Корреспондент: Палац мільйонерів. Після реконструкції ЦУМ стане одним з найбільших універмагів Європи

Центральний універмаг Києва струшує з себе соціалізм і йде в майбутнє. Рінат Ахметов виділив трохи більше $ 100 млн і дав будівельникам лише два роки, щоб відкрити в Україні перший універмаг світового рівня, пише Олександр Пасховер у №7 журналу Корреспондент від 24 лютого 2012 року.

Краса врятує ЦУМ. Центральний універмаг Києва з провінційного за своїм змістом і внутрішнім оздобленням торгового майданчика перетворюється у магазин рівня європейської вищої ліги. Його нові власники, компанія Еста-холдинг (входить в структуру СКМ, власник – мільярдер Рінат Ахметов), взяли за орієнтир світову класику – берлінський KaDeWe, лондонський Harrods і паризький Galeries Lafayette. Реконструкція ЦУМу коштуватиме його господарям $ 118 млн.

Нові власники ЦУМу взяли за орієнтир світову класику – берлінський KaDeWe, лондонський Harrods і паризький Galeries Lafayette

"Для нас це не дорого і не дешево, – каже Андрій Сверчевський, менеджер проекту ЦУМ компанії Еста-холдинг. – Головне, що буде потім, як швидко ми ці кошти повернемо".

За підрахунками Максима Громадцова, інвестиційного директора Еста-холдингу, від моменту відкриття універмагу, яке заплановане на осінь 2014-го, до повного повернення вкладених коштів – вісім років.

Щоб цю казку зробити реальністю, британські архітектори постараються розмістити на 45 тис. кв. м паркінги, кафе і ресторани, розгорнути просторі майданчики для майбутніх парфумерних бутиків, магазинів чоловічого та жіночого одягу, столового посуду й інших дрібниць. Комплекс розростеться на кілька поверхів углиб, вгору, а також вшир, тобто у внутрішній дворик будинку.

Нові господарі сподіваються заманити в ЦУМ світові бренди – як вже представлені в Україні, так і ті, яких тут ще немає. Менеджери проекту обіцяють, що ціни в універмазі будуть доступні не тільки для середнього класу, а й для тих, хто в нього ще не увійшов. Ненудно буде тут і великим капіталістам – для них обладнають салони преміум-класу.

Зміна декорацій

Віталій Бойко, директор Української торгової гільдії, востаннє відвідав ЦУМ десять років тому. Незважаючи на те що торгівля – його хліб, ні бажання, ні часу, ні потреби повертатися в цей музей радянської торгівлі у нього не було.

До 31 січня, дня закриття універмагу на реконструкцію, магазин експлуатував 9 тис. кв. м торговельних площ. Притиснуті до ескалаторів вітрини, вузькі проходи, дизайн у стилі хрущовського мінімалізму, рідкісні відвідувачі, які тиняються між одноманітними капелюхами і пальто, мікроскопічного розміру кафе – от і весь внутрішній вміст 70-річного магазина в самому центрі столиці.

Сучасні універмаги виглядають інакше, Бойко це знає, тому від майбутньої реконструкції очікує зміни форми і вмісту. За форму взялося британське архітектурне бюро Benoy. Компанія давно присутня на ринку торгової нерухомості. На її сайті представлені зразки робіт в стилі модерн у багатьох країнах світу, переважна більшість в Азії – Гонконг, Сінгапур, Китай, Індія. Є проекти і в країнах Близького Сходу, наприклад в Арабських Еміратах, а також в серці Європи – Великобританії і на узбіччі єврозони – у Польщі.

Традиційно архітектори з Benoy працюють в стилі хай-тек:багато світла, багато простору, вигнуті лінії балконів, стін, стель. Приблизно ті самі ідеї будуть
втілені в київському ЦУМі

Традиційно архітектори з Benoy працюють в стилі хай-тек: багато світла, багато простору, вигнуті лінії балконів, стін, стель. Приблизно ті самі ідеї будуть втілені в київському ЦУМі. Крім того, холи тут урізноманітнюють світловими інсталяціями.

В Україні виконати замовлення буде нелегко, тому що фасад будівлі збереже своє історичне обличчя, а обличчя це родом зі сталінського ампіру. Ефект незвичайний, немов переміщуєшся в машині часу. Зовнішній вигляд – як у середині минулого століття, внутрішній – як у середині нинішнього. Вартість реалізації цього проекту висока. У кожен квадратний метр буде вкладено приблизно $ 2,5 тис.

