Корреспондент: Криза заморозила недобудови Києва

Корреспондент.biz, 24 лютого 2015, 11:12
0
2424
Корреспондент: Криза заморозила недобудови Києва
Фото: Дмитра Ніконорова
Житловий комплекс Мозаїка потрапив у поле зору МВС

Скандали навколо недобудованих об'єктів у Києві додають головного болю інвесторам.

Корреспондент з'ясував, чому вони виникають і що потрібно робити, щоб не опинитися їхньою жертвою, пише Олег Аксьоненко у №6 журналу від 13 лютого 2015 року.

Громадська організація Форум порятунку Києва вимагає відставки директора комунального підприємства Житлоінвестбуд-УКБ В'ячеслава Непопа – мітинг з такою вимогою відбувся під стінами Київської адміністрації два тижні тому.

Втім, відставка керівника компанії не єдина вимога. Активісти вимагають також зупинити кілька будівництв компанії, найвідоміше серед яких – висотний будинок на 25 поверхів по вул. Шулявській, біля зоопарку. На думку активістів, роботи можуть з часом позбавити тварин їхнього житла. У Житлоінвестбуді-УКБ всі звинувачення прогнозовано спростовують і зазначають, що дії активістів мають замовний характер.

Раніше Міністерство внутрішніх справ повідомило, що його співробітники зупинили роботи на чотирьох будівництвах, пов'язаних з групою компаній Укогруп: Перлина Троєщини, Сосновий бір, Мозаїка і Східна брама. Причина – відсутність прав на користування земельними ділянками, на яких розміщені об'єкти.

У боротьбу з незаконним будівництвом активно включився і всюдисущий Правий сектор. Організація доклала руку до зупинення будівництва висотки на вул. Вершигори, а також на перетині вул. Малишка та Братиславської. Остання з акцій, що супроводжувалася перекриттям дороги і спалюванням шин, була спрямована проти об'єкта компанії Укрбуд на березі Дніпра, на вул. Микільсько-Слобідській.

Представники Правого сектора стверджують, що проект суперечить чинному законодавству: будинок споруджується за 60 м від берега, тоді як активісти наполягають, що він повинен розташовуватися не менше ніж за 100 м від берегової лінії.

Почесний президент Укрбуду Максим Микитась відкидає всі звинувачення й обіцяє посилити охорону.

«Зараз схожих скандалів дуже багато, вони з'являються буквально кожні два дні», – констатує він.

Сьогодні в Києві налічується близько 80 недобудов на різних стадіях готовності. Це приблизно десята частина від усіх недобудованих об'єктів в Україні

За даними Конфедерації будівельників, сьогодні в Києві налічується близько 80 недобудов на різних стадіях готовності. Це приблизно десята частина від усіх недобудованих об'єктів в Україні. Однак ніхто не може гарантувати, що зведення того чи іншого будинку в Києві не зупиниться, причому на будь-якому етапі.

Причини, з яких проект заморожується, досить різноманітні. Це і нестача грошей, з якою може зіткнутися забудовник, і проблеми з контролювальними органами. В окремих випадках проект зупиняється через незадовільну якість робіт на першому етапі – наприклад, у будинку починається тріскатися фундамент. Іноді будівництво припиняється після втручання громадських організацій, що активізувалися в кінці минулого – на початку цього року.

Причини і приводи

Рівень свідомості громадян зріс, і багато з них здатні об'єднуватися і діяти в ім'я суспільної користі, вважає голова Ради Ukrainian Building Community Олена Шуляк.

«У багатьох просто накипіло, люди виходять з протестами, організовують робочі групи, створюють проекти змін, ведуть переговори з владою і домагаються конкретних результатів», – пояснює Шуляк.

Протести часто мають під собою реальні причини, оскільки забудовники дійсно споруджують будинки з грубими порушеннями законодавства. Перший заступник голови Київської міськдержадміністрації Ігор Ніконов визнає, що у деяких забудовників немає дозволів на використання ділянок або відсутній повний пакет необхідних документів.

За його словами, будівельна компанія, наприклад, може отримати дозвіл на зведення дев'ятиповерхового будинку, а потім добудувати ще сім поверхів і продати в них квартири.

«А потім під час виявлення порушень прокуратурою на захист будівництва виходять покупці квартир. Вони зацікавлені в тому, щоб будинок добудували», – пояснює Ніконов.

