Корреспондент: Порожнеча на поверхах. Столичний ринок офісної нерухомості досяг свого дна

Столичний ринок офісної нерухомості впав на дно. Через економічні труднощі орендарів обсяги порожніх площ вже вдвічі перевищують аналогічні показники в Празі, Варшаві та Москві. Заповнюють нові офіси тепер переважно IT-компанії – вони включені в глобальну економіку, пише Інна Прядко у №29 журналу Корреспондент від 26 липня 2013 року.

З тераси свого офісу в бізнес-центрі Horizon Park, розташованому на одному з найвищих київських пагорбів, Роман Хміль, операційний директор аутсорсингової IT-компанії Ciklum, вказує Корреспонденту на інший офісний "олівець". У цей будинок – новий бізнес-центр Гуллівер, теж у центрі столиці – Ciklum готується перевозити речі.

Уже в листопаді половина з 2.300 співробітників компанії буде працювати в Гуллівері, який називають найвищим офісним хмарочосом країни. Ciklum орендував там 7 тис. кв. м з можливістю розширення до 15 тис. на найближчі три роки.

IT-компанія планує майбутнє відповідно до своїх апетитів: її оборот зріс з $ 50 млн у 2011 році до прогнозованих $ 110 млн в нинішньому, причому в найближчі кілька років Ciklum має намір розширювати штат на 800 або навіть 1.000 співробітників щорічно.

Торік на IT-сектор припало 35% попиту на нові офіси – на 14% більше, ніж роком раніше

Приклад Ciklum, який стрімко "переріс" обжиті приміщення, не є унікальним. За даними українського представництва консалтингової компанії Colliers International, що надає послуги в сфері комерційної нерухомості, торік на IT-сектор припало 35% попиту на нові офіси – на 14% більше, ніж роком раніше. А за перше півріччя 2013-го три найбільших угоди на ринку нерухомості оформили IT-компанії на чолі з Ciklum.

Активний розвиток в Україні цієї галузі, яка, за оцінками Кабміну, до 2015 року буде забезпечувати до 10% ВВП, дає можливість її учасникам міняти офіси як рукавички.

Втім, такий розмах можуть дозволити собі ще хіба що фармацевти, енергетики та представники агросектору, в той час як більшість українських підприємств через тотальний економічний песимізм лише тугіше затягують паски.

Наприклад, агентство нерухомості Real Druzi кілька місяців тому переселилося в невеликий офісний центр у Солом'янському районі, хоча до того займало в столиці чотири окремі приміщення, включаючи офіс в самому центрі – біля Золотих воріт. Переїзд дозволив компанії скоротити орендні витрати.

Багато хто не наважується і на таке: за підсумками 2012-го загальна площа зданих в оренду київських офісів знизилася на 20%. При цьому пропозиція зросла на 155 тис. кв. м, або на 12%

Багато хто не наважується і на таке: за підсумками 2012-го загальна площа зданих в оренду київських офісів знизилася на 20%, підрахували в Colliers International. При цьому пропозиція зросла на 155 тис. кв. м, або на 12%: зокрема, були здані розташовані в самому центрі міста величезні бізнес-центри 101 Tower і Торонто. Очікується, що у 2013 році в столиці буде здано неменшу кількість метрів.

Все це помітно збільшує відсоток порожніх офісів, особливо класу А. Якщо у 2010 році на київському ринку було 17% вакантних приміщень, то зараз їх 25%, а за підсумками року цифра може досягти 29%, підрахували аналітики консалтингової компанії CBRE, що спеціалізується в сфері комерційної нерухомості. При цьому ринок вважається стабільним, коли частка вільних офісів не перевищує 10%.

Таким чином, за вакантністю офісів Київ залишив далеко позаду Москву (25% проти 12% на кінець 2012-го в російській столиці), Прагу (13,1%), Варшаву (9,8%) і Братиславу (14,3%) .

Час орендаря

Сьогодні саме IT-сектор легше за інших вирішує наболіле "квартирне питання": компанії активно розширюються, а також міняють застарілі площі на більш сучасні. Рости галузі допомагає велика кількість закордонних замовлень, а також висока прибутковість, пояснює тренд Максим Ткаленко, директор департаменту офісної нерухомості Colliers International.

