Корреспондент: Столиця шопінгу. Київ чекає навала торгових центрів

У столиці та околицях одночасно будують понад десяток сучасних шопінг-молів. Так Київ за обсягом торговельних площ наздоганяє Європу і готується перетворитися на східноєвропейський центр шопінгу, - пише Максим Бутченко у №31 журналу Корреспондент від 9 серпня 2013 року.

На поверхах нового торгового центру Art Mall, побудованого на вул. Академіка Заболотного на околиці столиці, тривають останні приготування до відкриття восени нинішнього року. Неоніла Божко, комерційний директор Art Mall, веде Корреспондент коридорами, в яких ще чути запах будівельних матеріалів.

"Столичний покупець дуже розпещений, йому складно догодити, - говорить Божко. - Але у нас є кілька унікальних особливостей".

Божко тут же розкриває карти: у центрі Art Mall, крім сотень магазинів, будуть вічнозелена зона з травою і деревами, гірськолижний клуб, де за допомогою спеціальних лижних тренажерів можна підготуватися до зимового сезону, і навіть картинна галерея, відвідувачам якої обіцяють представити полотна західних класиків та сучасних українських художників.

Проявлену творцями Art Mall особливу увагу до столичних покупців фахівці пояснюють бумом на ринку торговельної нерухомості Києва і, відповідно, конкуренцією серед девелоперів. За відомостями Української торговельної гільдії (UTG), протягом 2013-2015 років у столиці відкриється як мінімум дюжина ТРЦ. Загальна сума інвестицій в їхнє будівництво – більш як $1 млрд. Для порівняння: за даними Держстату, прямі інвестиції в Україну у 2012 році склали $6 млрд.

Різкий приплив нових ТРЦ може перетворити українську столицю в один зі східноєвропейських центрів шопінгу, зазначають експерти. Протягом двох років Київ вперше наблизиться до європейських міст за обсягом торговельних площ на душу населення: цей показник зросте вдвічі, до 570 кв. м на 1 тис. осіб, що можна порівняти з Варшавою (594 кв. м) і Будапештом (537 кв. м).

Інтерес девелоперів до торгової нерухомості аналітики пов'язують з високою рентабельністю бізнесу і активністю попиту на ринку. На думку брокерів, цей сегмент розвивається набагато успішніше від млявих секторів житлової та офісної нерухомості.

Так, якщо в 2013 році вакантність у бізнес-центрах досягла 25%, в торгових центрах вона тримається на рівні 3%.

При цьому ринок практично цілком виявився у владі українських девелоперів, зауважує Віктор Бойко, керуючий партнер UTG: іноземні інвестори через складний інвестиційний клімат в Україні майже не вкладають гроші у будівництво ТРЦ.

"На ринку Києва домінують вітчизняні девелопери з великим власним капіталом, для яких вкласти у будівництво торгового центру $50-250 млн не проблема, - розповідає Корреспонденту Бойко. - По суті, ми спостерігаємо битву титанів країни на полі торговельної нерухомості".

Торгівельні велетні

На київській Кільцевій дорозі з ранку до пізнього вечора кипить грандіозна будова - піднімається каркас майбутнього ТРЦ Республіка висотою з дев'ятиповерховий будинок.

Вихід цього ТРЦ на ринок наступного року, за запевненнями компанії Мегаполісжитлобуд, власника проекту, зробить переворот у сегменті торговельної нерухомості країни. Інвестор вклав у будівництво рекордну суму - $350 млн, що перевищує витрати на зведення Ocean Plaza, який раніше вважався найдорожчим ТРЦ в Україні ($300 млн).

Усім нововведенням майбутнього торгового центру привласнили епітет "найбільший": найбільший у країні критий розважальний парк (його площа - 23 тис. кв. м), найграндіозніші американські гірки (висотою з шестиповерховий будинок), найбільша підземна парковка (на 4 тис. місць).

Інвестор вклав у будівництво рекордну суму - $350 млн, що перевищує витрати на зведення Ocean Plaza, який раніше вважався найдорожчим ТРЦ в Україні ($300 млн)

"Для України відкриття Республіки за своїми масштабами - як політ у космос, - упевнений Олексій Сав'як, генеральний директор Мегаполісжитлобуду. - Це новий стандарт торгових приміщень".