Втім, більшість забудовників починають роботи, маючи необхідні дозволи, вважає глава наглядової ради Інституту міського цивільного проектування Ольга Заремба.

«Інше питання – як ці документи оформляються», – зазначає експерт.

Заремба пояснює, що дозвільна документація – це, як правило, товсті папки і безліч довідок, відомостей, звітів і т. д.

«Природно, терпіння вистачає не у всіх. Зважаючи на необхідність зібрати велику кількість документів – не завжди, до речі, обґрунтованих – забудовники можуть задіяти «інші механізми» вирішення проблеми», – каже вона.

Чинне законодавство сукупно з корупцією стимулює бізнес до пошуку обхідних шляхів

Чинне законодавство сукупно з корупцією стимулює бізнес до пошуку обхідних шляхів, погоджується виконавчий директор Ukrainian Building CommunityТетяна Шульга. Наприклад, для будівництва об'єкта третьої категорії складності потрібно вдвічі менше витрат у порівнянні з будівлями четвертого або п'ятого. Для цього проектна документація повинна проходити експертизу, контролюється і сама процедура будівництва, що дозволяє забезпечити безпеку і надійність будівлі під час подальшої експлуатації.

«Багато забудовників заявляють про третю категорію складності», – додає експерт.

Ще один з можливих варіантів появи об'єктів з проблемною документацією – постійна зміна проекту забудовником під час робіт, додає директор проектної групи Архиматика Олександр Попов. Зокрема, це може бути пов'язано зі зміною попиту через початок кризи в країні, коли квартири по 200-250 кв. м стають незатребуваними.

«Документацію необхідно повторно погоджувати, і це затягує будівництво і введення об'єкта в експлуатацію», – зазначає Попов.

У певних випадках забудовник діє цілком легально, а сам протест – непоганий заробіток.

«У цього руху є і зворотний бік медалі: громадські організації, головна мета створення і діяльності яких – заробляння грошей шляхом шантажу забудовників та організації протестів, замовний «віджим» ділянок, чорний піар і т. д., – визнає Шуляк. – Такі організації існували і, на жаль, успішно функціонували задовго до сьогоднішнього дня».

Керівники великих будівельних компаній стверджують, що «за вирішення всіх проблем» активісти просять від кількох сотень тисяч до мільйонів доларів

Керівники великих будівельних компаній стверджують, що «за вирішення всіх проблем» активісти просять від кількох сотень тисяч до мільйонів доларів.

«Зупинити роботи вони не можуть, але в змозі залучити правоохоронні органи, депутатів, що створює масу проблем», – розповідає директор великої київської будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним.

Застарілі норми

Небажання забудовників дотримуватися окремих норм учасники ринку пояснюють ще й архаїчністю галузевого законодавства. Деякі вимоги не відповідають часу і поточному попиту в інвесторів, пояснює керуючий директор компанії Arpa Real Estate Михайло Артюхов.

«Мета девелопера – побудувати те, що користується попитом. Буває, інвестор наполягає на тому, щоб проектна організація «шліфувала» об'єкт під вимоги покупців. Але, оскільки місія найчастіше нездійсненна, відбуваються всілякі корекції і відходи від чинного законодавства», – зазначає він.

Наприклад, згідно з наявними нормативами, на одного жителя країни має припадати мінімум 17 кв. м житла. Але сьогодні хорошим попитом користуються квартири площею 15 кв. м на людину, тому будівельні компанії і прагнуть його задовольнити.

Існують норми, які зобов'язують будувати одне паркувальне місце на дві квартири. Для деяких будівель (в першу чергу це стосується об'єктів преміум-класу) кількість апартаментів і паркомісць має збігатися.

«Зрозуміло, що через економію під час будівництва та бажання мінімізувати вартість житла для покупців багато забудовників нехтують такими нормами», – розповідає Артюхов.

Багато норм дійсно застаріли, навіть більше, застосування сучасних матеріалів і технологій, по суті, не підкріплено законодавчо

Шульга додає, що багато норм дійсно застаріли, навіть більше, застосування сучасних матеріалів і технологій, по суті, не підкріплено законодавчо.

«Їхнє використання – це прогрес, але як узгодити і затвердити їхнє застосування? Контролювальні органи можуть у будь-який момент знайти такі порушення на об'єкті», – каже вона.

