Корреспондент: Надзвичайне будівництво. Після короткого сплеску попиту будівельна галузь України чекає на затяжну кризу

Будівельна галузь повертається до стану 2009 року – весняне пожвавлення попиту буде недовгим. Учасники ринку шукають власні рецепти збереження бізнесу на плаву, розуміючи, що берега, як і п'ять років тому, вдасться досягти не всім, пише Олександр Бардаков у №20 журналу Корреспондент від 23 травня 2014 року.

У відділі продажів однієї з будівельних компаній Києва у понеділок вранці людно: кілька потенційних покупців встали в чергу за квартирами в новобудовах. Менеджер з продажу визнає, що такої кількості апартаментів – до 30 за останній місяць в одному житловому комплексі – він не продавав з весни 2013 року, коли спостерігався пік попиту на нерухомість за останні п'ять років.

Втім, пожвавлення має ситуативний характер. За словами співрозмовника Корреспондента, більшість клієнтів – люди, які зняли заощадження з депозитних рахунків.

«У сформованих умовах населення просто не довіряє банківській системі. Сплеск продажів у нас збігся з введенням обмежень на зняття заощаджень у валюті. До того ж у ЗМІ обговорюється ймовірність повторення в Україні кіпрського сценарію порятунку банків, що змушує вкладників ще більше панікувати і забирати свої кровні з депозитів», – міркує менеджер.

Разовий сплеск

З моменту перших пострілів на київській вул. Грушевського в лютому і аж до середини березня угод практично не укладалося. Збільшення продажів житлової нерухомості розпочалося у другій половині березня. За оцінкою президента холдингової компанії Київміськбуд Ігоря Кушніра, число покупок квартир зросло до рівня весни минулого року. А голова правління Української будівельної компанії Олег Мороз додає, що високий попит спостерігається навіть на об'єкти в початковій і середній стадії будівництва.

Комерційний директор компанії НЕСТ Костянтин Браво зазначає, що у забудовників, які працюють у преміум-сегменті (НЕСТ реалізує апартаменти в комплексі Покровський посад) знову з'явилися покупці зі східних регіонів України. Якщо кілька років тому це були переважно чиновники, що мали доступ до розподілу бюджетних коштів, то зараз – бізнесмени, яких не влаштовує неспокійна обстановка на їхній малій батьківщині – у Донецькій, Луганській і Харківській областях.

Втім, співрозмовники Кореспондента визнають: пожвавлення попиту тимчасове, і коли потік власників депозитів вичерпається, на будівельні компанії очікують складні часи. Скорочення доходів населення, наростання безробіття і, як наслідок, падіння споживчої активності приведуть до повторення ситуації 2009 року, коли близько 40% будівництв у країні були заморожені.

«Тоді багато дрібних фірм, що зводять один-два об'єкти винятково за рахунок коштів від продажу нерухомості, що будується, залишилися без фінансування і були змушені згорнути роботи на майданчиках до кращих часів, – розповідає керуючий директор компанії ARPA Real Estate (продає об'єкти Південзахідтрансбуду) Михайло Артюхов. – Для деяких кращі часи так і не настали. Продовжили працювати лише великі забудовники, котрі мали власні кошти або мали доступ до кредитних ресурсів, що дозволяло зводити об'єкт навіть за умови тимчасової відсутності покупців-інвесторів».

За оцінками Артюхова, зараз зупинення робіт може трапитися на 30-40% майданчиків, на яких переважно працюють такі самі дрібні фірми. Протягом останніх двох років вони активно демпінгували, пропонуючи житло від 3,5 тис. грн. за 1 кв. м. Тепер добудувати будинки, розпродані за викидними цінами, вони можуть хіба що за рахунок нових клієнтів.

«Криза однозначно буде, можливо, навіть жорсткіша, ніж у 2009 році», – упевнений Кушнір.

Хронічна хвороба

Уряд має намір рятувати галузь, подолавши в ній корупцію. За даними Конфедерації будівельників України (КБУ), щорічно забудовники платять чиновникам різного рівня за вирішення питань близько 20 млрд грн.

«Вибудувалася чітка система поборів, можна сказати, тарифів. Навіть якщо все з документами ідеально – я вже не кажу, якщо є якісь складнощі, – все одно існує тариф. У Мін'юсті – тариф, хочеш отримати дозвіл на будівництво – тариф», – нарікає глава КБУ Лев Парцхаладзе.

У Києві, за його словами, корупційна складова в кожному 1 кв. м становить не менше $155, в регіонах – близько $70.

Самі забудовники називають набагато більші цифри. Приміром, керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя констатує, що частка корупційної складової у вартості 1 кв. м варіюється від 10% до 30% залежно від регіону, класу будівництва, імені компанії-забудовника і зв'язків її керівника в місцевих органах влади.

Глава наглядової ради Всеукраїнського союзу виробників будівельних матеріалів Іван Салій неодноразово заявляв, що частка відкатів тут сягає 40%. І це не межа: до затвердження у 2011-му законодавства, що «спрощує» будівельний процес (Закон України Про регулювання містобудівної діяльності) обсяг корупційних потоків у галузі був на 35-40% більше, ніж зараз.

«Комусь найбільше доводиться «заносити повз касу» на етапі землевідведення, комусь – уже готовими квартирами понад встановлений законодавством пайовий внесок у розвиток інфраструктури. Відомі випадки, коли чиновники вимагали хабар за зниження частки пайового внеску на користь міського бюджету з 4% до 1% від кошторисної вартості будівництва. Природно, забудовникам традиційно доводиться платити і за різні дозвільні документи, підписи осіб, які перевіряють, отримання юридичної адреси, підключення до інженерних мереж», – пояснює Шостя.

