Ринок стріт-ритейлу зазнає змін.
Якщо раніше найбільш активними орендарями були фешен-оператори, то зараз активізувалися продуктові магазини й аптеки, пише Олена Романюк у №19 журналу Корреспондент від 15 травня 2015 року.
Незважаючи на постійне збільшення кількості торгових центрів у Києві, багато ритейлерів, як і раніше, не відмовляється від розміщення своїх магазинів на перших поверхах будівель.
Адже стріт-ритейл – дуже зручний формат комерційної нерухомості. Він підходить практично для будь-якого бізнесу, що працює з фізичними особами, – це всілякі ресторани, кафе, магазини, аптеки, туристичні фірми і т. д.
Цільова аудиторія тут також може бути якою завгодно – від небагатих жителів околиці, які відвідують продуктовий магазин у дворі, до примхливих представників богеми, які заходять до модного бутику в елітарному районі.
Найпопулярніші торгові коридори в Києві – це, звичайно ж, центральні вулиці: Хрещатик, Велика Васильківська, Петра Сагайдачного, Богдана Хмельницького. Крім того, користуються попитом приміщення біля метро в густонаселених житлових масивах (Оболонь, Харківський, Троєщина), а також магазини в близьких до центру районах, наприклад на Подолі.
Наслідки кризи
Традиційно двома основними категоріями орендарів у сфері стріт-ритейлу в центрі Києва є оператори фешен-сегменту і закладів громадського харчування. За даними департаменту оцінки й консалтингу компанії Colliers International, на кінець квітня, наприклад, на Хрещатику налічувалося 22 бутики середньої цінової категорії (30% від загальної кількості зайнятих приміщень стріт-ритейлу) та 22 заклади громадського харчування (ресторани, кав'ярні та фастфуди).
У Пасажі 57% торгових приміщень орендували фешен-оператори преміум-сегмента (12 елітних бутиків, серед яких бренди Louis Vuitton, Helen Marlen, Prada, Marella, Gucci, Burberry, Chloe, Salvatore Ferragamo та ін.).
Але останнім часом на центральних вулицях почали з'являтися і магазини іншого формату – продуктові, електроніки, а також аптеки та сервісні компанії. Вони приходять на зміну тим магазинам і ресторанам, які після всім відомих подій на Хрещатику вирішили згорнути тут діяльність і переміститися в більш тихі та надійні торгові центри.
Свої центральні локації залишили Marks & Spencer, Gap, Adidas, Helen Marlen Accessori, Patrick Hellmann, Dsquared2, а також ресторани Планета суші і Soocre.
«За останні кілька місяців ми відзначаємо пожвавлення попиту на стріт-ритейл у центрі Києва, в тому числі і на Хрещатику. Попит формується переважно за рахунок операторів ювелірних виробів, закладів громадського харчування, компаній, що представляють послуги, і магазинів електроніки. Але поточна ситуація за всіма параметрами і близько не наближається до показників 2012-го – першої половини 2013 року», – каже Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
Вакантність приміщень на Хрещатику сьогодні становить 26% (19 об'єктів), тоді як до кризи вона рідко перевищувала 3%
За даними Colliers International, вакантність приміщень на Хрещатику сьогодні становить 26% (19 об'єктів), тоді як до кризи вона рідко перевищувала 3%.
«За нашими даними, частка вільних приміщень у центрі Києва становить близько 20%. Це в три рази більше, ніж на початку 2014 року», – зазначає Олександр Ланецький, генеральний директор консалтингової компанії Friendly Avia Support (FAS).
При цьому не приваблюють фешен-операторів навіть орендні ставки, що впали на порядок. За даними Ганни Чуботіної, керівника відділу торговельних площ компанії JLL в Україні, максимальна орендна ставка в торгових коридорах Києва на кінець першого кварталу 2015-го становила $ 120 за 1 кв. м на місяць. Це практично вдвічі нижче, ніж у першому кварталі минулого року ($ 230).
«Динаміка максимальної орендної ставки протягом усього минулого і на початку цього року була негативною. Найбільше зниження спостерігалося у другому кварталі 2014 року (на 22%), а найменше – у першому кварталі 2015-го (на 8%). Негативна динаміка обумовлювалася як загальним зниженням попиту на об'єкти стріт-ритейлу, так і девальвацією гривні. Падіння ставок в інших локаціях (непреміальних) за останній рік було не таким сильним і в середньому склало не більше 12-13%», – зазначає Чуботіна.
На ринку торговельних коридорів Києва з'явилася практика індивідуальних домовленостей між орендарями та орендодавцями з метою перегляду комерційних умов оренди
Вона наголошує, що на ринку торговельних коридорів Києва з'явилася практика індивідуальних домовленостей між орендарями та орендодавцями з метою перегляду комерційних умов оренди.
Щоправда, як зазначає у свою чергу Дмитро Єрмоленко, генеральний директор і співвласник компанія Zeebra (мережа товарів для дому Butlers, косметики Glossip, одягу Peacocks), домовитися з власниками об'єктів стріт-ритейлу в багатьох випадках, як і раніше, складніше, ніж з компанією, що управляє торговим центром.
