Залишилося неповних три місяці до контрольної дати посилання - 1 травня 2020 року. Після цієї дати там, де керуючих або ОСББ немає, їх будуть призначати місцеві органи влади, пише Оксана Дрозд в №3 Журналу Кореспондент. Саме ті, хто буде призначений, стануть визначати тарифи в будинку, рівень його обслуговування і багато чого ще. І якщо місцеві начальники поназначають кишенькових керуючих, ті з великою часткою ймовірності стануть «новими ЖЕКами», що паразитують на квартировласниках
Кожен з нас, виходячи з дому, може спробувати глянути на свою багатоповерхівку іншими очима і більш уважно. Бачите лампочку на сходовій клітці, яка горить вдень і вночі? Бачите старі дерев'яні рами на вікнах в під'їзді і тонкі стіни в панельному будинку? Бачите рекламний банер на торці будинку, а ще магазини, кафе, аптеки на першому поверсі? З кожного цього місця капають в нікуди наші гроші, як вода з несправного крана на кухні. Адже саме від технічного стану будинку та його доглянутості залежить вартість і якість життя в ньому. А ще від цього залежить ціна квадратного метра в ньому.
Саме для того, щоб співвласники мали можливість ефективно управляти своєю спільною нерухомістю, і передбачена можливість створення ОСББ - об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. В Україні створено трохи більше 33 тис. ОСББ, а загальна кількість багатоквартирних будинків трохи більша 180 тис. Тобто трохи більше 15% - катастрофічно низький відсоток тих, хто зміг об'єднатися заради захисту своїх інтересів перед обличчям корумпованих ЖЕКів та іншої комунальної мафії.
КОНКРЕТНО В ГРОШАХ
Чому нас вже кілька років активно підштовхують до створення ОСББ? Хтось може сказати, що заради нашого блага, але ми ж досвідчені циніки і розуміємо: у влади інші мотиви. Так чи інакше влада хоче зменшити витрати державного та місцевого бюджетів на підтримку ЖКГ. Вони давно б припинили латати діри в житлово-комунальному господарстві за рахунок бюджетних грошей, але не можна: тоді їх зметуть. Субсидування їм, до речі, досить вигідне насправді: не секрет, що божевільні тарифи і капіталовкладення, що безглуздо розпорошуються - відмінна ресурсна база для корупціонерів. Годуються з ЖКГ і численні монополісти - постачальники електроенергії, газу, тепла, води, прибиральники сміття.
Однак, з іншого боку, є міжнародні партнери, які активно штовхають український уряд до тотального впровадження ОСББ. Іноземні партнери справедливо вважають, що поява самостійних спільнот, керуючих багатоквартирними будинками, різко звузить втрати в ЖКГ, а також кормову базу корупціонерів.
Тому що, позбувшись диктатури ЖЕКів, ОСББ зможуть жорстко контролювати використання коштів, знижувати втрати ресурсів, а також підписувати договори з найкращими постачальниками послуг, підрядниками та змінювати їх у разі потреби на якісніших і дешевших. ОСББ мають можливість контролювати фінансово-господарську діяльність і користуватися накопиченими грошима для глобальних робіт у будинку. І останнє за порядком, але не за значенням: ОСББ можуть брати участь в різних державних програмах (наприклад, Теплий кредит) або брати гроші у Фонду енергоефективності. І тим самим модернізувати будівлі, поступово скорочуючи втрати ресурсів.
Якщо ОСББ грамотно розпоряджається прибудинковою територією, місцями загального користування, фасадами для реклами, паркувальними місцями, нежитловими приміщеннями, то отримує додаткові доходи, які можна і потрібно направляти на заходи з підвищення енергоефективності. І, отже, зменшувати суми в платіжках.
Іноземні донори спонсорують інформаційну політику і навіть почасти програми енергомодернізації. За що їм окреме спасибі. Але вигоди поки від цього недостатньо.
