На загальному досить безрадісному тлі ринку нерухомості виділяється сегмент економ-класу.
У Києві та області це зараз найбільш поширене й затребуване житло, нехай і з низкою застережень, пише Олена Романюк у №45 журналу Корресподент від 14 листопада 2014 року.
Якщо зважати на рекламу та її інтенсивність, можна зробити висновок, що столиця і передмістя буквально охоплені будівельним бумом. Ефір і рекламні площі рясніють оголошеннями про зведення нового житла і пропозиціями квартир за небувало низькими, правда, лише в доларовому еквіваленті, цінами.
Якоюсь мірою це відповідає дійсності: за даними гравців ринку нерухомості, столичні забудовники сьогодні пропонують квартири у 180-250 об'єктах. Ще 385 новобудов чекають своїх покупців в передмістях Києва, зазначає Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії РеалЕкспо.
«За підсумками першого півріччя на ринок Києва вийшло 16 нових проектів із загальним обсягом пропозиції понад 5.000 квартир. У липні-жовтні стартував продаж ще в 11 комплексах, загальний обсяг пропозиції додатково збільшився на 3.000 квартир», – розповідає Корреспонденту Ярослава Чапко, директор консалтингової компанії City Development Solutions.
За словами Чапко, найбільш активно забудовуються Голосіївський і Дніпровський райони Києва, на які сумарно припадає 35% всієї пропозиції на ринку житла. Найменше будівництв у Подільському та Деснянському районах – по 3%. В області зводять 31 об'єкт у 15 районах.
Згідно з оцінками експертів, близько 70-80% пропонованих до продажу квартир у новобудовах відносяться до категорії економкласу
Згідно з оцінками експертів, близько 70-80% пропонованих до продажу квартир у новобудовах відносяться до категорії економкласу.
«Якщо говорити про пропозицію, яка є у продажу (у зведених нових будинках, а також у будинках на різній стадії готовності), економжитло займає близько 60%. Водночас серед нових проектів, що вийшли на ринок з початку року, економклас становить 80%», –каже Олександр Попов, директор проектної групи Архиматика.
Тенденція 2014 року – будівництво «малогабаритних» квартир. В окремих новобудовах питома вага квартир студіо та однокімнатних перевищує 50% загальної кількості, площі таких квартир починаються від 18 кв. м.
«Забудовники намагаються запропонувати ринку мінімально необхідні площі. Часи однокімнатних квартир площею 50-70 кв. м закінчилися років п'ять тому», – зазначає Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії Greenol.
Очевидні ризики
Переорієнтація забудовників на менший метраж пояснюється просто: доходи українців не йдуть у порівняння з цінами на нерухомість, тому вартість квартири була і залишається ключовим параметром вибору житла. Тими самими міркуваннями зі зрозумілих причин керуються і переселенці із зони АТО – експерти зазначають, що саме завдяки їм ринок влітку наблизився до показників продажів минулого року.
«Переселенці із зони АТО, якщо говорити про первинний ринок, купували квартири в добудованих нових будинках. Це переважно представники бізнесу, які перенесли свою діяльність до столиці», – зазначає Попов.
Головна причина падіння попиту – непередбачувана девальвація гривні
Втім, певний сплеск попиту на первинне житло протривав недовго. Уже в жовтні, за даними консалтингової компанії SV Development, в Києві було продано 1.165 квартир (з них на первинному ринку – 644), що майже на 10% менше, ніж у вересні. Головна причина падіння попиту – непередбачувана девальвація гривні. Навіть ті покупці, які готові були придбати квартиру «прямо зараз», побачивши курс 14-15 грн за $ 1, зменшили свій запал.
«Буквально місяць тому я цікавилася купівлею квартири в ЖК Комфорт Таун. Передбачала взяти житло в розстрочку років на п'ять-сім. Але оскільки ціни на квартири в цьому об'єкті в доларах і курс ніхто не фіксує, довелося відмовитися від своїх планів. Пошукаю новобудови, в яких ціна прив'язана до гривні або курс долара фіксований», – каже піар-менеджер Тетяна.
Але навіть у тих об'єктах, де курс фіксований, ніхто не дає гарантії, що з його зростанням ціна не буде переглянута пізніше.
«Я розглядала можливість купівлі квартири в комплексі Нова Ходосівка в передмісті Києва. В жовтні курс долара, до якого вони прив'язувалися, становив 10,6 грн, але вже в березні 2015 року він має зрости до 13 грн за $ 1. Плюс у разі купівлі квартири в розстрочку на десять місяців ціна 1 кв. м підвищується на $ 5 щомісяця (і це без урахування зростання курсу долара)», – розповідає дизайнер Юлія.
Ті покупці, які все-таки зважилися купити квартири в новобудовах, воліють оплачувати відразу всю їхню вартість. Так і від ризику девальвації є страховка, і на додаткову знижку можна розраховувати
Таким чином, ті покупці, які все-таки зважилися купити квартири в новобудовах, воліють оплачувати відразу всю їхню вартість. Так і від ризику девальвації є страховка, і на додаткову знижку можна розраховувати – в деяких об'єктах вона доходить до 25%.
