Вибираючи між дорогим столичним житлом або котеджами і багатоповерховими новобудовами в передмісті, кияни все частіше зупиняються на другому варіанті, пише Олена Трибушна у додатку Нерухомість у №15 журналу Корреспондент від 20 квітня 2012 року.
Дешевизна, здорова атмосфера та умови, які мало чим відрізняються від міських, – ось що змушує українців залишати мегаполіси і селитися в котеджних селищах або багатоквартирних будинках, зведених у передмістях.
За оцінками експертів, сегмент заміського житла йде вгору: всього за рік кількість угод подвоїлася. "Передмістя потроху відновлюється", – каже Сергій Костецький, спеціаліст з маркетингу агентства нерухомості SV Development.
Визначальним фактором зростання для найпопулярніших видів житла поза мегаполісами – котеджів та приміських багатоповерхівок – є ціна. З 2008 року заміська нерухомість в цілому подешевшала на 20-30%
Визначальним фактором зростання для найпопулярніших видів житла поза мегаполісами – котеджів та приміських багатоповерхівок – є ціна. З 2008 року заміська нерухомість в цілому подешевшала на 20-30%. В результаті в Київській області середня вартість квадратного метра дорівнює $ 971, і це з урахуванням таких наддорогих напрямків, як обухівський, києво-святошинський і бориспільський. Водночас квадрат у київській новобудові навіть економкласу коштує мінімум $ 1 тис.
За містом кожен знаходить своє. Основні покупці недорогих квартир у приміських багатоповерхових новобудовах, за словами Володимира Шведюка, начальника відділу продажів розташованого на півдорозі від Києва до Борисполя житлового комплексу Новосільцеве, – молоді сім'ї, які вперше обзаводяться власним спільним житлом, або люди, які надають перевагу тихому життю в передмісті замість шумного і нервового життя в мегаполісі. Ще одна категорія клієнтів – жителі самих передмість.
Дорожче котеджне житло, запевняє Ірина Луханіна, гендиректор агентства нерухомості Благовіст, часто купують столичні жителі як якісний і просторий аналог апартаментів, доступних за ту саму суму в Києві.
І запах сосон
В принадах заміського життя Михайло Артюхов, директор з продажів тресту Південзахідтрансбуд, переконався, коли продав у минулому році житло в столиці і разом з дружиною і двома дітьми переїхав в котеджне містечко Ясні зорі, розташоване в Ірпені, за 15 км від Києва. "Ми теоретично завжди готувалися до появи в родині другої дитини і думали про купівлю більш просторого житла", – пояснює свої мотиви Артюхов.
Хоча спочатку подружжя планувало продати столичне житло заради більш просторих апартаментів у Києві. Але, подивившись різні варіанти, подумали, що в передмісті житло дешевше, а на різницю можна купити в сім'ю другий автомобіль. Втім, вирішальний аргумент був іншим: діти виростуть на природі, дихаючи свіжим повітрям.
Подивившись з десяток варіантів, сім'я зупинилася на таунхаусі, який за площі у 190-220 кв. м коштує близько $ 200 тис. Про витрачені гроші Артюхови не шкодують, із задоволенням демонструючи свій новий будинок, що стоїть серед сосон, які ростуть прямо на території селища. У цьому "лісі" умови цілком міські: централізована каналізація, дитячий майданчик, цілодобова охорона, високошвидкісний інтернет.
Число котеджних селищ під Києвом за сім років зросло в дев'ять разів – із 34 у 2005 році до 312 до 1 березня нинішнього року
Шляхом Артюхова йде багато мешканців великих міст. Число котеджних селищ під Києвом за сім років зросло, як підрахували в столичній консалтинговій компанії РеалЕкспо, в дев'ять разів – із 34 у 2005 році до 312 до 1 березня нинішнього року. В цілому ж по Україні сьогодні налічується трохи більше 600 таких поселень.
Основна їхня частка перебуває в межах 30-кілометрової зони навколо столиці – переважно на обухівському, житомирському й одеському напрямках. Друге місце, за даними РеалЕкспо, тримає Крим, а бронза дісталася Одеській області.
Частина цих проектів все ще заморожені після фінансової кризи. Але ринок оживає: якщо, за даними SV Development, кількість угод на початку минулого року коливалася в районі 25-40 на місяць, то в лютому нинішнього їх зафіксували 76.
Найбільш популярний клас котеджів на околицях столиці – економ. Середня вартість квадрата такого житла, за даними консалтингової компанії Knight Frank, весь 2011 рік поступово знижувалася і на сьогодні досягла $ 890. Бізнес-клас дорожче – $ 1,4 тис., а елітний котедж вимагає внесків $ 2,4 тис. за кожен квадрат.
50-метрова квартира економ-класу в столиці "дорівнює" дому під Києвом площею 130-140 кв. м
Але й ці ціни помітно нижчі за столичні. Костецький ілюструє цю різницю так: 50-метрова квартира економ-класу в столиці "дорівнює" дому під Києвом площею 130-140 кв. м.
