні найменше, десь 5-7%. Це той самий економклас, який в принципі не може коштувати дорого. Тому що покупець платить в основному за стіни, стелю та вікна. Будівельні та оздоблювальні матеріали найдешевші - залізобетон або газоблок, утеплення стін - пінополістиролом. Розташування, як правило, на околиці спального району міста. Прибудинкова територія? Є стоянка і дитячий майданчик - це стандарт, якщо є щось понад це - це треба вважати бонусом.

Квартири в таких будинках зараз коштують від 15-16 тис. грн/кв. м в Києві і від 13-14 тис. грн/кв. м в містах, які прийнято називати мільйонниками (Львів, Одеса, Дніпро, Харків). Тобто однокімнатна квартира площею 35-40 кв. м коштуватиме десь 550-650 тис. грн. В принципі це ціна непоганого кросовера. Терпимо.

МІСЦЯ ВИСТАЧИТЬ УСІМ

Квартири комфорткласу зросли в ціні трохи сильніше, десь на 10%. Зараз це найбільш затребуваний тип житла. Комфорт навіть володіє якоюсь претензією на преміальність, але коштує в межах розумного. У Києві квадратний метр в ЖК такого рівня починається з позначки 18-20 тис. грн, в регіонах - від 17-18 тис. грн. Разом за однокімнатну квартиру доведеться викласти під 1 млн грн.

Будинки зовні - не просто сірі «шпаківні», а з дизайнерськими рішеннями: вентильовані фасади, панорамні вікна. Красиво і практично. Квартири досить просторі: однокімнатні - площею 45-50 кв. м, двокімнатні - 70-75 кв. м, «трійки» - від 90 кв. м. Ну а хто багатший, може на дворівневі апартаменти з краєвидом на місто розщедритися.

Приємним бонусом в комфорткласі стане автономне (від власної будинкової котельні) або індивідуальне (від котла, який розташований прямо в квартирі) опалення. Деякі забудовники не скупляться і встановлюють простеньку, звичайно, але все-таки таку собі систему «розумного будинку». Вона може і температуру регулювати, і подачею електрики на прилади управляти, і повідомити про пожежу або затоплення, якщо раптом прорве трубу або заіскрилася проводка.

Основна ж гідність комфорткласу - розвинена інфраструктура. Тут і магазини з кафе, ресторанами і салонами краси прямо на території ЖК, і сквери, де можна з дітьми погуляти, собак вигуляти, пікнік влаштувати, а також спортивні та ігрові майданчики.

Паркінг, звичайно, теж є - як наземний, так і підземний. Хоча паркомісце під землею потрібно купувати окремо. А це десь плюс $10 тис. до вартості квартири. Зате своє, і машина в теплі і сухості круглий рік.

«Сьогодні забудовники всерйоз націлені на створення ЖК з сучасною інфраструктурою. Це комплекси так званих нових форматів, в яких створюються повноцінні території для дозвілля, відпочинку та рекреації. У таких ЖК забудовується тільки від 40% до 60% земельної ділянки. Весь інший простір займає саме інфраструктура», - пояснює Сергій Овчинников, менеджер проекту компанії КПС Груп.

БЕРЕМО МАЙЖЕ ГОТОВЕ

А що ж буде з цінами на житло до кінця 2020 року і на початку 2021 року? Заспокоїмо: сильного подорожчання не передбачається. «Протягом найближчих трьох-чотирьох місяців очікується підвищення цін від 3% до 5% в сегментах економ, комфорт і комфорт+», - прогнозує Ігор Суботенко, заступник генерального директора промислово-будівельної групи Ковальська.

Хто хотів - давно підняв вартість квадратного метра. Підвищувати ціни будуть забудовники, які з якихось причин цього ще не зробили. Крім того, зросте ціна квартир в будинках, у яких наближається дата введення в експлуатацію. Там житло може подорожчати і на 15-20%.

Але це очікувано. Чим ближче момент укладання покрівлі в будинку - тим квартири дорожчі. Це золоте правило. До того ж зараз покупці стали більш обережними і бояться вкладати гроші, якщо побудовано всього кілька поверхів, тим більше якщо виритий тільки котлован.

Тому бій йде за квартири в будинках, які майже здані або будуть добудовані в найближчі 6-12 місяців. А там завжди дорожче, деколи на 30-40%, ніж в проектах, які тільки почали будувати. Зате і ризики при купівлі квартири в майже готовому будинку мінімальні. Можуть хіба що виникнути проблеми у забудовника з місцевою владою при введенні об'єкта в експлуатацію. Але будівельні компанії, як правило, знаходять способи домовитися.

ОБОВ'ЯЗКОВО ПЕРЕВІРЯЄМО

У принципі українські забудовники пережили найжорсткішу фазу карантину без серйозних втрат. Так, дуже багато (а якщо бути точними, то майже 50% компаній) призупиняли навесні-влітку будівельні роботи. І практично у всіх без винятку компаній є запізнення зі здачею житлових комплексів.

У принципі це було завжди, і три-шість місяців зриву термінів введення в експлуатацію - не біда. Але через кризу нормою стало запізнення на 9-12 місяців. Тобто компанії, які обіцяли віддати ключі в четвертому кварталі 2020 року, швидше за все, зроблять це влітку-восени 2021 року. І це не показник, що у будівельної компанії проблеми, а просто обставина, яку треба враховувати в своїх життєвих планах.

Але до вибору забудовника і квартири все одно потрібно ставитися з граничною обережністю. Завжди, нинішній рік - просто один із, а не виняток.