Активність на офісному ринку виявляють також фармацевтичні, аграрні, великі міжнародні компанії, гіганти металургії та енергетики, а також провідні гравці
телекомунікаційного та FMCG-ринку

Втім, активність на офісному ринку виявляють також фармацевтичні, аграрні, великі міжнародні компанії, гіганти металургії та енергетики, а також провідні гравці телекомунікаційного та FMCG-ринку.

Так, серед помітних угод останнього часу експерти називають прийдешнє заселення вежі 101 Tower, де орендували площі енергетичний гігант ДТЕК (5,4 тис. м) і український офіс німецького фармацевтичного підприємства Boehringer Ingelheim (1,4 тис. м). Головне представництво мережі Watsons переїхало в новий бізнес-центр Форум Вікторія Парк (1,6 тис.), що відкрив двері в районі вул. Васильківської, а аграрна компанія Monsanto готується обживати 1,1 тис. кв. м у бізнес-центрі Сенатор, першій офісній висотці класу А +, розташованій у районі станції метро Кловська.

Однак більшість компаній, визнають фахівці, зайняли вичікувальну позицію і не поспішають розвивати бізнес, а отже, і розширювати офіси. До того ж на ринку практично немає нових гравців – активних клієнтів-орендарів у докризові роки, нагадує Ткаленко.

Експперт: Офісний ринок –найбільш чутливий до стану економіки, навіть більш чутливий, ніж житло і торговельна нерухомість

"Офісний ринок – найбільш чутливий до стану економіки, навіть більш чутливий, ніж житло і торговельна нерухомість", – підтверджує Володимир Трибрат, партнер міжнародної інвестиційно-брокерської компанії Billion Estate. Економічна невизначеність не дозволяє бізнесу будувати плани на майбутнє, пояснює експерт.

Особливо обережні ті, чий прибуток залежить від платоспроможності клієнтів. Компанія Ideal & K, великий виробник й імпортер посуду для покупців із середнім рівнем доходу, вже близько восьми років мешкає у звичайній п'ятиповерхівці на околиці столиці, поруч з Окружною дорогою.

Головним недоліком офісу Анастасія Кондрікова, комерційний директор і керівник проектів Ideal & K, називає навіть не розташування, а стан старої будівлі: комунальні проблеми та ремонти стали звичною справою для його мешканців. Переїхати в нове приміщення компанії заважає неминуче зростання витрат на оренду, яке відіб'ється на ціні продукції (зараз Ideal & K володіє одним з двох поверхів свого офісу). А цього вона дозволити собі не може.

"Криза всіх трошки підкосила, це факт, – визнає Кондрікова. – Зараз немає таких легких грошей, які зароблялися кілька років тому, тому всі [включаючи покупців] рахують кожну копійку".

Для тих компаній, які все-таки наважуються підшукати нове приміщення, каменем спотикання стають не стільки орендні ставки або операційні витрати на офіс,
скільки вартість переїзду в нього

А для тих компаній, які все-таки наважуються підшукати нове приміщення, каменем спотикання стають не стільки орендні ставки або операційні витрати на офіс, скільки вартість переїзду в нього. Йдеться про капітальні витрати на ремонт, оздоблення та оснащення – сьогодні вони становлять у середньому $ 200-300 за 1 кв. м.

На тлі зростання порожніх приміщень девелоперам доводиться йти назустріч компаніям. Великі клієнти домагаються як поступок за орендними ставками, так і додаткових знижок, які компенсують "переїзні" витрати, розповідає Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE. За його словами, такі схеми ввійшли в практику в останні два-три роки.

"Не буває такого сьогодні, щоб він [орендодавець] не дав якусь пільгу або витрату від себе, не кинув, як жертвоприношення, в цю угоду", – наголошує експерт.

Правда, такі знижки покриті комерційною таємницею, від чого номінальна вартість оренди київських офісів завмерла на місці. Так, наймання офісів класу А в центральному діловому районі Києва, за даними CBRE, коштувало $ 25-42 за 1 кв. м півтора роки тому і $ 25-40 зараз, а класу В, в залежності від розташування, $ 12-35 і $ 12-29 відповідно.

Девелопери як ніколи зацікавлені інвестувати у своїх якірних орендарів, щоб вдихнути життя в порожні новобудови.Тому солідним клієнтам оренда коштує на клас нижче заявлених цін

Однак девелопери як ніколи зацікавлені інвестувати у своїх якірних орендарів, щоб вдихнути життя в порожні новобудови, наголошує Цуркан. Тому солідним клієнтам оренда коштує на клас нижче заявлених цін, тобто близько $ 20-25 за 1 кв. м для тих самих офісів класу А.

