Українці побоюються інвестувати в квартири на первинному ринку.
Головні причини – високі ціни і велика кількість скандалів, які призводять до зупинки будівництв, пише Олег Алєксєєнко у №30 журналу Корреспондент від 31 липня 2015 року.
В офісі продажів житлового комплексу Lego House, розташованому на вул. Сиваській, що на столичному Лівому березі, стовпотворінь немає. Тому нас, потенційних покупців двокімнатної квартири, зустрічають на порозі.
Два менеджери з продажу, які працюють в офісі, явно хвилюються. Настільки, що навіть розбили чашку. Але, незважаючи на конфуз, намагаються справити приємне враження і зацікавити потенційних покупців. Їх можна зрозуміти: термін здачі будинку – жовтень, а вільних двокімнатних квартир у комплексі ще багато.
«Є кілька варіантів, які розташовані на різних поверхах», – каже менеджер Олександр.
Причому вартість житла відносно невисока – близько 13,5 тис. грн за 1 кв. м за повної оплати. Це явно нижче середньоринкових показників.
Великої кількості покупців немає і на сусідньому будівництві – у житловому комплексі Флагман, де до менеджерів з продажу нас проводжає охоронець. За повної оплати житло тут можна придбати ще дешевше, за ціною 12,8-13,0 тис. грн за 1 кв. м. Варіантів на вибір теж багато.
Правда, в комплексі немає паркінгу. У відділі продажів зауважують, що лише зараз розпочинають його проектування. У підсумку наше питання, куди ж ставити автомобіль, так і залишилося без відповіді. Розташована неподалік відкрита стоянка вже заповнена і явно не вмістить усіх охочих, а у дворі місць немає.
Не по кишені
Експерти підтверджують, що попит на купівлю квартир в новобудовах знизився. За даними компанії ARPA Real Estate, за шість місяців 2015-го забудовникам вдалося продати трохи більше 2 тис. квартир, тоді як за аналогічний період минулого року вдвічі більше – 4,1 тис.
«Активність дійсно знижується», – підтверджує тенденцію директор з маркетингу та продажу РК River Stone Ангеліна Деревльова.
Пов'язано це з кількома чинниками.
У більшості потенційних покупців просто закінчилися гроші на купівлю нерухомості, а інструменти стимулювання попиту зараз не працюють
По-перше, у більшості потенційних покупців просто закінчилися гроші на купівлю нерухомості, а інструменти стимулювання попиту зараз не працюють.
По-друге, у будівельних компаній немає можливості надавати кредити та розстрочку після введення об'єкта в експлуатацію, а отримати позику в банку на купівлю квартири дуже складно – процентні ставки складають 25-30% річних у гривні. Крім того, фінансові установи висувають високі вимоги і до застав.
По-третє, за останній рік київські будівельні компанії суттєво підвищили ціни, що також відлякало покупців. За даними консалтингової компанії UTG, у першому кварталі 2015-го вартість квартир у новобудовах зросла в середньому на 68,5% і склала 25,3 тис. грн за 1 кв. м. Наприклад, нерухомість економ за рік подорожчала на 66%, до 17,3 тис. грн, комфорт – на 69,3%, до 30 тис. грн, а бізнес – на 69,4%, до 44,7 тис. грн.
Експерт: Багато забудовників переоцінили можливості покупців. Поодинокі клієнти, у яких є валютні заощадження, очікують подальшого обвалу національної валюти
«Багато забудовників переоцінили можливості покупців. Поодинокі клієнти, у яких є валютні заощадження, очікують подальшого обвалу національної валюти. У цьому випадку купівля житла на первинному ринку стане вигідною», – зазначає директор з маркетингу великої будівельної компанії, яка побажала залишитися неназваною.
Будівельні скандали
Ще одна причина, через яку покупці не ризикують вкладати гроші в новобудови, – велика кількість скандалів з документами на будівництво.
За даними Київської міськдержадміністрації, сьогодні в столиці різні роботи (від будівництва магазинів і заправок до житлових будинків) ведуться на 2,2 тис. майданчиків. Із них порушення – як правило, це відсутність повного пакету документів – виявлені більш ніж на 40 будмайданчиках. Серед них – проекти житлових комплексів Перлина Троєщини, Сосновий бір, Доміно, Pechersk Hills Residence та ін.
Але найбільший скандал пов'язаний з будівельною компанією Укогруп, яка реалізує понад 40 проектів у столиці і яку ЗМІ неодноразово називали «фінансовою пірамідою». Нагадаємо, сполучною ланкою 63-х компаній, що входять в Укогруп, є бізнесмен Анатолій Войцеховський. Як писала недавно Українська правда, на будівельному ринку він прославився тим, що, не маючи дозволу на зведення об'єктів, вводив будинки в експлуатацію за рішенням судів.
За словами заступника голови КМДА Павла Рябікіна, з травня міськадміністрація направила в прокуратуру заяви на порушення понад десяти кримінальних справ за фактом незаконного будівництва цією компанією. Але це не зупинило будівництва: на деяких об'єктах роботи, як і раніше, йдуть, а реклама проектів Укогруп взагалі б'є всі рекорди.
«Ми звернулися до Кабінету Міністрів з проханням дозволити Державній архітектурно-будівельній інспекції перевірити будівельні об'єкти компанії Укогруп. Якщо порушення будуть встановлені, то інспекція не введе ці об'єкти в експлуатацію», – зауважує Рябікін і додає, що поки що адміністрація не отримала відповідне схвалення.
