Мораторію на продаж сільгоспземель в Україні - 17 років. Корреспондент з'ясував, як проходить земельна реформа і чому влада спускає її на гальмах.
В Україні з 2001 року діє мораторій на операції з землею сільськогосподарського призначення. Тобто ділянки, призначені для аграрного виробництва, не можна ні продавати, ні купувати. Виняток - передача землі у спадок і здача її в оренду.
Взагалі, мораторій вводився як тимчасовий. Потрібен він був для того, щоб попередити неконтрольовану скупку сільгоспугідь і дати уряду та депутатам час на розробку і прийняття законодавства, яке регулюватиме ринок землі. Але 17 років позаду, а Верховна Рада із завидною регулярністю продовжує «тимчасовий» мораторій і не поспішає приймати земельний закон, навіть не дивлячись на наполегливі вимоги з боку Міжнародного валютного фонду.
Ось і в кінці 2018 року парламент в черговий раз проголосував за продовження мораторію на рік, тобто, до 2020 року, хоча деякі депутати впевнені, що це точно востаннє.
Тим більше, що реально продажі йдуть щосили. Найбільш поширені схеми пов'язані з договорами довгострокової оренди і купівлею-продажем юросіб, у власності яких є земельні наділи. Але мораторій продовжує діяти - так вигідно великим агрокорпораціям.
ЗАБОРОНИЛИ З ПЕРЕЛЯКУ
У земельного питання в Україні досить складна історія. У 1992 році Верховна Рада першого скликання прийняла Земельний кодекс, який повинен був врегулювати право приватної власності на землю. І тоді ж депутати ввели перший мораторій на угоди з сільгоспземлями терміном на шість років. Після того як заборона втратила чинність, продовжувати не стали, і кілька років землю вільно купували і продавали. Але в 2001 році депутати порахували, що в Україні немає законодавчої бази та інфраструктури для функціонування земельного ринку, і знову проголосували за мораторій, який перманентно діє до сьогоднішнього дня.
За словами народного депутата Павла Різаненка, лобістами мораторію в 2001 році стали директори радгоспів і колгоспів, які злякалися, що земельні ділянки підуть по руках.
Намагатися ухвалити закон про ринок землі Верховна Рада зробила тільки через 10 років - в 2011 році. Це був законопроект №9001-д. Його норми передбачали, що землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки громадяни України, держава і територіальні громади. Іноземці та юридичні особи (підприємства і агрохолдинги) такого права були б позбавлені.
Законопроект передбачав, що максимальний розмір сільгоспземель у власності однієї фізичної особи не може бути більш як 100 га незалежно від місця їх розташування. А сумарна площа земельних ділянок, які орендує один чоловік і пов'язані з ним особи, не може перевищувати 6 тис. га сільськогосподарських угідь на території одного району і не більше 5% площі сільськогосподарських угідь на території однієї області.
Щоправда, законопроект пройшов лише перше читання, а до другого так і не дістався. Його сильно розкритикували сільгоспвиробники. Вони були обурені тим, що держава вирішила зрівняти фермерів у правах з великим бізнесом. Крім того, аграрії запевняли, що в разі прийняття законопроекту №9001-д сільгоспземлі опиняться у власності Державного земельного банку, який стане монополістом - єдиним покупцем і власником угідь.
ГЕКТАРИ ПІД НАГЛЯДОМ
Тоді ж, у 2011 році, Верховна Рада прийняла законопроект №8077 про земельний кадастр - наявність такого закону є однією з умов проведення земельної реформи. Ще в 2003 році Україна підписала угоду з Міжнародним банком реконструкції та розвитку, в рамках якого Світовий банк мав виділити $89 млн на створення всеукраїнської системи єдиного земельного кадастру.
Фактично до виконання угоди і створення кадастру Україна приступила тільки в 2010 році. Після прийняття законопроекту №8077 у 2011 році в кадастрову базу даних було внесено близько 14 млн земельних ділянок. При цьому загальна їхня кількість на той момент складала 42 млн, і на багато наділів взагалі не було документів. Повноцінно функціонувати система почала з 1 січня 2013 року.
Що взагалі являє собою земельний кадастр? Це інформаційна система, в якій містяться відомості про земельні ділянки, їх цільове призначення, про обмеження щодо їх використання, а також дані про оцінку ділянок і їхніх власників. Кадастр прийшов на зміну паперовим державним актам на землю, які мали властивість губитися або згорати (з 2013 року такі акти не подаються).