Повне виключення корупційної складової означало б зниження цін на первинну нерухомість, а потім і вторинне житло на 15-20%, вважають представники галузі. Однак потрібно розуміти, що гіпотетичне тотальне здешевлення може торкнутися лише тих проектів, які повністю – з моменту проектування до моменту здачі в експлуатацію – будуть реалізовані в безкорупнійцій зоні. А поки компанії не розпродадуть квартири, в собівартості яких сидять хабарі, цей фактор і надалі впливатиме на кінцеву вартість об'єктів.

Втім, розраховувати на свідомість можновладців і на їхню добровільну відмову від порочних практик не доводиться. Чиновники і депутати за копійчаних зарплат вирішують долі багатомільйонних проектів і, як свідчить дійсність, свого втрачати не мають наміру.

Наприклад, під час зведення торгового центру Троїцький (біля НСК Олімпійський), який згодом був знесений, замовник будівництва зібрав 200 підписів під документами дозвільного та погоджувального характеру, які давали добро на спорудження висотки. Його збитки на момент прийняття рішення про демонтаж оцінювалися у $ 80 млн. Жоден чиновник, який ставив підписи під документацією, за свої дії не постраждав.

«Поки не буде введена жорстка персональна відповідальність чиновників за незаконні дії або бездіяльність, корупція процвітатиме», – вважає керівник будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним.

Програми дій, що дозволяє викорінити корупцію, поки що немає ні у чиновників, ні в учасників ринку. Новий уряд пообіцяв навести лад у галузі, але без подальшої конкретизації. Парцхаладзе вважає, що достатньо провести люстрацію будівельних чиновників, ліквідувати фірми-посередники, що обіцяють вирішення питань за певну плату, а також скласти рейтинг регіонів, де зосереджено найбільше чиновників-хабарників.

А Максим Мартинюк, новий керівник Державної архітектурно-будівельної інспекції, обіцяє провести внутрішню реструктуризацію та реорганізацію, ліквідувати територіальні органи, які зараз працюють як окремі юридичні особи, призначити нових керівників, передати інспекційні й реєстраційні функції місцевим органам влади.

Чи вирішить це проблему корупції у відомстві – велике питання, але місцеві органи самоврядування, які саме й звинувачуються в найбільшому хабарництві, отримають додаткові важелі впливу на будівельні компанії.

«Забудовники сподіваються на президентські вибори, після яких буде сформовано новий уряд. Якщо він виявить волю, змінить людей, які займають ключові посади в галузі і замішані у корупції, чітко пропише правила роботи, що не допускають подвійних трактувань, введе персональну відповідальність чиновників, корупцію можна буде перемогти. Принаймні ми в це віримо», – зазначає Мороз.

Порятунок потопельників

Забудовники мають намір боротися з черговою кризою перевіреними методами, що дозволяють знизити фінансове навантаження на покупців.

«Зараз ми опрацьовуємо проект, в якому буде більше однокімнатних і менше двокімнатних квартир, хоча ще минулого року двушки запитували активніше. В економсегменті ми плануємо скоротити площу споруджуваних однокімнатних квартир з нинішніх 45-48 до 35-42 кв. м. Це дозволить потенційним покупцям заощадити $ 5-7 тис., що для багатьох є суттєвим», – розповідає Корреспонденту Артюхов.

В Українській будівельній компанії повідомили, що також зайнялися проектуванням будинків з невеликими за площею квартирами, попит на які зросте найближчим часом. Змінилися підходи до проектування навіть у преміум-сегменті.

«Ще влітку минулого року ми передбачали настання нинішньої кризи і в другу чергу комплексу Покровський посад заклали менші площі. Ми йдемо в Європу, в якій не модно їздити на супердорогих автомобілях і жити у квартирах площею 300 кв. м. Зараз немає сенсу будувати троячки просторіше 120 кв. м, а двушки – понад 70-80 кв. м», – каже Браво.

Ще один перевірений спосіб залучення покупців – програми лояльності, серед яких розстрочка платежу, скорочення розміру початкового внеску, пільгове кредитування від забудовника. Щоправда, запропонувати кардинально нові послуги будкомпанії не в змозі.

«Зараз найкраща програма лояльності – зафіксувати ціни за курсом 8,5-9,0 грн. за $ 1, щоб утримати наявний грошовий потік і завершити розпочаті проекти», – заявило відразу кілька забудовників.

Решта програм, зокрема розрекламовану торік ідею оренди з викупом, неможливо реалізувати без участі держави або банківської системи, готової кредитувати будівельників на тривалий термін під невисокий відсоток.

Скептично представники галузі ставляться і до ідеї надання покупцям житла так званої страховки від недобудови. Її вважають банальним маркетинговим прийомом, розрахованим на недосвідчених клієнтів.

«Одного незавершеного будівельного проекту буде достатньо, щоб компанія виявилася нездатною виконати свої фінансові зобов'язання. Не дивно, що страхові компанії самі не бажають брати на себе такі ризики», – пояснює Артюхов.

Ринок готується до неминучого

Дані Державної служби статистики

Спад, який посилюється

Дані SV Development

***

Цей матеріал опублікований в № 20 журналу Корреспондент від 23 травня 2014 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.