За словами учасників ринку, саме на пільгових умовах були оформлені, наприклад, угода Гуллівера зі Ciklum, а також контракт виробника електроніки Samsung з бізнес-центром 101 Tower. Там корейський гігант торік зняв рекордні для України 19 тис. кв. м.

"Зараз гарний час укладати довгострокові контракти [на оренду], тому що ціни дуже прийнятні й адекватні", – визнає, зі свого боку, Хміль.

Саме тому зважилася на переїзд і компанія Міратех, яка активно обживає два поверхи в новому бізнес-центрі Преміум. Офісний новобуд класу В + виріс у Солом'янському районі столиці, недалеко від станції метро Берестейська. Міратех, патріарх українського IT-ринку, переїхав сюди з околиці міста – зі стін Інституту кібернетики, в надрах якого і був заснований ще у 1989 році.

Особливо стрімко компанія, яка нещодавно увійшла в топ-100 найкращих аутсорсинг-провайдерів планети, зростала в останні шість років: її валовий дохід збільшувався в середньому на 30% щорічно, а штат з 2007-го зріс втричі, до 600 осіб. Тому необхідність переїзду назріла давно – Міратех підшукував новий офіс п'ять років, розповідає Марина Панасюк, віце-президент компанії, що відповідає за HR і сервісні служби.

У цей самий бізнес-центр, за інформацією Корреспондента, скоро заселяться ще дві маловідомі IT-компанії, чий штат поки що не перевищує 150 осіб. Одна з них орендувала 7 тис. кв. м, а друга викупила трохи більшу площу.

Зайва розкіш

Хоча в Києві зростає кількість порожніх офісів, ринок поки що не вилікувався від давньої хвороби – дефіциту якісних приміщень класу В, які традиційно користуються найвищим попитом. Саме таких офісів в столиці найбільше – приблизно дві третини, але все ще недостатньо.

Водночас, за даними Colliers International, у 2012 році особливо помітно зросла частка класу А – з 14% до 19%, що стало рекордом з 2007-го. Цього року рекорд може оновитися: в експлуатацію введуть бізнес-центри IQ і Сенатор (обидва – клас А) із загальною площею офісів близько 80 тис. кв. м. Це майже половина приміщень, планованих до відкриття у 2013-му.

Сьогодні багато з таких люксових площ знімають орендарі, яким подібний розмах не є притаманним, наприклад ті ж IT-компанії, включаючи Ciklum.

"Клас А для нас – це зайва розкіш, бо там повинні сидіти юридичні фірми, представницькі офіси", – визнає Хміль. Однак, за його словами, у Києві не знайшлося альтернативи класом нижче, тим більше "на виріст". Ciklum використовує величезну кількість комп'ютерів і тому не може жити без потужного кондиціонування. А з цим у підприємства виникали проблеми навіть в офісах класу А.

Самі айтішники ринок не витягнуть, одностайні експерти. Життя в нових
бізнес-центрах Києва залежатиме і від готовності їхніх власників йти назустріч орендарям

Втім, самі айтішники ринок не витягнуть, одностайні експерти. Життя в нових бізнес-центрах Києва залежатиме і від готовності їхніх власників йти назустріч орендарям, наголошує Цуркан. За його словами, на ринку все ще панує місцева, а не міжнародна психологія орендодавців. Вони зі скрипом йдуть на стратегічні поступки, не бажаючи забувати про докризові ціни на офіси, з розрахунком на які і починали будуватися сьогоднішні бізнес-вежі.

Втім, вважають експерти, ринок досяг свого дна і прогнозувати подальший обвал орендних ставок немає причин.

"У нас немає заділу і якогось великого будівництва на 2015-2016 роки, – нагадує Ткаленко. – Тому ті площі, які вийшли зараз і вдарили по орендним ставкам, будуть потихеньку споживатися".

Тим більше що у київського ринку бізнес-нерухомості величезний потенціал зростання. За даними консалтингової компанії Jones Lang LaSalle, українська столиця відстає від сусідів за площею офісів на душу населення – 0,53 кв. м у Києві проти 2 кв. м у Варшаві та Празі.

Трибрат називає головну умову, за якої цей розрив може бути скорочений: "Потрібно, щоб економіка України запрацювала і почала зростати, компанії стали наймати на роботу людей і будувати довгострокові плани".

***

Цей матеріал опубліковано в №29 журналу Корреспондент від 26 липня 2013 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.