Хоча власникам Республіки не варто спочивати на лаврах: на західній околиці столиці, на пр. Академіка Палладіна, зростає їхній конкурент Lavina Mall, відкриття якого також заплановано на 2014 рік. За площею (115 тис. кв. м) цей торговий центр можна порівняти з Республікою (130 тис. кв. м), і він в півтора рази перевершує Ocean Plaza (71 тис. кв. м).

Власник Lavina Mall - девелопер Вагіф Алієв, який володіє зведеними у центрі столиці Мандарин Плаза у Бессарабському кварталі та частиною бізнес-центру Парус.

Вартість Lavina Mall досягне $250 млн, стверджує Олександр Черницький, перший заступник голови правління Мандарин Плази. Значна частина цих грошей піде на розважальний парк площею 15 тис. кв. м, що включає криту сімейну зону розваг, 12-зальний кінотеатр і зону фудкорту.

До слова, все той же Алієв, за інформацією forbes.ua, є і власником Block Бастер Mall - це третій номер у списку найдорожчих торгових центрів, які готуються до відкриття у Києві. Об'єкт площею 66 тис. кв. м коштуватиме девелоперу $170 млн і виросте неподалік від Московського мосту, поряд із вже популярним у Києві розважальним комплексом Blockбастер.

Усього ж, за даними UTG, в найближчі півтора року пропозиція на ринку торговельної нерухомості Києва збільшиться на 50%, до 1,5 млн кв. м. Таке помітне поповнення може вирішити проблему дефіциту якісних торгових площ, озвучують експерти позитивну сторону експансії ТРЦ.

Власник Lavina Mall - девелопер Вагіф Алієв, який володіє зведеними в центрі столиці Мандарин Плаза у Бессарабському кварталі та частиною бізнес-центру Парус

За даними компанії Colliers International Ukraine, зараз на 1 тис. киян припадає всього 284 кв. м торговельних площ. Це вдвічі менше, ніж у Варшаві, якій у свою чергу поки не наздогнати Братиславу (945 кв. м) і Прагу (640 кв. м).

Однак за два роки, на думку Бойка, відкриття нових торгових центрів у Києві збільшить показники насиченості як мінімум вдвічі, що не тільки дозволить наздогнати європейців, але і принесе низку вигод українським покупцям. По-перше, це збільшить конкуренцію на ринку, даючи споживачу більший вибір якісних ТРЦ, а по-друге, Київ отримає шанс залучити нових закордонних ритейлерів. Адже, за підрахунками UTG, в Україні представлені не більш як 30% торговельних брендів, що працюють в Європі.

Іноземних продавців вітчизняні девелопери планують залучати не лише новими гігантськими ТРЦ, а й відреставрованими під торгові площі будівлями, які колись були "фішкою" Києва. Так, у 2015 році повинен відкрити двері столичний ЦУМ, придбаний для реконструкції компанією Ріната Ахметова Еста Холдинг.

Ольга Кудиненко, менеджер Еста Холдингу, розповідає, як зміниться Центральний універмаг: його загальна площа стане вдвічі більшою - до 37 тис. кв. м, з'явиться підземна парковка, а від старого інтер'єру залишиться тільки фасад. Витрати на перетворення ЦУМу - $100 млн. Про термін окупності знакової реконструкції в Еста Холдингу говорити не захотіли, пославшись на комерційну таємницю.

"Головне для нас - це повернути ЦУМу колишню славу і зробити його своїм активом", - зазначає Кудиненко.

Центри уваги

Прибутковість бізнесу - головний магніт, що притягує вітчизняних девелоперів до торгівельного сегменту нерухомості, констатують експерти.

У UTG підрахували, що річна рентабельність ТРЦ в Україні - близько 25-30%, а це можна порівняти з показниками сільського господарства (30-35%), однієї з найуспішніших галузей. У Європі прийнятною вважається рентабельність торгових центрів на рівні 7-10%. Так, заявлений термін окупності Республіки, сім років, в європейських умовах зріс би до 15 років, вважає Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development.

Цю різницю експерти пояснюють попитом на якісні торгові площі в Києві через їхній дефіцит і нижчу собівартість будівництва в Україні - близько 1 тис. євро за 1 кв. м, що вдвічі нижче від середньоєвропейських показників.

У UTG підрахували, що річна рентабельність ТРЦ в Україні - близько 25-30%, а це можна порівняти з показниками сільського господарства (30-35%), однієї з найуспішніших галузей

Ще одні двері в сегмент торговельної нерухомості відкрила криза, що знизила ціни на землю під торгові приміщення в Києві. Так, якщо до 2008 року 1 га в столиці можна було купити щонайменше за $1 млн, то вже торік його вартість знизилася до $100 тис., кажуть у UTG.

