Кабінет Міністрів затвердив законопроєкт про доступну іпотеку. Що він змінить та як війна вплинула на кредитування.
Уряд затвердив законопроєкт, який запроваджує нову систему забезпечення громадян України житлом за допомогою механізмів соціального та службового житла, доступної іпотеки та створення спеціалізованих житлових фондів. Як він змінить ситуацію з кредитуванням житла для населення?
Новий закон
Уряд затвердив законопроєкт, який запроваджує нову систему забезпечення громадян України житлом.
“Щоб зрозуміти, наскільки це важливо, погляньмо на нашу нинішню систему житлової політики. Вона досі базується на Житловому кодексі 1983 р. Це документ, який нагадує стару радянську хрущовку: облуплену, без ремонту, з прогнилими трубами й тріщинами в стінах”,- зазначила голова Комітету ВР з питань держвлади, самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, голова партії “Слуга Народу” Олена Шуляк.
За її словами, в житловій сфері країни протягом десятиліть, накопичилось багато проблем. Серед них: близько 600 тис. осіб у черзі на житло без реальної можливості його отримання; відсутність механізму соціальної оренди житла та маневрового житлового фонду; недосконале законодавче регулювання орендного житла; неефективна державна іпотечна політика щодо підтримки ВПО; застарілий житловий фонд.
“Варто зазначити, що ці проблеми значно ускладнилися через зростаючу кількість ВПО та руйнування житла внаслідок військових дій, що створило надзвичайно складну ситуацію”, - додала Шуляк.
Уряд хоче змінити ситуацію на краще. Основною метою законопроєкту є надання громадянам дієвих механізмів реалізації їхнього права на житло та уникнення правових колізій.
У законопроєкті передбачено: по-перше, розробку ефективної кредитно-іпотечної політики, яка включатиме пільгову іпотеку, компенсацію вартості житла, оренду з правом викупу та лізинг.
По-друге, запуск револьверного житлового фонду, що забезпечить його постійне оновлення.По-третє, розвиток системи соціально-орендного та службового житла. По-четверте, здійснення всіх процедур через Єдину інформаційно-аналітичну систему, що сприятиме прозорості та зменшенню корупційних ризиків. По-п’яте, затвердження Державної житлової стратегії та розробку регіональних стратегій, що будуть її складовими частинами.
“В Україні створюють не просто новий закон. Закладається новий фундамент для мільйонів українців. Це не реформа про цифри – це реформа про дім”, - підсумувала Шуляк.
Стан іпотеки під час війни
До війни український ринок іпотечного кредитування стрімко зростав. Навіть у 2020 р., попри пандемію коронавірусу, кількість кредитів зросла більш ніж на третину порівняно з 2019 р. Це стало можливим завдяки зниженню відсоткових ставок, що стимулювало попит на житлові кредити. Проте ринок обвалився після початку широкомасштабного вторгнення Росії у 2022 р.
Під час війни в Україні іпотечне кредитування зіткнулося з численними викликами. Серед основних проблем можна виділити такі: по-перше, високі відсоткові ставки. Ставки на іпотечні кредити значно зросли через економічну нестабільність. Станом на кінець 2024 р., річна відсоткова ставка коливалась від 14% до 30%. По-друге, високий початковий внесок. Стандартний перший внесок зазвичай становить 30-40% від вартості житла. По-третє, ризики для банків. Банки стикаються з підвищеними ризиками неповернення кредитів через економічну нестабільність та військові дії.
Водночас також спостерігався певний прогрес завдяки державним програмам. Протягом 2024 р. попри війну українці оформили іпотечні кредити на рекордну суму, що перевищила навіть показник довоєнного 2021 р, який був найуспішнішим. Це сталося, в першу чергу завдякидержавній програмі “єОселя”, якадозволяє громадянам отримати кредити на житло за пільговими ставками. За інформацією Мінекономіки, з початку 2024 р. українці взяли 8 515 кредитів на 14,6 млрд грн на придбання житла лише за цією програмою.
Умови стандартної іпотеки та пільгової
Умови стандартних іпотечних кредитів в Україні можуть суттєво відрізнятися в кожному окремому банку. Кредит надають громадянам від 18 до 70 років, хоча деякі банки встановлюють інші межі, наприклад, від 23 до 65 років.
Річна відсоткова ставка безпосередньо залежить від облікової ставки Національного банку України, яка станом на кінець 2024 р.становить 13,5%. У підсумку, вартість іпотечного кредиту на житло коливається в межах від 14 до 30 відсотків річних.
Ставки за стандартними іпотечними кредитами можуть бути як фіксованими, так і плаваючими.
Своєю чергою програма “єОселя” реалізується через десять банків-партнерів: Ощадбанк, Приватбанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Укрексімбанк, Sense Bank, BISbank, РадаБанк і Банк Кредит Дніпро. Вони надають іпотечні кредити під 3-7% річних строком від 1 до 25 років на суми від 100 тис. грн до 12 млн грн.
Відсоткова ставка залежить від категорії позичальника та його професійної діяльності. Кредит під 3% річних надається працівникам державного сектору. У позичальників не має бути іншого житла або нерухомість, яке не відповідає санітарним нормам.
Кредит під 7% річних доступний іншим громадянам України за умов, що позичальник не перебуває у санкційних списках, не є учасником інших державних програм із забезпечення житлом, має офіційний дохід та не має власного житла.
Проблеми з іпотекою
Кредитування в рамках програми “єОселя” у другому півріччя 2024 р. зменшилося на третину, а кількість іпотечних кредитів поза цією програмою залишається на дуже низькому рівні. Це зазначено у звіті НБУ про фінансову стабільність за грудень 2024 р.
“Безпекові ризики стримують від придбання житла. Водночас через зміни умов та брак фінансування іпотечне кредитування за програмою “єОселя” уповільнилося”, - йдеться в документі.
За інформацією НБУ, іпотечне кредитування здійснюється лише в рамках програми “єОселя”, а кількість кредитів поза цією програмою залишається на мінімальному рівні.
За одинадцять місяців 2024 р. було оформлено майже в півтора раз більше іпотечних кредитів, ніж за весь 2023 р. Однак у другій половині року банки в середньому видавали на третину менше кредитів на місяць, порівняно з березнем-квітнем, коли обсяги були рекордними.
Серед причин сповільнення кредитування НБУ називає те, що оператор програми “Укрфінжитло” змінив умови надання кредитів. Це, по-перше, обмеження максимального віку житла трьома роками (за винятком окремих областей та для ВПО). По-друге, зниження першого внеску до 10% для молоді та підвищення ставок після десятого року кредитування.
Своєю чергою ріелтори кажуть, що “Укрфінжитло” зіткнувся з браком коштів.
“У банках пояснюють, що “Укрфінжитло” видає дуже мало грошей. Якщо справа доходить до виділення коштів, то це зазвичай чеки до двох млн грн. Якщо людям потрібна більша цифра, то вона майже не видається”, - заявила Олена Гайдамаха, президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) в коментарі Delo.ua.
Своєю чергою, директорка агенції нерухомості DODOMU Ірина Шапка, зазначає, що затримки з фінансування - це “проблема для всієї України”.
“Заявки в охочих банки беруть, протоколи погоджують, а фінансування нема. Люди просто стоять в черзі за коштами”, - каже вона.
Наразі є надія на те, що прийнятий новий закон поліпшить ситуацію з іпотекою в Україні.
Вікторія Хаджирадєва