Корреспондент: Зарили в котлован. Понад 100 тис. українських сімей втратили гроші, купивши жило на етапі будівництва

Понад 100 тис. українських сімей виявилися інвесторами недобудов, вклавши в метри, що не існують, гроші, які повернути майже неможливо. Невдалі новосели звинувачують забудовників, забудовники – кризу 2008 року, пише Катерина Іванова у №46 журналу Корреспондент від 22 листопада 2013 року.

Коли подружжя Ірини та Олексія Стрижалів купувало квартиру в Києві у споруджуваному будинку по пр. Науки, 66-70, їхньому синові Роману було лише півтора року. Сьогодні він уже четверокласник, а на місці будівництва все ще зяє пустир, уподобаний бомжами та бездомними собаками.

«Будівництво почалося у 2005 році, а у 2008-му вже закінчилося, – зітхає Ірина Стрижало, яка вклала в майбутню квартиру всі накопичені сім'єю кошти – $ 52 тис. – Ми писали у всі прокуратури, міліції, всім президентам – безрезультатно».

Разом з родиною Стрижалів домагаються правди ще понад 300 мешканців уявного будинку, який мала побудувати компанія Житловик. У деяких ошуканих інвесторів за цей час розпалися сім'ї, а хтось з них взагалі відійшов в інший світ.

За даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, сьогодні 120 тис. українських сімей, які купили квартири, кілька років очікують вселення. А по країні завмерли, як у постапокаліптичному блокбастері, понад 2,4 тис. багатоповерхівок, підрахували в Конфедерації будівельників України.

Найбільше недобудов у столиці – половина їх зяє порожніми вікнами, а то й взагалі котлованами вже не менше п'яти років. Причому частина цих будинків не будуть здані в найближчі 10-15 років, прогнозує Олександр Рубанов, президент Союзу фахівців з нерухомості. А деякі вже через п'ять-сім років простою добудовувати немає сенсу: простіше і дешевше звести нові.

Більшість заморожених будівництв «родом» з 2008 року. За словами Рубанова, до того як вибухнула криза, в гонитві за надприбутком забудовники продавали квартири у ще не споруджених об'єктах, щоб вкладати їх у наступні. Таким чином виникав ефект снігової лавини або фінансової піраміди.

«Може, у забудовників думок [лише отримати гроші і] недобудовувати не було, але криза внесла свої корективи», – пояснює Рубанов.

Крім того, українці, які вклали кошти в житло, опинилися в пастці вітчизняного законодавства, згідно з яким вони до здачі будинку в експлуатацію не є власниками житла, навіть якщо заплатили за нього.

«Тому сьогодні вони ніяк не можуть вплинути на забудовника і терміни добудови об'єкту», – пояснює Геннадій Зубко, заступник голови комітету ВР з питань будівництва, містобудування, ЖКГ та регіональної політики.

Парасоля замість даху

Сотні ошуканих інвесторів ідуть маршем від Верховної Ради до Кабміну та Адміністрації Президента, розкривши разом з плакатами ще й парасольки в ясний день. Мовляв, другого даху у них над головою немає.

Серед учасників протестної акції – молода пара Артем та Анастасія Юнікови. Вони охоче розповідають Корреспонденту, що на місці будинку в селищі Глеваха під Києвом, квартиру в якому вони і ще 30 сімей купили у 2008-му, досі немає і натяку на будівництво. Навіть більше: паркан, що оточував майданчик, уже розібрали на дошки.

Сотні ошуканих інвесторів житлового будівництва пройшли маршем від Верховної Ради до Адміністрації Президента

 

Молодята кусають лікті: вони продали свою невелику київську квартиру заради трохи більш просторої в передмісті, вклавши 320 тис. грн. і переселившись до батьків. Тепер у них немає ні житла, ні прописки, ні грошей. П'ять років тому угода здавалася Юніковим вигідною, а компанія-забудовник Печерськ-інвест – благонадійною.

«У них були всі документи в порядку, офіс в центрі [Києва], ми проїхалися по [їхніх] будівництвах – скрізь ішла робота», – згадує Юніков.

Сьогодні ця компанія банкрут, а її керівники оголошені в розшук. Розслідування триває вже п'ять років.

«Довести нічого неможливо, – журиться Юніков. – [На всі звернення до правоохоронців] відповідь одна: слідство триває».

У Наталі Болобан, майбутнього мешканця будинку, який споруджується вже понад п'ять років, – по столичному пр. Перемоги, 115а – накопичилася ціла пачка відповідей від різних інстанцій, яку вона насилу тримає в руках. Роботи на цьому майданчику завмерли у 2008-му на рівні 12 і семи поверхів двох 24-поверхових секцій. А свого часу Болобан і її товаришів по нещастю підкупила солідна назва компанії-забудовника – держпідприємство Житлоінбуд при Управлінні держохорони президента.

«Були всі впевнені на 100% , що однозначно побудують: це ж така структура!» – озвучує Болобан сподівання ошуканих інвесторів.