ЧОМУ Ж ЇХ ТАК МАЛО
Якщо коротко, то ОСББ створюються повільно з трьох причин:
- люди бояться, що їх залишать один на один з проблемами модернізації старого житлового фонду, хоча реально їх і так вже там залишили;
- процедура створення ОСББ громіздка, хоча і не особливо складна, успіх залежить від явки на збори мешканців і їх готовність взяти свою долю в свої руки. Зазвичай значна частина мешканців саботує процес створення ОСББ, особливо старше покоління, яке обґрунтовано всього і завжди боїться;
- люди не бачать краю: тобто у багатьох є відчуття, що «все розсмокчеться саме». Хоча це, звичайно ж, не так.
Є і більш дрібні перешкоди. Наприклад, майже завжди 10-15% тих, хто проживають в будинку вважають, що їм винна держава, і вони займаються агітацією проти (особливо серед старшого покоління), лякаючи сусідів розмовами про необхідність тут же викласти з кишені величезні суми на ремонт будинку. Непросто сформувати список власників квартир та інших приміщень в будинку з контактною інформацією (державний електронний реєстр досі в стадії наповнення, в ньому є дані на приміщення і квартири, які купувалися / продавалися і іншим чином міняли власників не раніше початку 2000-х років). Багато квартир багато років стоять незаселеними - спробуй в такій ситуації забезпечити кворум для голосування на установчих і наступних зборах ОСББ.
Олена Демкіна, голова ОСББ М. Донця, 2А (Київ), скаржиться, що для неї найважчим в створенні ОСББ став не опір мешканців, а відсутність інформації на державному рівні: «Ми не зустріли жодної допомоги від держави. Це добре, що у нас живуть юристи, економісти, що вони готові розбиратися і допомагати. Ми ходили на семінари, які проводять приватні фірми. А якщо в цьому будинку живуть тільки люди похилого віку? Ніхто не допоможе вам грамотно написати Статут, скласти протокол, бюлетень. Це колосальна праця величезної команди людей, яка ніяк не фінансується. Люди в свій особистий час роблять все це безкоштовно. Ми принесли чотири великі сумки документів реєстратору, які збирали три тижні. Окремого реєстратора для ОСББ немає, хоча він потрібен. Немає на державному рівні підтримки, тому так повільно йде процес в нашій країні".
ЧОМУ ПІДГОРАЮТЬ
Кілька разів за останнє десятиліття приймалися рішення про те, що призначена деяка гранична дата, після якої у кожного багатоквартирного будинку повинен з'явитися управитель, а старих ЖЕКів більше бути не повинно. У попередні роки влада не володіла достатньою консолідованістю, але зараз є монобільшість в Раді, є політично однорідний уряд і підтримує його Президент. Тому вкрай велика ймовірність, що вимоги закону про порядок управління багатоквартирними будинками станом на 1 травня 2020 року таки впровадять у життя.
Вся справа в тому, що з 1 травня 2019 вступив в силу новий закон про ЖКП, і його реалізація можлива лише за умови укладення нових договорів. Цей закон вводить поняття індивідуальних і колективних договорів, абонентську плату, відповідальність за неналежне надання послуг і нові підходи до формування тарифів.
Згідно ст. 9 Закону України №417 Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку допустимі такі варіанти управління багатоквартирним будинком:
Управління безпосередньо самими співвласниками.
Управління керуючим (керуючий багатоквартирного будинку, фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, за договором з співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб).
Управління ОСББ.
У кожного з перерахованих варіантів є свої плюси і мінуси, і неможливо однозначно визначити, яка форма краща відразу для всіх. Головне полягає в тому, що якщо до травня 2020 року в тому чи іншому будинку не буде організовано управління за одним з варіантів, то місцеві державні адміністрації почнуть призначати керівників на свій розсуд. І зовсім не факт, що такі керуючі будуть працювати в інтересах і під контролем мешканців.
Ефективність управління будинком ОСББ буде залежати від безлічі факторів: порядність глави і членів правління, активність мешканців і ревізійної комісії при контролі фінансових потоків. Якість керуючої компанії і її сумлінність важливі в разі, якщо її вибрали в якості управлінця. І, звичайно, початковий стан будинку грає величезну роль.