ЦУМ не збирається йти шляхом класичних торгових центрів з їхніми розважальними функціями у вигляді аквапарків, боулінгу, ролердрому і ковзанярських утіх, де все інше місце нарізано на дрібні квадрати магазинчиків із сотнею господарів й одноманітним асортиментом.

"Універмаг, це, по суті, вся продукція регулюється одним власником, – пояснює Бойко основну відмінність від торгового центру. – Ще це додаткові сервіси – доставка, паркінги, підправлення [одягу], це така можливість зайти з грошима і вийти одягненим". Реалізувати саме таку концепцію й обіцяють нові господарі ЦУМу.

Реконструкція збільшить торговельні площі до 22,5 тис.кв. м, тобто більш ніж удвічі того, що було

Реконструкція збільшить торговельні площі до 22,5 тис. кв. м, тобто більш ніж удвічі того, що було. Уся площа універмагу разом з підземним паркінгом (на 200 машино-місць), кафе, ресторанами, розміщеними на даху, зросте до 45 тис. кв. м.

На мінус першому поверсі з'явиться продуктовий супермаркет, всі інші шість поверхів розподілять товари та послуги в їх класичних для європейських універмагів пропорціях. Перший – косметика, парфумерія, аксесуари, потім поверхи з жіночим, чоловічим та дитячим одягом, і вгорі – госптовари.

"Ми робимо акцент не на розважальній складовій, а все-таки на цивілізованому шопінгу, на якійсь європейськості", – запевняє Сверчевський.

Для того щоб надати київському універмагу європейське обличчя, менеджери Ести мріють залучити до управління міжнародного оператора, наприклад такого, як Stockmann

Для того щоб надати київському універмагу європейське обличчя, менеджери Ести мріють залучити до управління міжнародного оператора, наприклад такого, як Stockmann. "Stockmann було б ідеально, тому що вони знають східноєвропейський ринок, у них широкий асортимент і правильна цінова категорія, – продовжує топ-менеджер Еста-холдинг. – Але вони або будь-які інші потенційні оператори на сьогоднішній день не готові взяти так багато".

Неготовність транснаціональних корпорацій звалити на себе ЦУМ багато в чому пов'язана з низьким рівнем розвитку українського ринку в цілому, з його купівельною спроможністю і культурою шопінгу.

"Для універмагу на 22,5 тис. кв. м важко буде знайти орендаря, який захотів би вкласти в орендоване приміщення як мінімум $ 20 млн в оздоблення і ще $ 10 млн на забезпечення товарами, – каже Бойко. – Ніхто з іноземних універмагів такі гроші вкладати не збирається".

Торговий баланс

І все ж в Есті сподіваються окупити вкладення за перші вісім років роботи універмагу, і якщо не вдасться залучити єдиного оператора на всю торгову площу ЦУМу, то постараються знайти претендента хоча б на третину.

Реконструкція універмагу в центрі Києва перетворює його на найбільш
перспективний торговий майданчик України

З метою якомога швидше повернути вкладене, компанія зробить п'ять кроків назустріч прибутку. Перші два вже на стадії завершення. Реконструкція універмагу в центрі Києва перетворює його на найбільш перспективний торговий майданчик України.

"Усі головні універмаги в Парижі, Лондоні стоять в центрі міста, а торговельні центри – за його межами, – каже Сверчевський. – Наприклад, KaDeWe, [Берлін, найбільший універмаг Європи] так добре не стоїть, як стоїть ЦУМ. "Центріше" за нього [ЦУМ], мабуть, тільки ГУМ [Москва]".

Крім географії, цумівці зайнялися соціологією. І це другий крок, який привів Громадцова до розуміння того, що прибуток близький. Маркетингова група GfK проаналізувала очікування споживачів, а консалтингові компанії Colliers International і JLL дали висновки щодо співвідношення попиту і пропозиції на ринку.

"Наша бізнес-модель і, відповідно, наш бюджет і все це ґрунтується на аналізі та очікуваннях ринку, – розповідає інвестиційний директор Еста-холдингу. – Вакантність торгових центрів в Києві прагне до нуля, це свідчить про те, що торгові площі в гарному місці будуть затребувані орендарями".

Про наростання дефіциту торговельних місць кажуть і в Colliers International. Цей показник з 2010-го по 2011 рік знизився з 3,5% до 1,7%. Як зауважила Наталія Кравець, директор департаменту торговельної нерухомості Colliers International, нормою на найближчих розвинених ринках вважається вакантність до 10%.

Третій крок, який обіцяють зробити власники ЦУМу, – запросити одного з експатів, які нині успішно керують такими проектами в Європі, щоб побудувати сервіс і збирати сучасну команду. Претендента ще не знайшли, але обіцяли до відкриття впоратися.

