Власники нерухомості у Криму цілком можуть її втратити - експерти
Юристи розповіли про деякі нюанси, які виникли в сфері нерухомості у зв'язку з останніми подіями в Криму.
Згідно з українським законодавством, право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права у встановленому законом порядку, пише Комсомольская правда в Украине. При цьому до 1 січня 2013 року право власності на нерухомість, передану за нотаріально посвідченим договором, виникало з моменту державної реєстрації такого договору в Державному реєстрі правочинів, а не з моменту державної реєстрації права. Але розпорядитися надалі своєю власністю, отриманою за нотаріально засвідченим і зареєстрованим договором, власник міг тільки після державної реєстрації права.
"Раніше державна реєстрація права на нерухомість здійснювалася органами бюро технічної інвентаризації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно. З 1 січня 2013 року цю функцію передано Державному реєстру прав на нерухоме майно. Наявність реєстрації у відповідному реєстрі завжди було для власника додатковою гарантією: будь-які дії з його власністю повинні були відображатися в реєстрі, право доступу до реєстру завжди було чітко регламентовано, що практично відкидало можливість здійснення з нерухомістю певних дій без відома власника. А якщо такі махінації все ж ставали можливими, то легко було простежити їхніх організаторів та виконавців і відновити порушене право", - розповідає адвокат, керуючий партнер Адвокатської компанії Золота середина Марія Швець.
Але, акцентує адвокат, держателем даного реєстру є Державна реєстраційна служба, яка є центральним органом виконавчої влади України і не діє в Республіці Крим з 17 березня 2014 року.
"Таким чином, жоден кримський нотаріус або колишній орган Державної реєстраційної служби не має відтепер правових підстав для доступу до реєстру, утримувачем якого є Державна реєстраційна служба. Це означає, що права власності на нерухомість відтепер будуть підтверджуватися виключно документами у паперовому вигляді і не будуть мати додаткового підтвердження в електронних реєстрах, що у віданні українських органів влади", - пояснює Швець.
Цей факт відкриває широкий простір для зловживань з боку любителів поживитися чужою власністю, оскільки виникнення, перехід і припинення права власності протягом невизначеного періоду часу будуть підтверджуватися виключно паперовими носіями, які, як відомо, стерплять все.
"Може виникнути спокуса залучити до "оптимізації" прав власності і судові органи незалежної республіки і визнавати право власності судовим рішенням, заснованим на різних "доказах", - не відкидає адвокат.
Як превентивні заходи щодо захисту права власності на кримську нерухомість можна запропонувати її власникам забезпечити реєстрацію свого права власності у Державному реєстрі речових прав. Зараз у цьому реєстрі зареєстровані права на нерухомість, придбані після 1 січня 2013 року, або належать особам, які здійснили добровільну реєстрацію в реєстрі в Державній реєстраційній службі. Відсоток таких зареєстрованих прав дуже невеликий.
"Наявність реєстрації права в даному реєстрі, на нашу думку, хоч і не є обов'язковим за законом (як уже говорилося, реєстрація права власності, здійснена раніше БТІ, є цілком достатньою), але дозволить, при необхідності, отримати додаткові докази права власності та інших речових прав", - заявляє адвокат, партнер адвокатської компанії Золота середина Наталія Бочарова.
Реєстрація прав в Державному реєстрі речових прав сьогодні проводиться двома способами: нотаріусом, що засвідчує угоду щодо конкретної нерухомості, до засвідчення такої угоди, або Державною реєстраційною службою за заявою власника.
"Як відомо, зареєструвати речове право в Криму зараз не має можливості через відключення доступу до реєстру. Але формально Крим досі залишається територією України, яка своїх зобов'язань щодо даного регіону не припиняла. Тому особа, яка володіє нерухомістю в Криму, може зареєструвати право власності на неї в Державній реєстраційній службі України в Києві за своєю заявою", - пояснює Наталія Бочарова.
Процес реєстрації в Державній реєстраційній службі - не найприємніше заняття, і заявнику доведеться провести в службі довгі і не найбільш радісні години. Але є й інший вихід - реєстрація права у нотаріуса.
"Для цього щодо нерухомого майна доведеться укласти якусь угоду з дружньою власнику особою, яка б не передбачала перехід права власності. Наприклад, укласти договір оренди. Такий договір оренди може бути засвідчений нотаріально, і до його засвідчення нотаріус проведе первинну реєстрацію права власності в реєстрі. Засвідчення такої угоди можна здійснити за місцем проживання однієї зі сторін угоди, щоб перенести її з Криму в інший регіон України", - дає практичну пораду Бочарова.
Як розвиватиметься ситуація після поширення на територію Криму дії законодавства РФ, зараз не знає ніхто. А це сталося, за повідомленням прес-служби Кремля, вже 18 березня. Тепер тільки від доброї волі Росії буде залежати визнання права власності на нерухомість, придбану за українськими законами. Цілком імовірно, що Криму як суб'єкту федерації запропонують самостійно визначити правила визнання прав власності на своїй території. А з урахуванням особистостей, які зараз опинилися при владі в невизнаній республіці, такі правила можуть здивувати всіх.