Останні пару років кількість новобудов передмістя збільшується щомісяця. Однак на тлі зростаючої конкуренції, ціни на квадратні метри практично не змінюються.
Ми вирішили розібратися, що ховається за низькою ціною і що чекає інвестора приміського житла вже через пару років.
1. У ціновому діапазоні 9 000-11 500 грн / кв.м., у Київській області представлені 73 ЖК.
Головним чином це житлові комплекси Бучі, Білогородки, Ірпеня, Гостомеля, Ворзеля, Святопетровського.
Тобто це ті напрямки, які найбільш щільно забудовани, тому вони й демонструють ринку низькі ціни.
Чим зумовлене така поведінка забудовників?
Проаналізуємо ситуацію:
• концентрація ЖК в напрямку Ірпінь, Буча, Гостомель, Ворзель - 163 новобудови
• напрямок Святопетровське, Білогородка - 58 об'єктів, що будуються
Основний висновок:
Що знають забудовники і про що не говорять майбутнім інвесторам? - Про перспективи серйозних траспортних ускладнень на виїздах до центральних магістралей, особливо через рік-два. Перераховані вище напрямки є проблемними вже зараз, а через пару років будівництва і заселення - це буде великою проблемою.
Що ж робити в такій ситуації? - Демпінгувати, поки ринок ще не зрозумів майбутнього транспортного колапсу.
2. У діапазоні 12 000-14 000 грн / кв.м., у Київській області представлені 89 ЖК.
Такі ціни показують житлов комплекси, що розташовані ближче до центральних траспортних магістралей, а саме Вишневе, Борщагівка, Гатне.
Наскільки щільно забудовуються ці напрямки:
• Борщагівка - 14 об'єктів, що будуються
• Вишневе, Крюковщина – 37 об'єктів
• Вишгород- 7 новобудов
• Ходосіївка - 4 нових об'єкта
Основний висновок:
Близькість до трас - Новообуховської, Одеської та Окружної дороги, знижують ймовірність «застрягнути в пробці», і це відразу відображається на ціні - вона стає вище.
Яке ж з напрямків передмістя Києва є найбільш перспективним? Експерти називають такі:
• Ходосіївка (Новобуховська траса)
• Вишгород (вул.Богатирська, Мінське шосе).
Головні аргументи: низька кількість новобудов і час на дорогу - в цих напрямках пробок до столиці немає. З Ходосіївки, в годину-пік, доїхати можна за 15 хвилин, з Вишгорода трохи довше.
Але!
Що ж відбувається з покупцем, який вибрав досить дороге передмістя в сегменті 13 000-15 000 грн / м2? Внаслідок високої ціни включається порівняльний аналіз із схожою ціновою пропозицією в столиці.
Проаналізуємо пропозицію житлових комплексів у Києві, в цьому ціновому діапазоні. Бачимо, що в ньому представлено 22 новобудови, половина з яких - це проблемні комплекси А.Войцеховського і його сумнозвісної компанії «Укогруп», а друга половина - монолітні висотки на окраїнах столиці.
Таким чином, у майбутнього інвестора складається непростий вибір:
• купую дешеве передмістя - вже стою в пробці, а згодом ситуація тільки погіршується
• купую передмістя дорожче, ризик «пробок» знижується, АЛЕ ж майже за такі гроші є Київ
• купую найбільш дешевий Київ - отримую проблемний недобуд або моноліт 25 поверхів на околиці
Висновки:
Оптимальний варіант - знайти житло в форматі класичного передмістя в правильному напрямку. Бажано це повинні бути малоповерхові будинки з червоної цегли. Так, вартість такого житла може бути цілком порівнянна зі столицею, але в перспективі кожен інвестор зрозуміє правильність вкладень.
Рекомендуємо звернути увагу на комплекси, що будуються в Новообухівському напрямку - ЖК «Нова Конча-Заспа» та ЖК «Vlasna». Концепції цих проектів повністю відповідають приміському житлу в кращих європейських традиціях.
Це історично успішний напрямок. Поруч Печерськ, урядовий квартал, Столичне шосе, спортивна база «Динамо», престижна Конча-Заспа - в цьому напрямку все наймодніше.
Вибирайте самі і вдалих Вам інвестицій!