У поняття «управління будинком» входить: прибирання і обслуговування місць загального користування (МЗК) та прибудинкової території, сервіс внутрішніх систем і ліфтів, покупка електроенергії для функціонування спільної власності, поточний ремонт спільної власності і багато іншого.
Один з найболючіших питань при організації та старті роботи ОСББ - передача прибудинкової території. Мінрегіон у 2020 році планує розробити комфортний для ОСББ порядок передачі у власність земельних ділянок, на яких розташований будинок. Правда, зміна міністра, що відбулася буквально кілька днів тому, може дещо затягнути процес. До цих пір процес такого землевідведення залишається вкрай непростим і небезпечною корупційною справою.
Хоча турбота про прибудинкової території все одно цілком лягає на ОСББ. «Як відбувається прибирання снігу трактором, який куплений на податки з усіх жителів? Він доїжджає до будинку ОСББ, піднімає ківш і їде далі. Закінчилася наша територія - починає чистити знову, - незадоволений Володимир Чернявський, голова ОСББ Осокорки-Київ. - Це показовий приклад ставлення влади до ОСББ».
ПЕРШИМ - ВСЕ
Одна з величезних переваг ОСББ полягає в тому, що вони мають можливість скористатися державною програмою Теплий кредит, яка почала діяти в жовтні 2014 року, а також багатьма іншими програмами фінансової підтримки модернізації. Як розповідали Корреспонденту в комерційних банках, грамотно організована робота керівництва ОСББ дозволяє більш 80% витрат на енергомодернізації житлового будинку провести за рахунок бюджетних коштів. Йдеться про доступ до різних програм компенсації процентних ставок і тіла кредиту на модернізацію, про програми співфінансування модернізації за рахунок місцевого бюджету і т. п.
На сайті Державного агентства енергоефективності є приклади залучення таких кредитів. ОСББ Мрія (Тернопіль) взяло 200 тис. грн для утеплення. З них держава компенсувала 80 тис. грн. До модернізації споживання газу за місяць становило 15.180 куб. м, а після - 8.280 куб. м, економія - 45%. Ще один приклад: ОСББ Явір-2011 (Волинська обл.) Взяло кредит 2,1 млн грн для установки індивідуального теплового пункту (ІТП) і утеплення стін, держава компенсувала 653,4 тис. грн. У підсумку за сезон за опалення заплатили по 7,16 грн / кв. м, а до модернізації платили за тарифом 15,54 грн / кв. м - скоротили в 2,2 раза. На цьому ж сайті можна знайти рекомендації щодо участі в таких програмах.
Дмитро Науменко, директор департаменту РКІ Київської МДА, повідомляє, що при організації ІТП економія на тепло становить 40-60%, заміна освітлення на енергоефективні прилади економить 10-15% електроенергії, заміна вікон і дверей в місцях загального користування, утеплення дахів, фасадів і підвальних перекриттів економить на опаленні 20-60%. Віра Радченко, начальник управління розвитку ЖКГ департаменту РКІ при КМДА, повідомила, що «всього за міською програмою Теплий кредит 101 ОСББ та ЖЕК Києва отримали відшкодування трохи більше 22 млн грн в 2019 році». Трохи раніше вона в FB написала, що «на київську конкурсну програму 70/30 подалися 200 ОСББ та ЖБК на суму майже 300 млн грн». Логічно припустити, що зі збільшенням кількості бажаючих скористатися такими програмами зробити це буде складніше, тому що ресурси не безмежні. Тому виграють ті співвласники, які зможуть скоординуватися і створити ОСББ швидше за інших.
У 2019 Фонд енергоефективності запустив програму Енергодім, яка компенсує 40-50% на заходи з енергомодернізації. На відміну від Теплого кредиту, який фінансував короткострокові рішення на кшталт заміни вікон, утеплення фасадів та встановлення ІТП, Енергодім фінансує комплексні проекти термомодернізації. Олег Попенко підрахував, що вартість термомодернізації (реновації житлового фонду) будинку може становити приблизно 270 євро на 1 кв. м площі.