Тим часом значне число заморожених будівництв – а вони сьогодні складають 65% від усіх поки що не закінчених житлових об'єктів – не зупиняє співвітчизників від вкладення своїх кровних у віртуальні квадратні метри. Причому, за даними консалтингової компанії UTG, половина покупців оплачує вартість уявних квартир відразу, а решта бере його в розстрочку (40%) або платить за уявну нерухомість за допомогою іпотеки (10%).

У першій половині 2013 року було укладено майже на 20% інвестиційних угод більше, ніж за такий самий період 2012-го. Постійний інтерес до інвестування будівництва зрозумілий: вкладати в житло, що зводиться, набагато дешевше, ніж купувати його в зданому будинку. Наприклад, якщо на етапі закладення фундаменту середня ціна 1 кв. м по Києву становить 9,5 тис. грн., то в готовому будинку вже просять 12,5 тис. грн. за квадрат.

За словами Сергія Костецького, експерта консалтингової компанії SV Development, 95% квартир у новобудовах купується до введення будинку в експлуатацію, причому кожна п'ята – на етапі котловану. І це при тому, що, як зауважує Рубанов, жодну новобудову не здають вчасно, запізнюючись зі здачею, як правило, на чотири-шість місяців.

Хата скраю

У роки будівельного буму (2005-2007-й) довгобудів в Україні майже не було, але криза, що вдарила після цього, надовго зацементувала скайлайн міських новобудов. У стадії глибокого анабіозу залишається і розслідування діяльності недобросовісних забудовників. Тому шанси інвесторів повернути свої гроші невеликі, вважає відомий адвокат Тетяна Монтян.

Також залишилися у програші і банки, що дали кредити забудовникам під заставу квартир, що споруджувалися. Серед усіх недобудов таких закладених об'єктів близько 20%.

У країнах ЄС такі махінації неможливі, зазначає Монтян, адже там покупець квартири отримує право власності оплаченої частини житла в момент здійснення правочину, а в Україні – лише після здачі будинку.

Крім того, вітчизняне законодавство дозволяє забудовникам не виконувати взяті зобов'язання і проводити шахрайські операції з новобудовами, вважає Олексій Кучеренко, екс-міністр ЖКГ, а нині – голова Всеукраїнської громадської організації Спілка власників житла України.

Наприклад, договори з інвесторами часто не передбачають контролю процесу будівництва та витрачання коштів на нього. У підсумку за найменшого коливання валютного курсу з'являється ризик, що терміни здачі квартири затягнуться або її добудова зажадає додаткових витрат.

До дефіциту коштів ведуть і будь-які відхилення від проекту, наприклад коли забудовнику доводиться виконувати умови монополістів енергетичних мереж і комунікацій, зазначає Олексій Говорун, заступник гендиректора зі стратегічного планування будівельної компанії ТММ.

«Є приклади в Києві, коли в процесі будівництва змінювалися технічні умови підключення, – розповідає Говорун. – У підсумку вони ставали практично нездійсненними або економічно недоцільними».

На об'єктивні обставини, що призвели до заморожування робіт, посилається і керівництво вищезгаданої компанії Житлоінбуд. Згідно з його офіційною заявою, забудовник припинив роботи через відмову банку у 2008 році їх фінансувати. При цьому Житлоінбуд продовжує утримувати недобудований об'єкт і сподівається завершити його, знайшовши нового фінансового партнера.

Мінрегіонбуд пропонує свою схему вирішення проблеми довгобудів – визнати нинішнього забудовника банкрутом, а об'єкт продати новому за адекватною ціною. При цьому інвестори повинні бути готові доплатити різницю у вартості майбутніх квартир згідно з нинішньою ринковою ситуацією.

Економічна доцільність подальшої забудови багато в чому залежить від етапу, на якому були припинені роботи, і поточного стану будівлі. Новим забудовникам можуть бути цікаві лише ті будинки, що зведені більше ніж наполовину, вважає Говорун. За такою схемою вже завершено кілька довгобудів, стверджує він.

Однак багато незданих об'єктів уже «достояли» до того, що їх дешевше відбудувати заново. Згідно з будівельними нормами, якщо у будинку немає даху і не поставлені вікна, тобто фасад герметично не закритий, то він почне руйнуватися. Різні утеплювачі, пенополістироли можуть втратити свої властивості вже через рік, цегляні або бетонні стіни – і через десять років.

А у випадках, коли на майданчику залишився лише зелений паркан, шанси повернути вкладені гроші сьогодні практично зведені до нуля, роблять невтішний прогноз експерти.

Причому небезпека залишитися ні з чим в майбутньому зберігається і щодо інвесторів об'єктів, де ще поки кипить бурхлива діяльність. Перше ж серйозне коливання валютного ринку може заморозити процес.

Тому насамперед необхідно змінювати законодавство, наполягає Олексій Гончарук, президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, а саме – ввести реєстрацію права власності на етапі укладання договору, а також кримінальні статті за шахрайство з грошима інвесторів житла.

«Я вам скажу: за наявних умов інвестувати в будівництво житла настільки небезпечно, що дивись папери, не дивися, у 90% випадків ризик залишається», – підводить підсумок Гончарук.

Дані Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, інформаційно-довідкової служби Корреспондента

***

Цей матеріал опубліковано в № 46 журналу Корреспондент від 22 листопада 2013 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент у повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net , можна ознайомитися тут.