Соціальні гуртожитки: для кого передбачений новий вид оренди житла

В Україні планують запровадити новий вид винайму житла - соціальний, який передбачає нижчу за ринкову ставку оплати і тривалий термін проживання в ньому.

Чого не враховує закон

Це буде щось схоже на добре відомі багатьом українцям гуртожитки. Перші пілотні програми з запуску механізмів соціальної оренди в Україні вже тестують. Міжнародна організація з міграції (МОМ) при ООН за підтримки уряду Німеччини розпочала на Львівщині проєкт "Housing". Він передбачає створення житла для довгострокового проживання ВПО на умовах доступної оренди. Також це можуть бути помешкання для тимчасових робітників та військовослужбовців.

З кількома громадами регіону вже готують до підписання меморандуми, після чого почнуть будівництво житла на їх території або переоблаштування приміщень на базі наявної соціальної інфраструктури.

"На прикладі ЄС ми бачимо, що цінність цього інструменту надзвичайно висока. Втім, у випадку України потрібно врахувати, що в країнах ЄС немає настільки величезної кількості ВПО, які через війну є в Україні. Тому цей інструмент потрібно адаптувати під українські реалії. Інший момент, який теж важливо врахувати - відсутність в українському законодавстві такого поняття як доступна оренда житла. Натомість, у ньому прописаний механізм оренди комунального майна, але він базується на принципі змагальності, тобто аукціонів, коли перемагає той, хто запропонує більшу суму. А це суперечить принципам доступної оренди, яка має на меті отримання фізособами оренди за нижчою від ринкової вартості ціною. Тому необхідно на законодавчому рівні запровадити принцип доступності", - зазначила фахівець з правових питань МОМ Ганна Селезньова.

Принцип доступної соціальної оренди базується на тому, що орендодавцями виступають громади, і платежі від оренди направлятимуть в місцеві бюджети. Там вони накопичуватимуться для цільового використання - знову ж таки, для будівництва соціального житла, що надаватиметься в оренду.

Європейський досвід з українським акцентом

Механізми соціальної оренди досить популярні в країнах ЄС. Нам, щоб використати їхній досвід, необхідно адаптувати його під українські реалії та створити відповідне правове підґрунтя для цього.

Наприклад, в ЄС орендодавець, місцева влада, проводить щорічний моніторинг доходів наймача за попередній рік. У разі, якщо його середньомісячний сукупний дохід за попередні два роки поспіль став вищим, це є підставою для припинення договору.

У Нідерландах, Австрії та Данії соціальне житло становить понад 20% від загального житлового фонду, у Великій Британії, Франції, Ісландії, Ірландії та Фінляндії - в межах 10-19%, а в Угорщині і Фінляндії - понад 50% серед усього житла, що орендується. У той же час в Україні його частка ледь сягає 1,5%, що є критично мало, враховуючи усі виклики, спричинені повномасштабним вторгненням.

Фахівці вважають, що соціальна оренда - перспективна для України, зважаючи на те, що житлове питання у нас не вирішувалося десятиліттями.

"Звичайно, треба розуміти, що європейська практика соціальної оренди - результат довгострокових та послідовних політик, які впроваджувалися роками. Україна своєю чергою наслідувала житлові політики, які роками зводилися до прямої передачі квартир новим власникам. Більшість державних та муніципальних програм були спрямовані на субсидування власності, а не доступної оренди. Тобто попереду у нас багато роботи", - зауважила голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк.

За її словами, зараз в Україні у приватній власності перебуває 98% житлової нерухомості, а доступний за ціною орендний житловий фонд не сформований. Саме через це необхідно переформатувати житлові фонди. Адже необхідно створювати умови для того, щоб наші громадяни поверталися з-за кордону додому.

У парламенті вважають, що джерелом наповнення житлового фонду для соціальної оренди, зокрема, може стати майно, вилучене в громадян Росії і Білорусі, а також у колаборантів. Крім того, значну кількість покинутого житлового фонду можна модернізувати та передати у відповідні фонди для забезпечення житлових потреб. Кошти міжнародної технічної допомоги та агенцій розвитку також можна спрямовувати на розбудову соціального житла. Необхідне для цього фінансування може бути отримане, зокрема, за рахунок російських активів за кордоном. Йдеться передусім про арештовані в США рахунки російського олігарха Костянтина Малофєєва, але якщо говорити загалом, то це - десятки мільярдів доларів.

Таким чином фінансування механізмів соціальної оренди може відбуватися з різних джерел та не завжди потребуватиме будівництва та купівлі житла як такого - це може бути й модернізація та утеплення попередніх нежитлових просторів чи будівель, що перебувають в неналежному стані. До того ж, допомогти в створенні фонду житла для соціальної оренди може інтеграція України до Європейського Союзу - зокрема, через кошти Європейського фонду соціального розвитку, який є ключовим елементом регіональної політики ЄС.

Оновлення житлової політики

Соціальна оренда буде важливим, але не єдиним нововведенням у житловій політиці.

"Зараз ми підійшли до необхідності оновити нашу житлову політику в цілому - на принципах прозорості, підзвітності та зрозумілих і чесних правилах для всіх. На жаль, чинне законодавство й досі ґрунтується на принципах та засадах комуністичного часу. Непрозорість розподілу житла, безнадійні черги на отримання квартири, безгосподарне ставлення до свого житла - усе це маємо залишити в минулому",- наголосив віце-прем'єр-міністр - міністр розвитку громад, територій та інфраструктури Олександр Кубраков.

За його словами, українцям необхідно створити умови для реалізації свого права на житло. Насамперед це має бути спрямовано на соціально вразливі категорії. Свої рекомендації до законопроекту вже надали Світовий банк, Європейська комісія та Європейський Інвестиційний банк.

Планується, що нова стратегія визначатиме основні житлові пріоритети, політику, програми, терміни та процес реалізації для всього сектора на 5-7 років.

Галина Гірак