«Власники об'єктів стріт-ритейлу дуже різні. На Хрещатику, наприклад, є власники, які самі мають відношення до ритейлу, і вони розуміють, що якщо переступлять здорову межу в питанні орендних ставок, то магазин збанкрутує. А є власники, які далекі від сфери ритейлу, і їх не хвилює, що станеться з магазином. Є контракт – за ним і плати. При цьому оператор потрапляє в певну пастку, адже інвестиції в обладнання магазину поза торговим центром набагато вищі, і лендлорд цим користується. Мовляв, клієнт вклав багато грошей, а отже договір не розірве», – пояснює Єрмоленко.
За його словами, передбачуваність роботи з професійними лендлордами, тобто торговими центрами, набагато вища, а інвестиції в обладнання магазинів менші.
«Оскільки раніше торгових центрів було мало, то багато операторів змушені були відкривати свій перший магазин у центрі [міста]. Зараз такої ситуації немає – з великою кількістю торгових центрів відкривати пілотний магазин на Хрещатику вже не потрібно», – зауважує Єрмоленко.
Перспективні формати
Але, незважаючи на те що криза чи розвиток торгових центрів серйозно скоригували плани і можливості ритейлерів з розвитку різних форматів роздрібної торгівлі, перспективність стріт-ритейлу залишається досить високою.
Наприклад, на думку експертів, стійку нішу він може зайняти в спальних районах, де все більш популярним стає формат «магазин біля дому» – дуже популярне явище в зарубіжній практиці.
«Типовий представник стріт-ритейлу – це магазин біля дому. І саме ці магазини були найбільш затребуваним роздрібним форматом продовольчих магазинів, які відкривалися в Україні у 2014-му. Зокрема, минулого року було відкрито 225 таких одиниць. Найбільш активні мережі цього формату у фуд-ритейлі – Фора, Наш край, Брусничка, Рукавичка, ЛотОК, 7-23, Близенько», – зазначає Ігор Гугля, директор компанії GT Partners Ukraine.
Тенденції ринку свідчать, що у 2015 році в структурі торгових точок, що відкриваються, також превалюватимуть об'єкти форматів «магазин біля дому» та «міні-маркет»
Навіть більше, за його словами, тенденції ринку свідчать, що у 2015 році в структурі торгових точок, що відкриваються, також превалюватимуть об'єкти форматів «магазин біля дому» та «міні-маркет».
«По суті, в Україні в цілому (і в Києві зокрема) настала ера магазинів біля дому. Тому представники саме цього формату будуть найактивнішими ритейлерами в найближчі роки», – прогнозує Гугля.
До слова, експерт зазначає, що цьому формату зовсім необов'язково надавати широкий асортимент товарів і конкурувати з більшими сусідами, наприклад супермаркетами. Але власникам магазинів варто замислитися про наявність певної конкурентної переваги в асортименті. Наприклад, зробити акцент на тому, що тільки тут можна купити той чи інший вид ковбаси, хліба, випічки і т. д.
Крім продуктового роздробу, стріт-ритейл буде актуальний для інших видів роздрібних послуг, таких як об'єкти сфери харчування, чиї послуги зможуть органічно вписатися в життєвий цикл «дім – робота», підприємства сфери послуг, а також магазини побутової хімії та аптеки.
Останні вже активно окуповують столицю.
«Зараз активними темпами розвиваються великі мережі аптек (200 точок і більше). Це, наприклад, Аптека низьких цін (компанія Магнолія), Аптека доброго дня (Фармастор), Одеська фармація та ін. У цих мереж витрати на центральний офіс набагато менше, ніж у дрібних, тому вони можуть дозволити собі знижувати націнку на товар і конкурувати на ринку. При цьому чим більше точок у мережі, тим більше у неї можливостей заробити», – пояснює Ігор Хмільовський, начальник відділу Фармконсалтинг холдингу Маріон.
«Стріт-ритейл на другорядних вулицях кращий для дрібномережевих і немережевих магазинів та закладів, яким або важко або дорого потрапити в торговий центр, або чия цільова категорія не любить торговельні центри», – зазначає Ланецький.
Що стосується центральних районів, то із закінченням кризи основними орендарями там, як і раніше, будуть ресторани, магазини одягу, прикрас, електроніки та мультимедіа
Що стосується центральних районів, то із закінченням кризи основними орендарями там, як і раніше, будуть ресторани, магазини одягу, прикрас, електроніки та мультимедіа.
«Ми очікуємо, що з поверненням на Хрещатик туристичного потоку та інтенсивного пішохідного трафіку відновиться й інтерес до головного торгового коридору столиці з боку фешен-ритейлу», - каже Марина Крестініна, глава консалтингу та аналітики відділу послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Те саме прогнозують експерти і щодо ресторанів. Адже деякі з них вже почали відкривати свої заклади в центрі столиці, причому навіть ті, які до минулого року базувалися винятково в торгових центрах або біля них. Наприклад, у березні на вул. Петра Сагайдачного відкрився новий ресторан мережі Salateira, а до цього на перетині вул. Льва Толстого та Великої Васильківської – ще одне Kredens Cafe.
«Для рестораторів бажані центральні вулиці. Хоча є і винятки. Наприклад, для мене важливо створювати цілі простори, такі як гастрономічний арт-квартал Воздвиженка. За п'ять років я створив там п'ять ресторанів. Таким чином, з мертвого порожнього району виріс цілий квартал з об'єктами стріт-ритейлу за типом лондонського Сохо, де можна провести час, відвідати галереї, смачно поїсти і відпочити», – наводить приклад успішного розвитку галузі київський ресторатор Дмитро Борисов.
***
Цей матеріал опубліковано в №19 журналу Корреспондент від 15 травня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.