Корреспондент: Квартирна відповідь. Ціни на житло йдуть на дно

Ціни на житло котяться в далеке минуле. Вже давно Україна не бачила таких дешевих квартир, пише Максим Біроваш у №29 журналу Корреспондент від 29 липня 2011 року.

"Київ. Готелька. Господар. $ 25 тис., торг". У цих кількох словах газетного оголошення вмістився опис всього посткризового ринку нерухомості України. Унаслідок економічного колапсу ціни на житло досягли дна, на якому були сім років тому.

"Якщо до кризи квадратний метр дорожчав на 2% в місяць, то до сьогоднішнього дня він приблизно такими самими темпами уцінявся", - зазначає Андрій Гусельников, глава комітету Асоціації фахівців з нерухомості України з інформаційних технологій та аналітики.

В умовах браку інвестицій на нові проекти у будівельників і відсутності великих накопичень у населення вже побудовані квартири розпродаються зі значним дисконтом

В умовах браку інвестицій на нові проекти у будівельників і відсутності великих накопичень у населення вже побудовані квартири розпродаються зі значним дисконтом. Хвиля уцінки накрила як новобудови, так і житло вторинного ринку.

Можливо, криза зробила свою найкращу справу. Столична нерухомість стає надзвичайно доступною для споживача, який зумів зберегти свої валютні заощадження.

Ще п'ять років тому київський рекламіст Іван Зорін і мріяти не міг про купівлю двокімнатної квартири в українській столиці. Зараз за відносно невеликі кошти, $ 42 тис., йому вдалося купити двокімнатну у спальному районі на Позняках.

"Я за цю квартиру, звичайно, віддав усі свої гроші, але ще кілька років тому саме таке житло стартувало від $ 80 тис., а сьогодні коштує практично наполовину менше і ще навіть із серйозним торгом", - не натішиться новосел.

Але чи не поквапився Зорін? Президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов запевняє, що ринок буде падати і надалі. "Ціни ще як мінімум кілька років будуть шукати своє дно", - каже експерт.

На дні

Житло, що впало у ціні, – хіт продажів, запевняє Гусельников. Особливим попитом користуються дефіцитні квартири економ-класу, які перестали будувати на піку кризи у 2009 році. На другому місці категорія соціального житла – квартири радянського періоду будівництва, ціни на які зараз падають майже в такому самому темпі, як і на новобудови. В цілому, порахували в компанії Олімп Консалтинг, за два роки вартість житла в доларах здулася вдвічі.

На те, що ціни впадуть ще більше, дуже сподівається столичний поліграфіст Наталія Крошкова. Межа її мрії – двокімнатна квартира в новобудові за $ 40-50 тис. Вона впевнена, що час для таких цін вже настав. "Сьогодні ціни вже близькі до тих, що мене можуть спонукати на купівлю і без допомоги банку, - розповідає Крошкова. - Якщо ціни на ринку впадуть до $ 1 тис. за метр, то цього [заощаджень] вистачить на двокімнатний новобуд або таку ж квартиру на вторинному ринку".

Крошкова готова до останнього чекати найнижчих цін на ринку, і поки інтуїція їй не зраджувала. Наприклад, в Києві, за даними компанії Олімп Консалтинг, вартість квадратного метра житла на первинному ринку впала з пікових $ 3,3 тис. у 2008 році до $ 1,9 тис.

Так само глибоко нерухомість просіла в регіонах. У Львові вартість квадратного метра первинного житла з пікових $ 2 тис. впала до $ 1,2 тис. У Дніпропетровську до кризи квадратний метр коштував $ 2,3 тис., у 2011-му – $ 1,1 тис. У Харкові ціни впали з $ 1,3 тис. до $ 800.

Падіння доларових цін на квартири обганяє девальвацію національної валюти. Хто зумів зберегти заощадження в іноземній валюті, опинився у виграші

Щоправда, за ці три роки істотно подешевшала гривня. У середині 2008-го долар коштував близько 5 грн., у 2011-му – вже близько 8 грн. Проте падіння доларових цін на квартири обганяє девальвацію національної валюти. Хто зумів зберегти заощадження в іноземній валюті, опинився у виграші. Той же, хто отримує винятково гривневі доходи, з азартом спостерігає за зниженням доларових цін.