Висновок: треба поспішати тим, хто хоче провести модернізацію будинку за бюджетний рахунок, тому що «хто перший встав, того і капці».
Тим більше, що навіть якщо збори ОСББ відбудуться і рішення буде прийнято, то далі все буде не так вже й просто. Наступний етап - відвоювати документацію щодо будинку у ЖЕКа, якому кожен день перебування вдома під його управлінням - плюшки і пряники з зібраних з мешканців коштів. На жаль, такі дії є безкарними, оскільки законом не передбачена відповідальність ЖЕКів за саботування передачі будинку на баланс ОСББ.
Повна і достовірна інформація про спільне майно нерідко нібито «відсутня» і тому, що підвали, горища і загальні приміщення здають в оренду, намагаються продати або вже продали без згоди співвласників. Понад 100 нормативно-правових актів регулюють діяльність ОСББ, і вони постійно змінюються, тому звичайному голові, навіть якщо він завдяки щасливому випадку має юридичну освіту, легко потонути в такому бюрократичному морі.
«У нашій країні все направлено, щоб розділити: гроші - олігархам, відповідальність - власникам. Раніше ми за рахунок різниці тарифу могли ремонтувати внутрішньобудинкові мережі хоча б. Зараз ОСББ відповідають за все - пориви труб, аварії в квартирах, затоплення. Ми повинні складати акти, штрафувати і нести монополістам, потім судитися з мешканцями на користь монополіста. Нас потім за ці втрати там ще й оштрафують. А чому ми повинні це робити, якщо вони підписали прямі договори з мешканцями? Немає механізмів, закони не прийняті. Навіть якщо є рішення судів, то виконавча служба нічого не може зробити. А тепер вони хочуть, щоб я з двірником все вирішив і привернув пенсіонерів, щоб ганьбити неплатників», - резюмує багаторічну історію відносин з чиновниками Чернявський.
КОНТРОЛЮВАТИ, ЩОБ НЕ КРАЛИ
Навіть якщо мешканці та обрані ними керівники ОСББ пройшли всі кола організаційно-бюрократичного пекла, на цьому їх зусилля не перестають бути вкрай необхідними. Їм доведеться контролювати управління будинком - і безпосередньо, і через участь в роботі ревізійної комісії.
Не секрет, що повноваження глави ОСББ передбачають широке поле можливостей для шахрайських схем. Їх безліч. Наприклад, мешканців просять здати гроші на ремонт даху. Дах начебто і ремонтується, але голові нібито не завжди вдається отримати розрахункові документи від виконавця робіт - тому і проконтролювати витрачені суми немає можливості. Оренда снігоприбиральної техніки - заплатили за чотири години, але хто зможе перевірити, скільки часу машина відпрацювала і яка сума грошей осіла в кишені голови? Завищення зарплати двірника, прибиральниці або сантехніку - різниця повертається готівкою. Утеплення фасадів або заміна вікон - тут може спрацювати стара добра схема під назвою «відкат». Якщо ОСББ здає в оренду нежитлові приміщення, то деяку суму в якості подяки можуть заносити готівкою особисто голові. Якщо новий провайдер інтернет-послуг вирішив прокласти свої мережі, спочатку потрібно йти на уклін до голови - і не з порожніми руками.
Є й інша сторона медалі. Ось про що розповів Чернявський: «Наприклад, щоб замінити запчастини в ліфті, що раптово вийшов з ладу, я повинен взяти з іншої статті доходу. З одного боку, потрібно вирішувати питання, і правління проголосувало, але бюджет розписаний. Я йду на порушення і беру з іншої статті. Або ви не зайшла 100% оплата, а 75%. І що мені робити? Голосували за фарбування паркану, а не пофарбували. А де мені на це взяти грошей, якщо ви не заплатили?»
