Без пірамід. Як новий закон захистить інвесторів квартир у новобудовах

Вкладаючи кошти у квартири на стадії їхнього будівництва, українці іноді замість житла отримують серйозні проблеми. Як новий закон захищає права інвесторів?

Запобіжники від афер

За свої чималі кошти, вкладені в будівництва Еліта-Центру, Банку "Аркада", Укрбуду та інших недоброчесних забудовників, за приблизними підрахунками понад 100 тисяч українців залишилися ні з чим. Замість омріяного житла люди дізнаються про заморожене будівництво, банкрутство компанії-забудовника, а іноді й про те, що їхня квартира вже продана. Щоб захистити права тих, хто вкладає інвестиції у житлове будівництво, Верховна Рада ухвалила закон № 5091 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

У пояснювальній записці до законопроєкту сказано, що серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва - відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами, будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або за відсутності права на виконання будівельних робіт, фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди", спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням, прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він запевне не міг виконати.

"До того моменту, коли країна почне широкомасштабне відновлення зруйнованого житла, ринок нерухомості нарешті має бути приведений до ладу. Зокрема, люди, які готові інвестувати у будівництво власної оселі, мають бути гарантовано захищені від недоброчесних забудовників", - зазначила народний депутат, заступник голови Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

За її словами, тепер забудовник не зможе продавати квартири, не маючи дозвільних документів та всіх умов для добудови об’єкта. Продаж неможливий, якщо кожна квартира у багатоквартирному будинку не зареєстрована як окремий об’єкт майнових прав, а зареєструвати її у Мін’юсті можна буде тільки за наявності всієї дозвільної документації. Крім того, забудовник має розкривати інформацію про те, скільки квартир у будинку вже продано.

Норми прийнятого закону впроваджують ще один запобіжник від недобросовісних забудовників.

"Раніше була досить поширена схема, коли нежитлові приміщення у будинку продавали в якості житла, а одну велику квартиру перетворювали на кілька маленьких й продавали у такому вигляді. Зараз, коли всі об’єкти будуть зареєстровані, ця схема стане неможливою", - пояснює народний депутат. І наголошує на тому, що закон також впроваджує чіткі правила, коли інвестор має право розірвати невигідний йому договір із забудовником. Наприклад, якщо продавець без попередження змінює технічні характеристики квартири або ж більш ніж на 6 місяців порушує термін здачі будинку в експлуатацію.

"Є ще одна важлива новація: договори першого продажу мають закріплювати зобов’язання забудовника під’єднати будинок до інженерних мереж на постійній основі, раніше з цим були величезні проблеми, й треба нарешті убезпечити покупців нових квартир від неприємних сюрпризів у вигляді відсутності води чи світла", - каже Шуляк.

Все це, на її думку, зробить ринок первинної нерухомості прозорішим та допоможе відновити довіру до будівельних компаній.

З реєстром не посперечаєшся

В Офісі ефективного регулювання BRDO, експерти якого брали участь у підготовці законопроєкту, пояснюють, що в документі йдеться як про фізичних, так і про юридичних осіб, які купують об'єкти незавершеного будівництва (наприклад, котеджі), житлові та нежитлові приміщення в об'єктах, що знаходяться на етапі будівництва. І звертають увагу на те, що, зокрема, продаж майбутніх об'єктів нерухомості замовник будівництва/девелопер може розпочати лише після реєстрації спеціальних майнових прав  окремо на всі квартири чи інші об'єкти, що також унеможливлює придбання житлового чи нежитлового приміщення в об'єкті незаконного будівництва. Важливо також, що законом встановлюються обов'язкові вимоги до розкриття інформації про замовника/девелопер будівництва та майбутнього багатоквартирного будинку.

Фахівці з нерухомості вбачають у новому законі як плюси, так і мінуси.

"З точки зору захисту інтересів інвесторів - це крок вперед на ринку будівельного бізнесу і взагалі на ринку первинної нерухомості, - зазначає президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта. - Дуже важливо, що створюється реєстр об’єктів майбутньої нерухомості, який буде дуже схожим на існуючий реєстр нерухомого майна. Це захистить інвестора від подвійних продажів та інших шахрайських схем з об’єктом, який він придбав або має придбати. Сьогодні ж інвестор не знає, що він купує. Крім того, є певні вимоги до договорів, які будуть укладатися між забудовником і інвестором. Всі вони мають бути нотаріально засвідчені. Це, безперечно, плюс, бо нотаріус не буде реєструвати будь-що. Але це дає інвестору додаткові витрати. Поки невідомо, якими саме вони будуть, але, наприклад, якщо нотаріуси братимуть 1% від вартості квартири, яка може коштувати, умовно кажучи, 100 тис. доларів, то за його послуги доведеться заплатити 1 тис. доларів. А якщо будуть зміни чи доповнення до договору, то знову доведеться платити нотаріусу за внесення їх".

Є ще одна новація, про яку розказав наш співрозмовник: якщо зараз всі операції на первинному ринку не обкладаються податком, то буде введено податок і на первинний ринок. Адже разом з цим законом вводять відповідні зміни до Податкового кодексу. Згідно з ним інвестори, які купують квартири для продажу або у люди, які через обставини змушені нову квартиру одразу ж продавати, сплачуватимуть податок приблизно такий же, як і на вторинному ринку нерухомості. Це десь від 6,5 % до 18% від різниці між ціною, яка була заплачена за житло і за яку воно продається. Наприклад, квартира була придбана за 100 тис. доларів, продається - за 120 тисяч. Податок сплачується з 20 тисяч.

Закон також вимагає, щоб у кожному житловому об’єкті нерухомості, який будується, була гарантійна частка, яка не може продаватися - 30 %. Це великий плюс для інвестора, гарантія того, що за рахунок цих метрів буде добудовано об’єкт.

"А для забудовника ці 30% - певна проблема, адже йому десь треба взяти кошти для того, щоб їх побудувати, - пояснює Піта. - Є ще одна норма в законі, яка може загнати забудовника у глухий кут. Це те, що всі зміни до проекту він має погоджувати з усіма інвесторами. Уявімо, що їх - 500, як усіх зібрати? У той же час для інвесторів це добре, бо без їхнього дозволу не будуть змінювати проект. Все інше в цьому документі має цілком влаштувати навіть забудовників. Адже цей закон створювали не з нуля, він грунтується на практиці. І головне, що тепер інвестори житлового будівництва захищені на 100%, бо з реєстром не посперечаєшся".

Галина Гірак