На думку керівника відділу продажів агентства нерухомості Планета-Оболонь Ігоря Комара, сьогоднішній ринок нерухомості – це ринок покупця. "Продавці стали значно поступливішими – конкуренція за покупця реально зросла", - каже експерт.

Навіть більше, затяжна криза змінила саму структуру ринку – з угод з нерухомістю зникли посередники. Для них радість покупців з приводу низьких цін – справжня трагедія. Більшість з ріелторів не можуть заробити на ринку, що падає.

"Маржі зараз для спекулянтів практично не залишилося, - ділиться своїми спостереженнями Рубанов. - Адже буває, що квартири зараз продаються господарями за супердемпінговими цінами".

Ось чому Валентин Горинь, директор одного зі столичних агентств нерухомості, з початку цього року став сам собі і начальником, і підлеглим в одній особі. Коли в кризу ціни на ринку житла впали спочатку на 40% в доларах, а потім ще на 20%, але вже в гривневому еквіваленті, йому довелося розлучитися зі штатом.

"Тепер головне собі на зарплату заробити", - каже Горинь, не випускаючи з рук трубки телефону. Розмовляючи з Корреспондентом, Горинь паралельно домовляється про новий, більш дешевий офіс у спальному районі столиці замість затишної штаб-квартири в центрі, на Печерську.

Незважаючи на істотне падіння цін, активність на ринку, як і раніше, дуже низька: у населення просто не вистачає вільних коштів

У підсумку, незважаючи на істотне падіння цін, активність на ринку, як і раніше, дуже низька: у населення просто не вистачає вільних коштів. Забудовники вже плачуть крокодиловими слізьми, стверджуючи, що скоро їхній бізнес може стати просто непривабливим. Ті ж, хто зберігає олімпійський спокій, сподіваються, що ціни на квартири от-от припинять своє затяжне падіння.

Заступник генерального директора девелоперської компанії ТММ Олексій Говорун наводить для цього, як йому здається, три залізних аргументи: енергоресурси дорожчають, будматеріали не дешевшають, робочі руки залишаються в ціні.

"Якщо буде знижуватися попит, то забудовники будуть менше будувати, - упевнений Говорун. - Будувати собі в збиток ринок не буде. Ціни знайшли своє дно".

Водночас директор з маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимир Степенко ще бачить значний ресурс для падіння цін. Експерт каже Корреспонденту, що раніше маржа забудовників досягала 100%, тепер вона знизилася до 40%. Це глибокий провал, але все ж з великим потенціалом для хорошого дисконту.

Втім, мова йде не про всі новобудови. "Об'єкти, що будуються, дешевшати не будуть, скоріше, будуть дорожчати, - каже Степенко. - Але об'єкти, які вже побудовані, будуть дешевшати надалі, будівельники гостро потребують зараз грошей".

За даними Бюро технічної інвентаризації, кількість проданих за місяць у Києві квартир за останні три роки впала у 15 разів

Так чи інак, падають ціни або завмирають, а житло, як і раніше, продається вкрай мляво – кількість проданих за місяць у Києві квартир за останні три роки впала у 15 разів, за даними Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Також дуже сумнівно, додають експерти, що кредитування в найближчому майбутньому подешевшає. А виходить, попит навряд чи зросте.

Рубанов налаштований оптимістично. На його думку, щойно ринок намацає дно, потенційні клієнти кинуться скуповувати все, що добре лежить. "Люди почнуть купувати нерухомість набагато більше", - резюмує експерт. Але для цього ціни повинні зупинитися.

Кредит довіри

Мріям Рубанова про те, що українці почнуть скуповувати нерухомість, не дозволяє здійснитися незграбна фінансова політика банкірів. В Україні банки вийшли з гри ще на початку кризи, практично повністю згорнувши кредитування житла. Сьогодні вони пропонують новоселам позики під непідйомні для більшості з них 20% річних.