Хоча середньоринкові орендні ставки в торговій нерухомості Києва після кризи впали вдвічі, з $140 до $70 за 1 кв. м, здешевлення землі дозволило зберегти прибутковість торговельних центрів, пояснює Бойко.

Третьою причиною будівельного буму експерти вважають зростання роздрібного товарообігу в країні. За даними Держстату, в 2012 році цей показник збільшився майже на 16%, до 804,3 млрд грн. Одночасно відновлюється після кризи й індекс споживчих настроїв: за відомостями GfK Ukraine, в 2012 році він становив у середньому 84 пункти, тоді як два роки тому був на позначці 70.

Наталія Кравець, директор департаменту торговельної нерухомості компанії Colliers International, називає наступну ланку ланцюгової реакції в торговельній сфері: слідом за покупцями в ТРЦ спрямовуються і ритейлери.

Кравець відзначає зниження попиту на окремі торгові приміщення на головних вулицях Києва - так званий стріт-ритейл. Вартість оренди тут удвічі перевищує порядок цін у нових торговельних центрах. Так, якщо найвища орендна ціна в провідному ТРЦ становить $100 за 1 кв. м, то на Хрещатику це $240.

Ще одні двері в сегмент торговельної нерухомості відкрила криза, що знизила ціни на землю під торгові приміщення в Києві

"Ритейлери не готові розміщувати свої магазини і платити високі орендні ставки на головних вулицях столиці виключно через іміджевий фактор, - говорить Кравець. - Їм вигідніше торгувати в ТРЦ, тому орендарі переносять свої магазини зі стріт-ритейлу в мегамоли".

Наприклад, іспанський бренд Zara, що воліє розміщуватися в Європі в окремих торгових точках, в Україні обрав іншу стратегію: три з чотирьох київських магазинів Zara розташовані в торгових центрах.

Масштабність зростання об'єктів торговельної нерухомості, як не парадоксально, обумовлена ​​і підняттям планки входу у цей бізнес. Банківські кредити з 20%-ою ставкою непідйомні для середнього бізнесу, говорить Костецький. Тому на ринку панують девелопери з власним, а не запозиченим капіталом, адже поріг доступу на ринок після кризи зріс з $10 млн до $50 млн.

"Це призвело до того, що торгові центри будуються все більшими за розміром, а розважальні зони в них все дорожчі, - резюмує Костецький. - У Києві майбутнє за мегамолами, а дрібні комплекси площею до 10 тис. кв. м поступово відмирають".

Центральні площі

Найближчі півтора року принесуть столиці щедрий урожай торгових майданчиків: свої двері відчинять більш як десяток нових торгово-розважальних центрів

Введено в експлуатацію в 2013 році

ТРЦ Marmelad (часткове введення), вул. Борщагівська, 154

Площа, тис. кв. м: 5,0

ТРЦ Полярний, вул. Михайла Майорова, 2

Площа, тис. кв. м: 8,6

Заплановані до введення в експлуатацію в 2013 році

ТРЦ в МФК Gulliver, пл. Спортивна, 1

Площа, тис. кв. м: 45,2

ТРЦ Marmelad частина, вул. Борщагівська, 154

Площа, тис. кв. м: 35,0

ТРЦ Art Mall, вул. Академіка Заболотного, 37

Площа, тис. кв. м: 35,5

Аутлет-центр Мануфактура, Новообухівське шосе, 2

Площа, тис. кв. м: 15,0

ТОЦ Silver Breeze, Дніпровська Набережна

Площа, тис. кв. м: 14,9

ТЦ Атмосфера, Столичне шосе, 103

Площа, тис. кв. м: 30,0

Заплановані до введення в експлуатацію в 2014 році

ТРЦ Respublika, Кільцева дорога, 1а

Площа, тис. кв. м: 135,0

ТРЦ Block Бастер Mall, пр. Московський, 36

Площа, тис. кв. м: 66,4

ТРЦ Lavina Мall, пр. Академіка Палладіна

Площа, тис. кв. м: 115,0

ТРЦ Проспект, вул. Червоногвардійська/вул. Червоноткацька

Площа, тис. кв. м: 40,5

***

Цей матеріал опубліковано в №31 журналу Корреспондент від 9 серпня 2013 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.