Фото: Reuters
Головною проблемою в даній ситуації є те, що ані в інвесторів, ані в банку немає гарантій того, що житло, яке купується, не було передане в іпотеку, а пропонована застава не була перепродана, зазначають юристи
Постраждалий інвестор не зміг домогтися у Верховному суді зняття обтяження з квартири, яку купив у забудовника - компанії Екобуд. Суд підтвердив, що купівля квартири, яка була перед цим передана банку в заставу, не є підставою для визнання незаконним договору іпотеки, пише КоммерсантЪ-Україна
у статті Перемагає найперший.
Зокрема, Верховний суд (ВСУ) підтвердив, що у випадку купівлі інвестором житла, що будується, яке перед цим забудовник передав банку в заставу, покупець квартири не може зняти з неї обтяження. До такого висновку ВСУ дійшов 30 жовтня, розглядаючи позов інвестора до забудовника Екобуд та банку Київ.
Нагадаємо, що ще 12 вересня 2007 року будівельна компанія передала в іпотеку майнові права на квартиру в недобудованому будинку. 28 лютого 2008 року Екобуд уклав договір з інвестором , зобов'язавшись передати йому у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію. Виконуючи свої зобов'язання інвестор придбав облігації номінальною вартістю 396,9 тис. грн. У 2011 році інвестор оскаржив правомірність передачі належної йому квартири в іпотеку банку .
Святошинський районний суд, а після нього й апеляційна інстанція задовольнили його вимогу, посилаючись на закон N898-IV Про іпотеку, а також на ст. 583 Цивільного кодексу, згідно з якою заставодавцем є власник майна або особа, якій належать майнові права. Однак Вищий спеціалізований суд скасував дане рішення, оскільки закон N979-IV дозволяє договори іпотеки на майнові права на недобудовану нерухомість.
Причому Екобуд передавав в іпотеку недобудоване житло як до його продажу інвесторам, так і після. У такому випадку ЗСУ ставав на бік інвестора, адже забудовник не має права передавати банкам у заставу недобудоване житло, яке вже було продане інвестору за допомогою укладення договору купівлі-продажу цінних паперів.
Зі свого боку, у банку Київ підтвердили, що Екобуд досі не погасив кредит - ще 19 вересня 2011 року Господарський суд Києва ухвалив рішення стягнути з компанії 93 млн грн та $3,9 млн. У відповідь Екобуд намагався визнати недійсним кредитний договір, однак суд відмовив у розгляді позову. У січні 2012 року суд порушив справу про банкрутство будівельної компанії, але за скаргою забудовника воно було припинене.
Якщо договір з інвестором був укладений пізніше передачі майна в іпотеку, воно залишається в заставі. "Банк може звернути стягнення на предмет застави і продати ці квартири, а в інвесторів є право вимагати повернення грошей у компанії, якій вони платили. Однак якщо компанія перебуває у процедурі банкрутства, борг вважається погашеним. Банк не обертає стягнення, тому що житло ще не введене в експлуатацію", - пояснює старший партнер адвокатської компанії Кравець і партнери Ростислав Кравець.
Як обіцяють у банку, власники квартир не постраждають. "Банком вживаються заходи для стягнення заборгованості саме з позичальника - Екобуду. Досі не було подано жодного позову про виселення фізосіб-інвесторів, які купили квартири в будинку по вул. Ірпінська, 69-б", - говорить директор юридичного департаменту банку Київ Віктор Ковальов.
КоммерсантЪ-Украина пише, що проблемою таких угод є неможливість перевірити, чи майно було передане в заставу, чи продане. "Часто буває , що будівельна адреса нерухомості одна, і за нею немає ніякого арешту. Однак, коли будинок вводиться в експлуатацію, адреса змінюється, і виявляється, що ці квартири вже перебувають у заставі", - нарікає Кравець.
Причому банк, який отримує завдатки, також може бути постраждалою стороною. "Інформації про реалізацію майнових прав на квартири третім особам банк не мав, так само як і способів для її перевірки", - пояснили в банку Київ.