Первинний ринок житла у глибокій стагнації

"Круте піке" гривні, масовий похід чоловіків на фронт, падіння інвестицій - усі ці фактори практично вбили первинний ринок житла.

Забудовники у паніці

Перший і один із головних ударів по "первинці" завдало падіння гривні. Цей фактор – чи не визначальний щодо долі всього ринку. Нагадаємо, 23 лютого 2022 року курс був таким: 28,99 гривні за долар. Сьогодні "зелений" на чорному ринку підскочив до 42 гривень.

"Первинний ринок дуже залежить від девальвації гривні. На первинному ринку, на відміну від вторинного, всі квартири продаються за гривні. Усі контракти підписуються в національній грошовій одиниці. Чим більше знецінюватиметься гривня, тим більше дорожчатиме нерухомість на первинному ринку", - каже Андрій Гусельніков, віце-президент Ліги експертів України.

Подібну думку підтвердив і Віктор Несін, президент Спілки фахівців із нерухомого майна України.

"З первинним ринком ситуація вкрай складна. Існує кілька проблем. Перша проблема – курс долара. У нас були зустрічі із забудовниками і на питання про ціни вони відповідають: у гривні житло подорожчало, а у доларі – подешевшало. Це пов'язано зі стрибком курсу долара" , – зазначає експерт.

Разом із обвалом гривні різко подорожчали будматеріали. Виробники будматеріалів пояснюють: інакше, ніж підняти ціни на 20-30 відсотків, а то й 50, вибору не мають. Причин тому кілька: зокрема, дефіцит пального і його подорожчання, отже великі витрати на транспортування; закриття підприємств, що перебувають у зоні бойових дій: наприклад, завод із виробництва скла на Луганщині, Азовсталь у Донецькій області, там же підприємства із сипучими сумішами.

Це підтверджують експерти. За словами Віктора Несіна, в Україні подорожчали будівельні матеріали, а також відзначається сильний брак робочих рук.

"Проблема виникає зараз у будівельних матеріалах - практично у всіх. Проблема виникає з подорожчанням ПММ. Плюс додалася така проблема, як дефіцит робочої сили. Мається на увазі, що багато людей пішли на війну, і, природно, у забудовників спостерігається величезний дефіцит робочої сили - мулярів, плиточників та інших майстрів. Також величезна проблема - зменшився попит. Тому первинний ринок у жалюгідному стані", - розповів Несін.

Крім того, у воєнний час заморожено платежі за іпотеками. Інвестор платить, якщо хоче, але таких людей одиниці. А практично всі забудовники будують саме за гроші інвесторів, зазначає експерт із продажу нерухомості Катерина Охріменко. Також неясно, чи банки готові кредитувати будівельні компанії. Все це призводить до скорочення персоналу: наприклад, у відділах продажу замість 10 співробітників залишають одного-двох.

"Також подорожчала панель - основа будівництва, є проблеми з поставками. І в добрі часи вона була в дефіциті, а зараз і поготів. Плюс є відтік робочої сили, багато чоловіків пішли на фронт. З одного боку, в Україні зараз сильне безробіття, а з іншого - дефіцит персоналу. Висококваліфікований персонал, який скрізь потрібен, якраз поїхав", - каже експерт.

Українці не хочуть вкладатися у житло

Первинний ринок завмер. Покупці очікують на обвал цін і їх не влаштовують знижки в 5-15%, які готовий дати забудовник, зазначає Катерина Охріменко. У свою чергу, ціни на будматеріали зросли вдвічі.

"Маса інвесторів, які готові були вкласти гроші, зараз не розуміють, варто це робити чи ні. Швидше вони куплять житло в Європі, і там, до речі, вже зросли ціни. Також подорожчало житло на первинному ринку на заході України, у Львові, наприклад , у 2 рази - тому що там є попит. На відміну від первинного ринку в Києві та Київській області. Тут, по-перше, покупці чекають ціну в 2 рази нижчу, а забудовник не може її таку зробити. По-друге, попит фізично став менше за рахунок відтоку покупців", - каже Катерина Охріменко.

Крім того, українці не бажають нести гроші забудовнику. Інвестори – люди прагматичні, зазначає Гусельников. Вони хочуть отримати прибуток після вкладення у ринок нерухомості.

"До війни первинний ринок надувався, тому що у людей були гроші. Під час війни первинний ринок зупинився, тому що людей, які бажають купувати майбутні квадратні метри - їх немає як таких. Люди, у яких були гроші, масово покинули країну, а ті, хто кінці з кінцями зводить, їм не до первинного ринку”, – каже Гусельніков.

Цілком можливо, що добудовуватимуть елітне житло, вважає експерт. Наприклад, такі квартири є в елітному районі Києва – Печерську.

"Елітне житло та бізнес-клас, швидше за все, добудовуватимуться, але попитом великим воно не користуватиметься. Але принаймні такі ЖК будуть здані в експлуатацію. А щодо економ, особливо тих комплексів, які будувалися на околицях обласних центрів або у їхніх передмістях – з таким житлом будуть великі проблеми”, – каже Андрій Гусельников.

На думку керуючого партнера консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, на первинному ринкудійсно утворюється багато заморожених об'єктів.

"Зараз жодна притомна людина не купить квартиру на первинному етапі будівництва. У забудовників вже в принципі немає грошей. Люди не купують квартири, грошей немає, і що найгірше - сильно зросла собівартість. Подорожчали матеріали, паливо, виріс курс долара. У забудовників ситуація катастрофічна. Якщо хтось і добудовує об'єкти, то лише ті, які вже практично готові. Решта - я навіть не знаю, як буде. Буде багато заморожених об'єктів, багато проблем", - каже експерт.

Валерія Шипуля