«Не соромтеся прямо питати, чи є у компанії гроші і звідки вони. Якщо в офісі продажів не можуть чітко відповісти на це питання, це перший сигнал про те, що схема фінансування непрозора. Будувати за гроші інвесторів - нормально. Ненормально, якщо це єдині гроші компанії», - радить Суботенко.

Історія компанії і час її існування на ринку в принципі теж важливі. Але банкрутство Укрбуду й Аркади показало, що великий і надійний забудовник може раптово «зіграти в ящик». Тому краще звернути увагу на кількість готових проектів. Якщо будинки побудовані, стоять і там живуть люди - компанія, швидше за все, не фейк. Особливо якщо в свіжопобудованих і майже завершених ЖК продовжують продавати квартири. Тому що кожна продана забудовником в уже збудованому будинку квартира - це плюс до шансів, що іншим, ще недобудованим ним об'єктам вистачить фінансування.

Звичайно ж, потрібно перевіряти документи. Крім договору купівлі-продажу важливо уважно вивчити документацію на землю, на якій йде будівництво, і її цільове призначення, детально ознайомитися з проектно-технічною та дозвільною документацією. Наприклад, про наявність проблем щодо земельної ділянки (арешти, заборони) можна дізнатися в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, вбивши туди кадастровий номер, адресу ділянки або назву компанії-забудовника. А судовий реєстр покаже, накладено чи ні на землю арешт, чи є взагалі у забудовника проблеми.

Дуже корисно дивитися на хід будівельних робіт в динаміці. Якщо будівництво будинку рухається звичайними темпами, це дає певні гарантії, що він буде добудований.

А ще потрібно аналізувати ціни. Коли занадто дешево - це завжди підозріло. «Забудовників, які виставляють ціну на 15-20% нижчу від аналогічних проектів приблизно в тому ж районі, краще оминати. Це може говорити про наявність істотних ризиків, наприклад, що у компанії недостатньо коштів», - радить Гончарук. Або що у неї можуть бути не цілком чисті юридичні підстави для будівництва, додамо ми.

А ЩО ТАМ НА ВТОРИННОМУ РИНКУ?

Можливо, махнути рукою і придивитися собі квартиру від господаря? Поки будинок добудують, поки підключать його до комунікацій, оформлять всі документи. А тут все давно побудовано, і продавець заманливо дзвенить ключами в кишені.

Вибір на вторинному ринку дійсно величезний. І не тільки квартир у старих хрущовках і «панельки» родом з 1990-х, але і в нових будинках, які побудовані буквально рік-два тому.

Але проблема в тому, що вторинне житло набагато дорожче за первинне. Адже як тільки будинок готовий, ціна квартир в ньому автоматично зростає десь на 30%. Тому, якщо в будинку ЖК, що будується, на однокімнатну площею 40 кв. м доведеться витратити, скажімо, 700 тис. грн, то в готовій новобудові така ж абсолютно квартира, без ремонту та оздоблення, буде коштувати близько 1 млн грн.

Крім того, гідних квартир не так і багато, їх миттєво розбирають. «Вибір став біднішим, менше хороших квартир, особливо в середньому сегменті, де в принципі велика частка попиту. Зараз пропозиції більшою мірою або під ремонт, або ж з дорогим ремонтом, але і за відповідною високою ціною», - говорить Андрій Романов, директор агентства нерухомості КиївДомСервіс.

А ще продавці дуже скупі на торг. Видавити 1-2% знижки реально, але виторгувати 3-5% - велике везіння.

Тому, якщо потрібна свіжа квартира, зі зручним розташуванням і просторою територією біля будинку, де є місце і машину припаркувати, і прогулятися після робочого дня, все-таки краще дивитися на пропозиції забудовників. Головне, не спокушатися дешевизною, не платити за повітря, поки немає стін - навіть думати про купівлю не варто. І обов'язково потрібно торгуватися.

ГОВОРЯТЬ ПОКУПЦІ КВАРТИР

Дар'я Суботіна, Київ

Ми недавно купили квартиру поруч з метро Палац Україна. Місце круте, поруч з центром, але інфраструктура - так собі. Жодного нормального парку поблизу. У забудовника є низка готових об'єктів, які він будував або самостійно, або разом з іншими компаніями. Бентежила ділянка, на якій будувався будинок, в кадастровій карті було зазначено її призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд промисловості, для експлуатації та обслуговування адміністративних, виробничих і складських будівель і споруд. Але перевірка за судовими реєстрами показала, що із землею все гаразд. Звичайно, вкладення в первинну нерухомість в нашій країні - та ще лотерея. Але й альтернатив небагато. У моєї мами і сестри якось згоріли гроші на депозиті, тому мені спокійніше інвестувати в нерухомість.

Сергій Арестархов, Дніпро

Ми почали з дружиною вибирати квартиру ще кілька років тому. Визначили для себе кілька критеріїв: закрита територія, своя охорона, автономне забезпечення енергією та послугами ЖКГ (електрика, опалення, вода), відсутність квартир для подобової здачі. Знайшли споруджуваний ЖК, який відповідав усім нашим вимогам, крім висоти. Ми хотіли квартиру з панорамою міста, а будинок - всього шість поверхів. Але зупинилися на ньому. Далі завдаток під розписку, через півроку повинна була бути готова наша секція і ми повинні були доплатити. У мене виникли складності в бізнесі, тому питання з доплатою затягнулося. Так само як і термін здачі об'єкта. Через рік мені знадобився завдаток назад, щоб вкласти гроші в бізнес. Забудовник пообіцяв віддати внесок без проблем, а в підсумку нам повернули лише половину. Нещодавно ми вибрали іншу квартиру. Але тепер я буду платити відразу всю суму і тільки після юридичної перевірки всіх документів і оформлення договору з правом власності на житло.