Президент Конфедерації будівельників Лев Парцхаладзе визнає, що масу проблем будівельним організаціям створює відсутність зонінгу – карти, на якій зазначаються придатні для зведення будівель ділянки, обмеження за поверховістю будинку та ін. Але в українських міст поки що немає грошей на розробку такого документа, що ускладнює роботу забудовникам.

Сім разів перевір

Отримати квартиру в тому випадку, якщо будинок став недобудовою, дуже складно. Сьогодні в Україні немає законодавчих норм, що прописують дієві механізми для таких випадків. Одна з популярних нині практик – створити кооператив, на баланс якого передати недобудовану будівлю. Потім покупці квартир можуть самостійно «докласти» потрібну суму для завершення всіх робіт або знайти інвесторів.

Конфедерація будівельників розробила законопроект, що пропонує передавати всі ці будівлі місцевій владі, розповідає Парцхаладзе. Чиновники зможуть знайти інвестора, який добудує об'єкт в обмін, наприклад, на додаткову земельну ділянку. Зараз документ перебуває на розгляді профільної депутатської комісії Верховної Ради.

100%-вої гарантії того, що той чи інший будинок неодмінно буде добудований, не кажучи вже про дотримання термінів, не дасть ніхто. Але ризики можна звести до мінімуму навіть за таких умов.

Мінімальна собівартість будівництва в Києві зараз становить близько 10 тис. грн за 1 кв. м, тому нижча ціна може свідчити про можливі проблеми у компанії

По-перше, під час вибору забудовника потрібно бути дуже уважним, зазначає Ніконов. За його оцінкою, мінімальна собівартість будівництва в Києві зараз становить близько 10 тис. грн за 1 кв. м, тому нижча ціна може свідчити про можливі проблеми у компанії. Чи варта гра свічок – вирішувати покупцеві.

«Місто більше не видаватиме квартири покупцям, якщо вони постраждають від афери, як це було з Еліта-центром», – каже Ніконов.

«Якщо сьогодні покупцеві пропонують купити житло за ціною нижче 8,5-9,0 тис. грн за 1 кв. м, отже об'єкт, швидше за все, потенційно або реально проблемний. У кращому разі це неякісний і незатребуваний новобуд», – солідарний з ним Попов.

Директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко радить дізнатися, хто є забудовником. Про нього треба почитати всі відгуки, подивитися на вже введені в експлуатацію об'єкти, а також знайти інформацію про вподобаний об'єкт на спеціалізованому форумі.

«Репутація компанії відіграє велику роль, оскільки у важкі часи деякі власники постараються знайти гроші для завершення будівництва. Вони просто не захочуть псувати свій імідж», – вважає Ніконов.

Чиновник додає, що Київ підтримуватиме свої комунальні будівельні організації, тому з великою часткою ймовірності вони добудують споруди.

Експерти радять споживачам самостійно перевіряти всю дозвільну документацію на об'єкт

Крім того, експерти радять споживачам самостійно перевіряти всю дозвільну документацію на об'єкт. Недобросовісні забудовники іноді запевняють, що є всі дозвільні документи, але насправді мають тільки ордер на підготовчі роботи (знесення, підготовка рельєфу ділянки, винесення мереж з ділянки забудови і т. д.), А розробка й узгодження проектної документації ще далекі до завершення, розповідає Попов.

В організації потрібно попросити рішення про відведення земельної ділянки, договір оренди землі (терміни повинні збігатися), технічні умови на комунікації, експертизу проекту, сам проект, ліцензію на будівельну діяльність, дозвіл на ведення робіт.

«Всі ці документи краще «відксерити» і показати знайомому юристу», – додає Чапко.

У багатьох компаній будівництво зовнішніх мереж у підсумку часто стає останнім етапом, який розтягується на роки.

«Буває, що будинок побудований, але не підключений до інженерних мереж, оскільки робоча документація зовнішніх мереж навіть не погоджена або, можливо, в цьому районі немає необхідних інженерних ресурсів. У такому випадку будинок, стадія будівництва якого становить навіть 99%, може стати довгобудом», – констатує Попов.

***

Цей матеріал опубліковано в №6 журналу Корреспондент від 13 лютого 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.

ТЕГИ: кризаКиїв
Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію.
powered by lun.ua
Загрузка...

Корреспондент.net в соцмережах