Втім, не всіх такий розмін влаштує. Оптимальним рішенням це може стати для людей, які працюють дистанційно, або для сімей з маленькими дітьми, у яких на роботу до столиці їздить лише одна людина, вважає Луханіна. Переважна більшість покупців такого житла все одно прив'язані до столиці – роботою, бізнесом, школою або вузом.
Переселення городян
В останні два роки на приміському ринку Києва з'явилася пряма альтернатива міським "вуликам" – багатоповерхові житлові комплекси. Це фактично ті самі квартири (без землі, з усіма стандартними комунікаціями, виконані із сучасних матеріалів, з обробкою "після будівельників") в новобудовах міст – супутників столиці. Вартість квадратного метра в них приблизно на третину нижча, ніж у Києві, де вона сьогодні складає близько $ 1 тис.
Маржа виникає, за словами Шведюка, через більш дешеву землю і комунікацій, ліміт на які в Києві вже вичерпано. У передмісті в менші суми вміщуються проектні роботи, погодження та введення в експлуатацію.
Так, за словами Олександри Білоус, комерційного директора компанії ADH, що зводить комплекс Акварелі на 770 квартир у Вишневому, на купівлі квартири економ-класу в їхніх висотках можна заощадити, порівняно з Києвом, $ 300-600 на кожному квадраті. В залежності від розміру, стадії готовності, поверху і виду з вікна, житло в акварелях коштує від $ 29,9 тис. до $ 108 тис.
При цьому розташований у кількох хвилинах їзди від околиці Києва комплекс забезпечений тим самим набором характеристик, що й новобудова в спальному районі столиці. "Таке житло розраховане на покупця, який не готовий платити високу ціну за житло в Києві, але при цьому пов'язаний зі столицею", – каже Білоус. Часто покупцями стають молоді сім'ї та жителі регіонів, які приїжджають вчитися або працювати до Києва.
Забудовники в передмістях намагаються оптимізувати свій продукт під вимоги ринку, зменшуючи площу квартир або відмовляючись від великих апартаментів.
Оскільки в передмісті будується досить багато житла, забудовники стали активно конкурувати один з одним і тому все активніше пропонують бонуси клієнтам. Наприклад, розстрочку за свій рахунок на кілька років або позику за більш вигідними, ніж у банках, умовами – менше 16% на три-п'ять років. До того ж розстрочку і кредит забудовники пропонують при невисокому як для столичного ринку первинному внеску – 30-50%.
Прогнози експертів для цього сегменту нерухомості райдужні: приміські багатоквартирні будинки ставатимуть все більш популярними. Попит, за словами учасників ринку, і сьогодні стабільний і високий
В результаті початкові вкладення під силу людям з накопиченнями від $ 20 тис. "Сім'я зі стабільним, нехай навіть не дуже великим доходом може дозволити собі компактну однокімнатну або двокімнатну квартиру", – стверджує Білоус.
Прогнози експертів для цього сегменту нерухомості райдужні: приміські багатоквартирні будинки ставатимуть все більш популярними. Попит, за словами учасників ринку, і сьогодні стабільний і високий. Так, в Акварелях із семи запланованих черг (будинків) дві побудовані, а три повністю розкуплені. У Новосільцеві в першій черзі однокімнатні продані повністю, а двокімнатні – на 95%. У другій, яка буде здаватися в кінці року, вже викупили п'яту частину квартир.
Приміська сегментація
Найдорожчі і найдешевші передмістя столиці (вартість будинків, середня ціна в $ за 1 кв. м)
|
Район |
Квітень
2012 |
|
Київська обл. загалом |
971 |
|
Обухівський |
1.431 |
|
Києво-Святошинський |
1.412 |
|
Бориспільський |
1.227 |
|
Васильківський |
980 |
|
Макарівський |
960 |
|
Броварський |
917 |
|
Вишгородський |
890 |
|
Бородянський |
833 |
|
Кагарлицький |
641 |
|
Фастівський |
538 |
|
Білоцерковський |
529 |
|
Миронівський |
480 |
|
Баришевський |
463 |
|
Переяслав-Хмельницький |
438 |
|
Богуславський |
379 |
|
Рокитнянський |
374 |
|
Згурівський |
373 |
|
Яготинський |
366 |
|
Іванківський |
357 |
|
Таращанський |
300 |
|
Сквирський |
239 |
Легкий підйом
Статистика угод на ринку продажів приватних будинків і будинків у котеджних селищах Київської області
|
|
Продажі
приватних будинків, од. |
Продажі
будинків у котеджних селищах, од.* |
|
01.2011 |
380 |
25 |
|
02.2011 |
410 |
39 |
|
03.2011 |
500 |
43 |
|
04.2011 |
610 |
48 |
|
05.2011 |
670 |
69 |
|
06.2011 |
700 |
77 |
|
07.2011 |
735 |
85 |
|
08.2011 |
755 |
105 |
|
09.2011 |
770 |
98 |
|
10.2011 |
716 |
85 |
|
11.2011 |
697 |
93 |
|
12.2011 |
615 |
88 |
|
01.2012 |
322 |
37 |
|
02.2012 |
460 |
76 |
|
03.2012 |
570 |
|
* Немає даних щодо продажів за березень 2012
Дані SV Development
***
Цей матеріал опублікований в № 15 журналу Корреспондент від 20 квітня 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.