А воно необхідне, оскільки де-факто в країні діє мораторій на проведення таких перевірок, тоді як сама інспекція до вересня цього року підпорядковується Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Восени згідно з реформою з децентралізації влади її київський підрозділ перейде під контроль столичної влади. Тоді й можуть початися масові перевірки.
Ще один гучний скандал на ринку нерухомості розгорівся минулого тижня. Генеральна прокуратура розслідує справу про привласнення топ-менеджерами компанії Ліко-Холдинг, підконтрольної бізнесменові Ігорю Лисову, близько 250 млн грн коштів покупців квартир.
Як зазначається в рішенні Печерського районного суду Києва, розміщеному на сайті Єдиного державного реєстру судових рішень, під час досудового розслідування з'ясувалося, що залучені у громадян на будівництво житлових будинків кошти посадовими особами Ліко-Холдингу були виведені в офшорну компанію Falcon Business Іnvest Systems Limited (Кіпр ) під виглядом дивідендів, отриманих від КУА Ліко-Інвест.
Печерський суд дозволив Генеральній прокуратурі доступ до документів девелопера. Сам Лисов всі звинувачення в махінаціях спростовує.
Через наявні скандали споживачі переорієнтуються на вторинний ринок, додає старший аналітик департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник.
«Якщо в першому півріччі 2014 року в новобудовах купувалося 60-65% від загальної кількості житла в столиці, то за аналогічний період цього року – 54%», – каже експерт.
У UTG також додали, що за останній рік нерухомість в старому житловому фонді подешевшала на 11,2%, а її вартість становить $ 1.618 за 1 кв. м.
Конкуренція зростає
Природно, що з падінням попиту боротьба за покупця посилюється. Найголовнішим механізмом для залучення покупців на первинному ринку житла є заниження цін, про що і свідчить поведінка фахівців відділів продажів.
Крім того, забудовники намагаються запропонувати клієнтам додаткові знижки. Наприклад, Київміськбуд зараз надає дисконт у розмірі до 30%, що нібито приурочено до 60-річчя діяльності компанії.
«Знижки та акції дозволяють активізувати продажі і залучити кошти населення для завершення будівництва проекту – будувати «за свої» можуть дозволити собі лише великі компанії. Дрібні забудовники зазвичай намагаються за рахунок нижчих цін і акцій залучити максимально швидко кошти покупців, за рахунок яких і будується житловий комплекс», – зауважує Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
Експерт додає, що за допомогою такого інструменту можна реалізувати найменш ліквідні об'єкти, які користуються найменшим попитом.
Але в цьому і полягає проблема. Деревльова каже, що багато компаній не можуть правильно прорахувати собівартість своїх об'єктів, не всі витрати враховують, не рахують витрати в динаміці – рахують витрати «на дату» та ін.
Ризикові проекти
Але купівля нерухомості в новобудові – в будь-якому випадку ризик. Іван Трофименко, керуючий партнер юридичної компанії Lex, каже, що у разі зупинення будівництва інвестор, за ідеєю, має право зажадати свої гроші назад, але забудовник може вже їх витратити, і у нього не буде можливості їх повернути.
Теоретично знайти заміну збанкрутілій будкомпанії при ФФБ (Фонд фінансування будівництва) може банк. Але цей варіант має шанси на успіх тільки в тому випадку, якщо фінансова установа не пов'язана з цією компанією і не всі квартири в будинку продані. Тобто залишається сенс для входження нового забудовника в проект з метою завершити об'єкт і продати решту квартир. Тому таких випадків теж небагато. Також сам перехід прав до нового забудовника далекий від автоматизму.
Великі проблеми можуть виникнути у разі відсутності повного пакета дозвільної документації. Якщо об'єкт і вдасться добудувати, то ввести його в експлуатацію – велика проблема
Великі проблеми можуть виникнути і у разі відсутності повного пакета дозвільної документації. Якщо об'єкт і вдасться добудувати, то ввести його в експлуатацію – велика проблема.
«Наприклад, будинок компанії Укогруп на вул. Жилянській був зданий за рішенням суду Луганської області», – заявляє Рябікін.
Джерело Корреспондента в КМДА заявляє, що влада має намір присікти таку можливість, – всі такі рішення будуть оскаржуватися в столичних судах.
Київська адміністрація розміщує на сайті Містобудівного кадастру Києва список забудовників, які зводять будинки з порушеннями
Рябікін каже, що Київська адміністрація розміщує на сайті Містобудівного кадастру Києва список забудовників, які зводять будинки з порушеннями.
«Кожен покупець може самостійно перевірити інформацію про забудовника перед купівлею житла», – наголошує він.
Крім цього, експерти радять за допомогою юристів вивчити інформацію про наявність дозвільних документів у будівельних компаній.
«Місто більше не надаватиме компенсації ошуканим інвесторам, як це сталося з Еліта-центром», – каже Рябікін.
Але одна небезпека, від якої не застрахований жоден забудовник, все-таки залишається. Мова йде про акції протестів місцевих жителів, які можуть змусити столичну владу анулювати видані раніше дозволи. Така ситуація, наприклад, спостерігалася поблизу станції метро Осокорки – на місці торгового центру, на зведення якого у забудовника були всі дозволи, влада вирішила розбити парк.
***
Цей матеріал опублікований в № 30 журналу Корреспондент від 31 липня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.