Попри війну: українська нерухомість приваблює інвесторів

Через повномасштабне вторгнення росіян в Україну багато ринків опинилися в стагнації. Однак попри ризики є інвестори, які продовжують вкладатись в нерухомість. І на це є декілька причин.

Бізнесмен Максим Кріппа став найбільшим інвестором у столичну нерухомість за останні два роки. Підприємець придбав бізнес-центр "Парус", заміський будинок відпочинку Промінвестбанку в елітному селищі Козин під Києвом та готель "Україна", розташований в самому серці столиці.

В інтерв'ю виданню Forbes Ukraine Кріппа розповів, чому під час повномасштабної війни він наважився придбати ці об'єкти нерухомості за мільйони доларів. Бізнесмен, до того ж найбільший український гравець у глобальному кіберспорті й геймдеві (NAVI, Maincast, GSC Game World – його власність), зізнається: має вагомі причини інвестувати у об'єкти нерухомості в Україні.

Готель "Україна"

Знакова будівля в самому центрі столиці, поруч з Майданом Незалежності. Готель "Україна" держава продала на аукціоні у вересні 2024 року. При стартовій вартості об'єкту в сумі 1,047 млрд грн під час трираундового аукціону його вартість зросла у 2,5 раза - до 2,511 млрд грн.

В аукціоні брали участь три компанії. Переможцем стало ТОВ "Ола Файн", власником якого є Максим Кріппа. Компанія перемогла з найвищою стартовою заявкою у 2,5 млрд грн. Після укладення угоди 3,1 млрд грн з податками пішли до державного бюджету.

Нагадаємо, чим особлива "Україна", окрім розташування. Це чотиризірковий готель, що має 365 номерів, 8 конференц-залів, бізнес-центр, ресторан та інші об’єкти інфраструктури (парковка, салон краси, пральня тощо). У готелі працює головний ресторан "Україна" загальною площею 451 кв. м на 250 осіб та 4 банкетні зали.

Кріппа називає цей об'єкт нерухомості не інакше, як "Мона Ліза". Він вважає, що заплатив достойну ціну за готель.

"Знаковий, легендарний актив, яких більше немає і ніколи не буде, єдиний у своєму роді. Тому назвати чи порахувати його справжню ціну неможливо. Немає навіть близько нічого, з чим його можна порівняти і до чого привʼязати", - каже бізнесмен.

Новий власник запевняє, що після закінчення війни з "України" він хоче зробити люксовий готель.

"Вважаю, ми заплатили за нього справедливу ціну. Після війни я б хотів, щоб там був класний люксовий готель. Можливо, "Four Seasons Україна". Можливо, щось інше. Я інвестую, тому що розумію: така можливість випадає лише раз у житті. Окрім цього, беручи на себе ризики сьогодні, я розумію, що коли настане мир, такі активи будуть вартувати Х2, Х3 від оцінки сьогодення, а після реновації - ще більше", - каже бізнесмен.

Прикметно, що Кріппа розглядав можливість придбання ще одної знакової будівлі - готелю "Козацький". Але стан нерухомості виявився незадовільним. Тому вибір бізнесмена зупинився саме на "Україні".

Бізнес-центр "Парус"

Ще одна знакова будівля, яку добре знають кияни та гості столиці. Бізнес-центр "Парус" на вулиці Мечнікова є одним з найвищих хмарочосів Києва - 33 поверхи та 133,1 метра заввишки. У різні роки будівля, побудована у 2006 році, мала різних власників, однак зараз нею володіє саме Кріппа.

Бізнесмен не розкриває, за яку суму придбав БЦ. На питання журналіста, чи доцільно купувати скляний хмарочос під час війни, Кріппа пояснює: "Парус" продавався ще до широкомасштабного вторгнення РФ. І зараз він - вигідна інвестиція.

"Звісно, під час війни я отримав значно кращі комерційні умови угоди. Завантаженість "Паруса" становить понад 90%, коли середня заповненість бізнес-центрів у Києві - десь 70-75%. "Парус" генерує прибуток. Зрозуміло, що є ризики, але я вірю в Україну, розраховую, що війна закінчиться, і тоді цей актив повернеться на довоєнні показники", - наголосив бізнесмен.

Звісно, під час війни треба зважати на всі ризики з нерухомістю. Кріппа розповідає, що на початку повномасштабного вторгнення росіян ціна оренди в "Парусі" знизилась, і навіть зараз орендні платежі поки що не повернулись до довоєнного рівня. Однак бізнес підходить до цього питання із розумінням.

"Це живий робочий бізнес, тут не треба нічого ламати", - додає Кріппа.

Крім того, іноземці поки що не готові працювати в Україні.

"Я вів переговори з іспанською компанією, яка зробила гігантський екран на Бурдж Халіфа. Хочу зробити те саме з "Парусом". Але іспанці не готові працювати через війну", - каже бізнесмен.

Кріппа каже, що має декілька підходів для оцінки комерційної нерухомості під час війни, наприклад, оцінка дохідності з різними мультиплікаторами, або за вартістю квадратного метра. Бізнесмен зізнається: в першу чергу цікавиться знаковими місцями, лендмарками, яким немає альтернативи.

"В "Парусі" я отримав ціну за квадратний метр, яка мене більш ніж влаштовувала. Я бачив, що "Парус" має дохідність, яка мені допоможе обслуговувати платежі. За гроші, які я заплатив, неможливо було би побудувати новий такий бізнес-центр", - пояснює свій вибір Кріппа.

Клубна база для NAVI

Купуючи нерухомість зараз, бізнес розраховує на втілення амбітних проєктів в майбутньому. Один з найцікавіших придбаних об'єктів Кріппи - заміський комплекс Промінвестбанку у Конча-Заспі. Бізнесмен купив його у січні 2023 року за 311,1 млн грн.

Це елітна нерухомість, з розкішною мебльованою віллою, кількома гостьовими будиночками, СПА-центром, рестораном та готелем на території. Навіщо купувати такий актив під час повномасштабної війни? Кріппа пояснює: давно придивлявся до цього об'єкту. Нагадаємо, бізнесмен є власником кіберспортивного клубу Natus Vincere, або NAVI - одного з найуспішніших в світі. Тому заміський комплекс може трансформуватись в щось ультрасучасне.

"Після війни хотів би побудувати там корпоративну клубну базу для NAVI, як, наприклад, має наш шанований футбольний клуб "Динамо Київ". Також є ідея побудувати там SHA Wellness Clinic. Я б не чекав до кінця війни, але зараз майже ніхто з міжнародних операторів не хоче вести переговори по Україні", - каже бізнесмен.

В інтерв'ю Forbes Кріппа каже, що основні його операції з нерухомістю відбуваються в ОАЕ.

"Інвестиції тут - це відлуння тих інвестицій, які я веду в Еміратах. Відмінність мене від українських бізнесменів у тому, що більшість виводять гроші з України, а я навпаки завожу. Це моя довгострокова стратегія і підтримка України. Данина тому, що країна мені дала", - каже бізнесмен.