Особливість нової системи земельного кадастру в тому, що вона повністю публічна і відкрита. Це мінімізує ризики рейдерства і махінацій із землею. Кожен бажаючий може скористатися інтерактивною кадастровою картою і отримати відомості про будь-яку земельну ділянку.
До речі, наповнення земельного кадастру в частині земель сільгосппризначення вже фактично завершено. У грудні 2018 року колишній виконуючий обов'язки міністра аграрної політики і продовольства Максим Мартинюк заявив, що в системі є інформація про 73% земель. «Те, що не в кадастрі, - це, в основному, землі лісового фонду, водні об'єкти», - уточнив Мартинюк.
МІНУС 43 МЛРД
Обговорення земельної реформи відновилося в жовтні 2016 року, після того як Україна підписала оновлений меморандум з МВФ. Тоді керівник місії МВФ в Україні Рон ван Роден закликав українську владу розблокувати купівлю-продаж сільгоспземель. «Мораторій на продаж землі заважає повнокровному розвитку аграрного сектора і використання земель в якості заставного майна при отриманні позик», - сказав Рон ван Роден.
На підтримку якнайшвидшого запуску ринку землі в 2016 році виступило і Міністерство аграрної політики і продовольства. У МінАПК підрахували, що за час дії мораторію економіка України недоотримала близько $43 млрд і щорічно втрачає ще по $3,3 млрд.
Прем'єр-міністр Володимир Гройсман у відповідь на заяву делегатів МВФ повідомив, що без широкого обговорення моделі ринку землі в Україні про скасування мораторію і мови бути не може, а земельна реформа затягнеться десь до 2020 року. Але вже в квітні 2017 року Жером Ваше, який займав посаду постійного представника МВФ в Україні, настійно порекомендував Верховній Раді до 2018 року прийняти законодавчі зміни, необхідні для створення ринку землі і зняття мораторію.
ПРИХОДЬТЕ ПІСЛЯ ВИБОРІВ
У травні 2017 року прем'єр-міністр Гройсман оголосив, що Кабмін готує законопроект про обіг сільськогосподарських земель, і озвучив його ключові положення. Що цікаво, вони перегукувалися з тими нормами, які були закладені в законопроекті №9001-д. Продаж земель виключно фізособам в обсязі не більше 200 га на одну людину і заборона на відчуження земель на користь іноземців та юридичних осіб. Також уряд планував, що в перші роки після зняття мораторію пропорційно по всіх регіонах України буде проданий, мінімум, 1 млн га сільгоспземель, що дозволить визначити справедливу ціну земельних ділянок.
«Очевидно, що в такому форматі ринок проіснував би усього кілька років. Пізніше, звичайно, були б внесені правки і допущені юрособи, а ще пізніше іноземці», - пояснює Григорій Кукурудза, економіст незалежної групи макроекономічного аналізу та прогнозування IMF-Group.
По суті, модель земельної реформи, розроблена Кабміном, давала можливість купувати ділянки малим і середнім фермерам та вберігає сільгоспземлі від скупки великими агрохолдингами. Це саме те, чого так побоюються противники скасування мораторію.
«Також потенційні покупці повинні мати доступ до дешевих кредитних ресурсів, для чого планувалося створення спеціального державного агентства», - розповіли Корреспонденту в прес-службі Мінагрополітики.
МВФ НЕ СХВАЛЮЄ
Втім, новий земельний законопроект, так само як і той, що парламент прийняв у першому читанні в 2011 році, теж вирушив у довгу шухляду. А в грудні 2017 року Верховна Рада продовжила мораторій на продаж землі ще на рік, до початку 2019 року.
Це рішення зазнало критики з боку як МВФ, так і Світового банку. Директор СБ у справах України, Білорусі та Молдови Сату Кахконен заявила, що мораторій стримує розвиток агропромислового комплексу Украіни. Проведення земельної реформи допоможе збільшити ВВП країни на 1,5% і обсяги виробництва в АПК на $15 млрд на рік. Крім того, за словами Кахконен, майже 7 млн українських землевласників отримують за здачу в оренду своїх земель найнижчу плату в Європі.