Сьогодні банки пропонують новоселам позики під непідйомні для більшості з них 20% річних

"Якщо банківська націнка на кредити впаде з нинішньої ставки хоча б удвічі, тоді ще можна подумати про іпотеку, але брати кредит зараз під такі відсотки можуть тільки щасливчики з величезними зарплатами", - впевнена Крошкова. І їй є з чим порівнювати.

Як приклад прийнятної іпотечної політики киянка згадує досвід своєї сестри, яка вже кілька років живе в Естонії і теж стежить за ринком нерухомості. "В Естонії, в країні Євросоюзу, де зарплати набагато вищі за наші, іпотеку навіть у 3% вважають занадто високою. Що вже тоді говорити про нашу іпотеку в 20%?" - задає Крошкова риторичне запитання.

Українські банкіри в своїх апетитах обігнали не тільки Європу, але й сусідню Росію, де можна знайти іпотечні кредити під 8% річних

Українські банкіри в своїх апетитах обігнали не тільки Європу, але й сусідню Росію, де можна знайти іпотечні кредити під 8% річних. "Зараз ринок первинного житла в Україні більш-менш живий лише за рахунок всіляких кредитних програм самих забудовників, але це стосується тільки житла, яке вже побудовано", - каже Рубанов.

Три роки тому іпотека дійсно була двигуном українського прогресу. Горинь згадує, що тоді 90% всіх угод на ринку нерухомості проводилися через банківські позики. Тепер лише 7%. Фінансовий дефіцит заморозив ринок, навіть незважаючи на його низькі ціни.

"У забудовників дешевий фінансовий ресурс теж не з'явився, - нарікає Говорун. - Ніякі держпрограми не привели до істотного зниження позик". І ось результат: за словами Рубанова, до кризи БТІ реєструвало щомісячно до 15 тис. угод купівлі-продажу житла в столиці, зараз – до 1 тис. таких операцій.

Банкіри люди вперті, але й вони відступають від своєї непродуктивною політики. Гусельников наводить як приклад відносно доступні іпотечні кредити, які з'явилися буквально останнім часом.

"Я вже бачив пропозиції щодо іпотечних кредитів від Піреус-банку під 12% річних, від Укрсоцбанку під 15% річних, і це дуже цікаві пропозиції, - зазначає експерт. - Тим більше, що сьогодні житло найбільш затребуваних категорій вже намацало дно, а в деяких випадках показало невелике зростання".

Швидкого здешевлення кредитів банкіри не обіцяють. Голова Асоціації українських банків Олександр Сугоняко каже, що споживачам доведеться потерпіти ще кілька років

Незважаючи на такі поступки, швидкого здешевлення кредитів банкіри не обіцяють. Голова Асоціації українських банків Олександр Сугоняко каже, що споживачам доведеться потерпіти ще кілька років, поки позики повернуться на докризовий рівень.

Сергій Костецький, аналітик компанії SV Development, впевнений, що нема чого чекати милості від банкірів. Експерт пропонує свій рецепт, здатний знизити планку кредиту, - дозвіл видавати населенню валютні позики. Тоді банкіри зможуть залучити на зовнішніх ринках у своїх материнських компаній дешеві гроші і забезпечити ринок фінансовими потоками.

"Я особисто не бачу ринку без валютних кредитів, - категорично заявляє Костецький. - Якщо іпотека залишиться у гривні та рівень кредитування – таким самим, як і зараз, то ринок буде відновлюватися кілька років і мало хто зможе купити навіть те, що зараз сильно впало в ціні".

Проте в самому уряді високопосадові чиновники неодноразово заявляли, що валютне кредитування підриває гривню, а тому навряд чи буде найближчим часом дозволено. Це означає, що процентні ставки будуть падати не поспішаючи. Попит на житло ще довго буде нижчий за пропозицію.

***

Цей матеріал опубліковано в № 29 журналу Корреспондент від 29 липня 2011 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент заборонений.