Крок четвертий – завести в ЦУМ великі світові бренди. У числі передбачуваних новачків – H & M, Uniqlo, Sephora, Victoria Secret, Banana Republic, і це далеко не весь список

Крок четвертий – завести в ЦУМ великі світові бренди. У числі передбачуваних новачків – H & M, Uniqlo, Sephora, Victoria Secret, Banana Republic, і це далеко не весь список. "Є низка брендів, які хотіли б сюди прийти, але вони не бачать відповідних майданчиків, – пояснює Сверчевський. – ЦУМ може стати таким майданчиком".

І п'ятий елемент, який забезпечить круговерть грошей в ЦУМі, – залучення клієнтів з різним розміром гаманців якщо не для повноцінного шопінгу, то хоча б для кава-тайму на даху універмагу з оглядом місцевості на всі 360°.

"Буде відтворюватися те, що є в кожній європейській столиці і що було в Києві, коли ЦУМ був магазином номер один, – резюмує Сверчевський. – ЦУМ уже втратив ці позиції. Але він повинен знову стати головним універмагом країни".

____________________________________________________________

Шоп-центри світу

Український ЦУМ рветься до списку найбільших універмагів планети. У нього є всі шанси бути прийнятим у цей елітарний клуб

Harrods (Лондон, Великобританія)

Дата відкриття: 1834

Площа: 90.000 кв. м

У 1989 році в Harrods ввели офіційне правило, згідно з яким відвідувачів в неохайному, пляжному або спортивному одязі в універмаг не впускають. Незважаючи на суворий дрес-код, приплив покупців не перестає зростати. Універмаг приваблює широким спектром представлених брендів, а також приємними дрібницями на кшталт трьох десятків кафе і ресторанів, салону краси, власного банку і цілорічного відділу різдвяних товарів

_______________

Galeries Lafayette (Париж, Франція)

Дата відкриття: 1895

Площа: 70.000 кв. м

Універмаг із всесвітньо відомим 33-метровим скляним куполом ділиться на три частини – головний дев'ятиповерховий Lafayette Coupole, чотириповерховий чоловічий Lafayette Homme і п'ятиповерховий Lafayette Maison, де продають товари для дому. В універмазі регулярно проводять модні покази

________________

KaDeWe (Берлін, Німеччина)

Дата відкриття: 1907

Площа: 66.000 кв. м

Вирізняється простотою інтер'єрів та лаконічністю фасадів, однак характерною рисою при цьому є творчий підхід до оформлення вітрин. В KaDeWe не представлені популярні в усьому світі марки недорогого одягу, зате в наявності широкий вибір одягу місцевих виробників. На сьомому поверсі універмагу розташований зимовий сад, звідки відкривається панорамний вид на Берлін

________________

la Rinascente (Мілан, Італія)

Дата відкриття: 1865

Площа: 52.584 кв. м

На 11 поверхах універмагу продають одяг і аксесуари на будь-який смак і гаманець. Останній поверх знаменитий терасою, що відкрита цілий рік, з неї відкривається чудовий вид на розташований по сусідству готичний собор Дуомо, а також гастрономом та ресторанами з рідкісними видами сирів і пасти в асортименті

_________________

ЦУМ (Київ, Україна)

Дата відкриття: 1939

Площа нового універмагу буде 45.000 кв. м

В оновленому ЦУМі з'явиться підземний паркінг на 200 місць. Торгові площі з першого по шостий поверх займуть одяг, аксесуари і дрібниці для дому як демократичних брендів, не представлених поки в Україні, так і товари преміум-сегмента. На даху облаштують оглядову терасу і ресторани

_________________

El Corte Ingles (Барселона, Іспанія)

Дата відкриття: 1962

Площа: 34.000 кв. м

Один з найбільших універмагів мережі розташований на площі Каталонії і має всі характерні риси цього типу магазинів – широкий вибір товарів люксових і демократичних брендів, кафе і ресторани, а також офіс такс-фрі, де туристи можуть отримати необхідні чеки для пред'явлення на митниці і повернення податку

__________________

ГУМ (Москва, Росія)

Дата відкриття: 1893

Площа: 30.000 кв. м

Головний універмаг Росії вміщує не тільки торговельні майданчики, де представлені люксові і демократичні бренди, але також стилізований під 1950-ті роки Гастроном № 1, ностальгічні кафе Фестивальне і Столову № 57, виставковий і кінозал

Дані інформаційно-довідкової служби Корреспондента

***

Цей матеріал опубліковано в № 7 журналу Корреспондент від 24 лютого 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент у повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті, можна ознайомитися тут.