МВФ зі свого боку нагадав, що земельна реформа - один із ключових елементів програми реформ, які підтримуються фондом. Разом з тим новий постійний представник МВФ в Україні Йост Люнгман [у липні 2017 року він змінив Жерома Ваше] визнав, що підготовка земельного законодавства вимагає більше часу, але попросив уряд не затягувати з подачею законопроекту про ринок землі до Верховної Ради.
Свою думку з приводу мораторію висловив і Європейський суд з прав людини. 22 серпня 2018 року набуло чинності рішення ЄСПЛ, згідно з яким заборона на продаж сільгоспземель визнана такою, що порушує права людини.
Проте Гройсман протягом 2018 року продовжував повторювати заяложені фрази про те, що він проти безконтрольного продажу земель всім і кожному і що «...власником землі в Україні може бути тільки фермер, який працює на землі, а не великі латифундистські холдинги або іноземні підприємства». Але сам законопроект у парламенті так і не з'явився.
В результаті, Верховна Рада в грудні 2018 року знову продовжила дію мораторію ще на один рік. І при цьому депутати зобов'язали Кабмін подати в Раду законопроект Про обіг земель до 1 березня 2019 року. Але уряд цей дедлайн знову зірвав.
Чому зволікають?
У Мінагрополітики вважають, що у парламенту просто немає політичної волі, щоб зрушити земельну реформу з мертвої точки. На думку профільного міністерства, реформою буде займатися вже новий парламент IX скликання. Нагадаємо, що вибори до ВР намічені на 27 жовтня 2019 року.
Згоден з тим, що земельна реформа надто політизована. «Нагадаю, МінАПК підготувало всю необхідну інфраструктуру, були продумані пільгові кредити для фермерів і програми безпроцентної іпотеки для придбання держземель, а зняття мораторію було одним із структурних маяків МВФ. І що в результаті?» - міркує експерт Кукурудза.
До слова, переважна більшість кандидатів у президенти у своїх передвиборних програмах обіцяють відкрити ринок землі. Чи розуміють, наскільки це важливе питання для електорату. Але якщо озирнутися на всю передісторію земельної реформи в Україні, ніяких гарантій, що новий президент зможе довести її до логічного завершення, немає.
ЙДЕМО НАПРОЛОМ
Насправді, наявність мораторію не заважає проводити операції з сільгоспземлями. Як вже було сказано, чинне законодавство дозволяє передавати землю у спадщину. «Досить рідкісний і дорогий, але «вічний» спосіб - купівля права власності на ділянку. Для цього змінюють категорію цільового призначення земельної ділянки, наприклад, на присадибне садівництво, оскільки на такі ділянки не поширюється мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення», - пояснює Андрій Павлишин, юрист юридично-консалтингової компанії Де-юре.
Але найпопулярніший варіант - це здача ділянок в оренду. Деякі орендарі укладають договори строком на 49 років з правом його продовження, що фактично дає їм право користуватися землею безстроково. «Через земельний аукціон землю можна орендувати у сільської, селищної та міських рад», - уточнює Павлишин.
Причому з листопада 2018 року на електронній платформі ProZorro.Продажі запущені пілотні аукціони з оренди сільгоспземель - як державних і комунальних, так і приватних. Як кажуть у Мінагрополітики, перші результати перевершили очікування. До початку лютого 2019 року на електронних аукціонах було продано 312 земельних ділянок загальною площею 6,7 тис. га. «При стартовій середньої орендної ставки на рівні 8,26% нормативної грошової оцінки (НДО) за результатами електронних торгів річна орендна плата досягла, в середньому, 25%. Показник на традиційних земельних аукціонах - близько 19%», - розповіли Корреспонденту в прес-службі МінАПК, уточнивши, що після внесення поправок у законодавство онлайн-аукціони при оренді держземель стануть обов'язковими.
Одночасно з цим в міністерстві визнають, що повноцінний ринок землі можливий лише після зняття мораторію. Та й орендна плата - це зовсім не ті гроші, які може принести продаж земель. За оцінками Світового банку, в Україні середня ставка оренди за 1 га угідь становить 850 грн. Якщо ж вірити даним Держгеокадастру, то в 2017 році середня плата за оренду земель сільгосппризначення досягала 2,8 тис. грн. Але після скасування мораторію 1 га землі в Україні коштуватиме від $1,3 до $3 тис. А це навіть не в рази, а в десятки разів більше.