Щоб контроль був ефективний, потрібно певні норми чітко передбачити в статуті ОСББ, який повинен бути затверджений на установчих зборах. Усі значимі рішення, особливо про грошових витратах, повинні прийматися на засіданні правління та підкріплюватися протоколами. Раз на рік - аудит і рішення ревізійної комісії, з яким може ознайомитися кожен учасник ОСББ. У будь-який момент кожен з співвласників має право запросити інформацію - куди витратили його гроші. Саме тому потрібно дуже відповідально підійти до вибору членів правління і членів ревізійної комісії. Це люди, яким ми довіряємо свої гроші. Вже розроблено безліч онлайн-сервісів і програм для ОСББ. З їх допомогою співвласники можуть контролювати витрати на управління будинком, переглядати баланс оплат, стежити за збором коштів на проекти щодо будинку, пропонувати свої ідеї, аналізувати історію нарахування по своїй квартирі і багато іншого. Глава ОСББ може нараховувати квартплату і роздруковувати квитанції, імпортувати оплати з банківських реєстрів, інформувати мешканців про витрати на утримання будинку, вести повний облік діяльності по дому.
Найближчі місяці будуть дуже непростими - йдеться про колосальні суми, причому це стосується кожного власника житлової нерухомості.
ГОВОРЯТЬ ЕКСПЕРТИ
Олег Попенко, голова Комітету з питань ЖКГ, благоустрою, екології та охорони навколишнього середовища Громадської ради при КМДА
Я вважаю, ОСББ повинно ставати прибутковим, як в Америці, наприклад. І тоді або витрачати ці гроші на будинок, або розподіляти між мешканцями. І таким чином залучати власників будинку в управління. Але для цього необхідне створення нової законодавчої бази, відносин. Це глобальне питання. У нашій же країні зараз завдання - створити в 100% будинках ОСББ. А чи можуть всі бути власниками? І чи захочуть? Зараз створення ОСББ не допомагає формуванню інституту відповідального власника. Дуже показово, що лише 2,65% людей в Україні беруть участь в програмі Теплий кредит. Ось їх я б назвав відповідальними власниками.
Свого часу депутати прибрали з платіжок плату внесків на капітальний ремонт. І жителі вважають, що хтось зобов'язаний їм робити ремонт. Але, по суті, незрозуміло, з яких грошей і хто це повинен робити.
Перше, що потрібно зробити, - провести технічне обстеження всього житлового фонду, а потім обговорювати все інше.
Олена Демкіна, голова ОСББ з грудня 2019 року
У нашому будинку 1.047 квартир і приміщень. Проголосувало за ОСББ 700 осіб. Це справжнє диво. Мені ніхто не вірив, що нам вдасться зібрати кворум. Це вдалося завдяки тому, що грамотно розподілили завдання серед ініціативної групи. Коли ми побачили, що ЖЕК робить все менше і менше, і тут з'ясувалася ситуація з величезними боргами, коли відключили ліфти і сміття перестало вивозитися, ми вирішили терміново створювати ОСББ. Тому затятих супротивників ми не зустріли. Найголовніша проблема при створенні ОСББ - у жителів дуже мало інформації. Звідси і виникає недовіра. Держава ніяк не допомагає на цьому етапі, хоча прагне перекласти всю відповідальність за нерухомість на співвласників.
За два роки експлуатації всі комунікації в повному безладі. Вони працюють, тому що вони нові. Чим займалися бухгалтери ЖЕКу і як утворилися борги - невідомо. Ми виявили, що деяким приміщенням взагалі не виставляються рахунки. Халатно або навмисне?
Володимир Чернявський, голова ОСББ з 2002 року
У будинку 210 квартир. Тариф на обслуговування - 4,50 грн. Зараз більшість наших мешканців - пенсіонери, всі вони вихідці з СРСР. Радянський Союз у них залишився в головах. Принцип - йому все чимось зобов'язані. Пояснити, що ти власник, їм важко.
Щомісяця ми розміщуємо звіт про витрати. Має бути довіра, але в будь-якому будинку будуть 5-10% завжди незадоволених, які пишуть скарги. До нас приходить з перевірками прокуратура. Але пишуть всякі нісенітниці - наприклад, що голова в змові з Мінсоцполітики і не дає субсидії.
