Ринок нерухомості: купують менше, ніж орендують

Українці купують житло на заході країни, а на сході побоюються через бойові дії, скрізь віддають перевагу оренді будинків, ніж квартир.

Попри війну українці не відмовились від придбання власної оселі, хоча кількість продажів значно впала. Більшість угод укладається на заході країни, а на сході люди задешево намагаються продати напівзруйноване житло. А от продажі на первинному ринку дуже сильно впали. З орендою приміщень справи краще. Попитом стали користуватись будинки, а на квартири орендна плата падає.

Купують переважно на вторинному ринку

Експерти кажуть, що зараз на ринку нерухомості період тиші. Багато з тих українців, які планували придбати власну оселю відклали це до кращих часів. Угод про продаж на ринку порівняно з довоєнним періодом значно поменшало.

“Зараз на ринку дуже мало угод. А проблеми зі світлом тільки погіршили ситуацію. Навіть ті, хто збирався купувати або продавати нерухомість взяли паузу”, - каже Олександр Охрименко, президент Українського аналітичного центру.

Проте експерт прогнозує, що після війни ринок нерухомості переживе справжній бум. Тоді буде і багато угод, і ціни різко зростуть, але більше продажів і за гарними цінами буде якомога далі від кордону з Росією.

Своєю чергою Олександр Болтян, аналітик компанії Esperio каже, що ринок нерухомості став менш прибутковим як для власників квадратних метрів, так і для ріелторів. При цьому сказати, що доступність житла стала більш привабливою не можна, адже населення втрачає роботу та не має накопичень.

Все це стосується вторинного ринку. На первинному ситуація значно гірша. Продаж квартир у новобудовах скрізь по країні значно просів.

Приміром у столиці обсяги продажів у новобудовах, за словами експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, впали в 10-15 разів.

Своєю чергою представник консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький каже, що продажі в новобудовах відбуваються сьогодні в поодиноких випадках. Є категорія тих, кому необхідно продати квартиру терміново. В основному тим, хто переїжджає до іншого регіону чи іншої країни. Також є ті, кому житло потрібно терміново купити. Чимало таких покупців - переселенці з постраждалих від війни регіонів. Але люди все ж частіше дивляться пропозиції на вторинному ринку, ніж у новобудовах.

Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development каже, що критично важку ситуацію на первинному ринку житла, безумовно, спричинила війна та похідні від неї дві групи об'єктивних обставин. Перша - зниження попиту до “нуля” через брак коштів потенційних покупців, інфляцію, ощадливість громадян, неможливість доступного іпотечного кредитування, непрогнозованість наслідків війни і т. ін. Друга - неможливість девелоперів реалізувати власні плани через різке зростання собівартості будівництва, відсутність достатнього капіталу чи можливості залучення кредитування, руйнування вітчизняних підприємств-виробників будматеріалів та ускладнення їхньої роботи через перебої з електроенергією, порушені логістичні зв’язки поставок, брак кваліфікованої робочої сили тощо.

Якомога далі від лінії фронту

Більше угод про придбання житла на заході країни, ніж на сході.

“Під час війни ціни на нерухомість в регіонах, які розташовані ближче до зони бойових дій, впали. Приміром, у Харкові ціни обвалилися на 40%. А ось ціни на квартири у Львові зросли на 50%. Люди хочуть купити нерухомість якомога далі від зони бойових дій”, - каже О. Охрименко.

Водночас на деокупованих територіях українці намагаються продати пошкоджені будинки “під компенсацію”. Вони пропонують придбати оселю за цінами набагато менше довоєнних. Потенційних покупців має привабити розрахунок на те, що в майбутньому можна буде отримати за них компенсацію від держави.

Водночас за словами віце-прем'єрки, міністра з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Ірини Верещук поки в Україні не виплачують компенсації за зруйноване окупантами житло, але важливо зафіксувати пошкодження.

“Зараз це процес фіксації, подачі заявки, а потім вже буде процес компенсації. Поки компенсації немає, але потрібно зафіксувати, все правильно подати в реєстри, тоді дочекатися компенсації. Про компенсації на території, які були звільнені, не йдеться.”, - каже вона.

Будинки популярніші, ніж квартири

Ще однією новою тенденцією на ринку нерухомості є те, що українці почали віддавати перевагу придбанню або оренді будинків, ніж квартир. Вони активніше, ніж торік, цікавляться орендою заміської нерухомості, а пік пошуків припав на перші жовтневі обстріли та заяви про блекаут.

“Зараз продаж та оренда будинків різко зросли і будуть зростати і надалі. А ось продаж і оренда квартир обвалилася через проблеми зі світлом. Люди хочуть мати автономне постачання електроенергії, а це можливо тільки в приватному будинку.

“У приватному будинку є можливість поставити електрогенератор, а у квартирі цього не зробиш. До того ж можна опалювати будинок дровами, якщо немає газу.”, - каже О. Охрименко.

За його словами, зараз під Києвом оренда будинків, навіть старих, зросла на 100%, а якщо будинок новий і в гарному стані, то і на 200%.

Наразі на OLX зростає частка оголошень про купівлю та оренду будинків, оснащених генераторами. Упродовж осені кількість пропозицій на ринку оренди заміської нерухомості збільшилась. Левову частку оголошень становлять будинки - 70% пропозицій. Найбільший вибір помешкання, стабільно залишається на Київщині, Дніпропетровщині та Одещині. А трійкою найпопулярніших регіонів за відгуками на заміський будинок стали Закарпатська область, Чернігівщина та Івано-Франківщина.

Ціни на оренду залежать від регіону

Ситуація на ринку оренди житла краще, ніж на ринку продажів. На купівлю не у всіх є гроші, а ті, у кого є поставили через війну це питання на паузу. А орендувати житло охочих багато, особливо в тих регіонах, які знаходяться подалі від лінії фронту. Серед тих, хто винаймає житло додалися нові переселенці.

За словами О. Болтяна, попит на оренду житла в нашій країні обумовлений факторами агресивних атак на міста, сезонністю, наявністю тепло та електропостачання.

Саме тому у Львові, який знаходиться далеко від сходу України, попри наявність пошкоджень інфраструктури, ціни залишаються високими. Пікові ціни тут були в червні, але з настанням зими ми очікуємо, що західний регіон піде на підвищення вартості квадратних метрів.

Вартість оренди квартири в Києві, наразі впала з максимальних цін березня 2022 р. на рівні 26 600 в середньому по ринку до 20 400 грн. Враховуючи віялові відключення світла експерт вважає, що варто чекати додаткового зниження цін на квадратні метри поточної зими ще на 20-25%. Деякі будуть тримати ціни очікуючи, що орендарям зараз просто нікуди повертатися. В такому випадку можна пошукати на ринку житла більш доступний варіант оренди. Більш імовірно, що господарі, розуміючи, що ситуація не на їхню користь, підуть назустріч і знизять вартість оренди.

У Харкові, піковим періодом високих цін був червень, що могло бути пов'язано з переселенням людей з територій, де небезпечно жити, а зараз ціни падають.

В Одесі протягом року ціни практично незмінні та тримаються на 35-40% нижче, ніж у столиці.

Вікторія Хаджирадєва