У цьому році у нас майже вийшли з ладу ліфти. Резервного фонду у нас немає, і з мешканців збирати я не можу. Я за освітою економіст, тому ми беремо участь у міських програмах 30/70 і програмі Фонду енергоефективності. І за рахунок того, що у нас зменшилися щомісячні платежі, ми змогли нашкребти грошей на ремонт ліфтів. Мешканці не понесли ніяких додаткових витрат. У міській програмі ми брали участь чотири рази, на цей рік теж запланували. Це єдина можливість вирішувати глобальні питання ремонту будинку. Зібрати гроші з мешканців неможливо.
ЩО ГОВОРЯТЬ СПІВВЛАСНИКИ ОСББ
Олександр Резванович
ОСББ в нашому будинку створили майже рік тому і затвердили тариф на обслуговування - 8 грн за кв. м. Експлуатуюча компанія від забудовника - 10,50 грн кв. м. Поки що ціна - єдина вигода. Питання, які до цих пір не вирішені: складування сміття, організація дорожнього руху у дворі, охорона і безпека. При цьому за рік маємо вже другого голову. На мій погляд, в правління ОСББ повинні входити люди, які розуміють, що управління будинком - це складна робота. Будинок на 759 квартир - це великий об'єкт управління, який вимагає багато часу і сил.
Ольга Годованець
Жителі нашого будинку влітку створили ОСББ (в будинку трохи більше 500 квартир), і вже в грудні виникла необхідність висловити недовіру голові через неякісне виконання своїх обов'язків. До цього керівництво ЖЕКу активно блокувало створення ОСББ до тих пір, поки в будинку не відключили гарячу воду майже на рік через часті пориви. При цьому ЖЕК озвучив суму робіт із заміни труб вдвічі вищу, ніж фахівець, який робив огляд комунікацій. Глава ОСББ з посади йти агресивно відмовлялася. Оскільки з 500 квартир на збори приходить близько 20 мешканців, то ініціативна група роздрукувала листи з опитуванням і так зібрали більшу частину підписів і голосів.
Власник квартири в конфліктному ЖК (просить не вказувати ім'я, так як активістів переслідують)
Забудовник створив ОСББ ще до того, як перші власники отримали права власності, тому є обґрунтовані сумніви в автентичності підписів в протоколі щодо його створення. Як результат, своя ж обслуговуюча компанія, якій ОСББ передало повноваження, працює дуже погано. Вологе прибирання на поверсі - раз на місяць. Оплачена нами охорона пускає на територію сторонніх осіб. Камери відеоспостереження не покривають всю територію, було кілька крадіжок. Автовласники ще доплачують 300 грн за пропускний режим - що сюди входить, нам так і не вдалося з'ясувати. В оплату за опалення входить оплата за МЗК, хоча батареї в під'їздах вимкнені. Адже на опалення МЗКів доводиться 30-35% тарифу. Змінити нічого не можемо, так як в нашому Статуті ОСББ прописана норма «не менше 90% голосів для кворуму».
Олена Петушинська
Восени 2016 року купили квартиру у великого забудовника. Нас змусили підписати договір з обслуговуючою компанією забудовника в обмін на ключі від квартири. Рік жили без води і поштової адреси. У підсумку адресу вдалося отримати силами активістів будинку. У січні 2018 року обслуговуюча компанія не заплатила за електроенергію, і нам відключили ліфти, насоси та опалення. На загальних балконах сніг ніхто не чистив, в результаті затопило сходи і все покрилося грибком. Звернення, скарги - все марно. В кінці 2018 роки ми створили ОСББ. До цих пір обслуговуюча компанія під різними приводами не передає документацію по будинку. Одна із співвласників подала в суд позов, щоб опротестувати створення ОСББ. У нас є підстави думати, що вона пов'язана з обслуговуючою компанією. Суд вона виграла, зараз ми подали апеляцію. Всі роботи з обслуговування будинку виконує ОСББ, але керуюча компанія продовжує виставляти рахунки.