«Купуючи квартиру, покупці намагаються отримати максимально можливі знижки. Більше половини угод відбувається зі 100%-вою оплатою вартості житла», – каже Чапко.
Такі клієнти віддають перевагу найменш ризикованим вкладенням – житловим комплексам, зданим в експлуатацію або які перебувають на завершальній стадії робіт. І справа тут не тільки в бажанні скоріше заселитися або здати квартиру в оренду. Люди, як і раніше, не довіряють забудовникам, які залучають гроші на початковій стадії робіт, тобто на етапі котловану або фундаменту. І, як визнають самі забудовники, підстави для цього є.
«В умовах фінансової кризи і стагнації ринку нерухомості надання довгострокових програм розстрочки і великих знижок забудовником може свідчити про його фінансові проблеми і нести ризики недобудови таких об'єктів», – попереджає Дмитро Шостя, керівник відділу продажів ЖК ParkStone.
У зоні найвищого ризику – проекти, що перебувають на початкових етапах будівництва, планована здача в експлуатацію яких очікується в кінці 2015 року та пізніше
Найменш схильні до ризику стати недобудовами, за словами Приходька, ті проекти, де «спостерігається позитивна динаміка продажів і відповідні темпи будівництва». А в зоні найвищого ризику – проекти, що перебувають на початкових етапах будівництва, планована здача в експлуатацію яких очікується в кінці 2015 року та пізніше.
«У таких об'єктах відсоток проданих квартир невисокий, відповідно, ризики втрати основного джерела фінансування – капіталовкладень майбутніх мешканців – зростають», – пояснює Чапко.
До слова, експерти не виключають, що саме припинення та заморожування низки споруджуваних об'єктів здатне вплинути на зниження обсягів введення в експлуатацію житла за підсумками 2014 року.
Ціни не стримати
Тривале падіння курсу гривні дуже скоро змусить забудовників коригувати ціни в бік підвищення, вважають експерти.
«З одного боку, компанії всіляко намагаються зараз утримати ціни, щоб не відлякати клієнтів і не допустити зниження продажів. З іншого – подальше зниження курсу гривні змусить їх це зробити», – прогнозує Приходько.
Про можливе підвищення цін говорить і Чапко: «Девальвація гривні, що триває, спричинить зростання цін у сегменті первинної нерухомості. До кінця року зростання вартості 1 кв. м буде не таким відчутним завдяки дії передноворічних акцій і дисконтних програм. Але вже на початку 2015-го середні гривневі ціни первинного ринку економкласу зростуть на 10%».
Такі прогнози свідчать, що в доступному для огляду майбутньому, як, втім, і зараз, квартиру зможуть дозволити собі купити лише ті клієнти, хто готовий викласти 100% її вартості відразу. Ця категорія може поповнитися за рахунок так званих інвесторів, які нададуть перевагу вкладенню в нерухомість перед банківськими депозитами.
Невелика активізація на столичному ринку також можлива завдяки парламентським виборам. Формування нових органів влади та оновлення складу Верховної Ради традиційно спричинить переїзд до Києва не лише нових депутатів, а й членів їхніх сімей та наближених до них осіб.
«Найбільшого ажіотажу можна очікувати в економ, – вважає Шостя. – Квартири в таких будинках користуватимуться попитом як серед власне новоприбулих представників владної верхівки, так і серед осіб, які будуть готові здати таке житло їм в оренду. Традиційним для періоду після виборів є й розширення житлоплощі «навколовладних» клієнтів за рахунок продажу наявної квартири у вторинному житлофонді або придбання додаткових квадратних метрів».
За словами експерта, на загальному тлі стагнації ринку великого сплеску попит з боку представників «нових еліт», звичайно, не дасть. Навіть більше, не виключено, що зважаючи на різні антикорупційні ініціативи старт «чиновницьких розпродажів» відбудеться трохи пізніше, ніж це бувало раніше.
Проте вже сьогодні до відділів продажів звертаються як посередники, так і представники майбутніх покупців, яке підшукують комфортне, але при цьому не занадто вигадливе житло для людей з достатком «середній плюс-плюс», які вже працюють у держсекторі або планують незабаром зайняти свої посади.
На цю категорію клієнтів почасти орієнтуються і компанії, що поряд з економічним класом будують так зване покращене житло. Останнім часом в цю категорію потрапляють квартири за цінами між економ- і бізнес-класом, які заманюють покупців поліпшеною якістю будівництва, матеріалів, великими площами квартир і розвиненою інфраструктурою житлових комплексів. Ціни на такі квартири вище, ніж на економклас, на 15-20%.
«Якісні проекти помітно дорожче проектувати і трохи дорожче будувати, але вони в підсумку швидко продаються. Затребуваний продукт дозволяє не тільки примножити вкладені забудовником гроші, а й створює компанії імідж відповідального забудовника, яка турбується про комфорт майбутнього покупця», – вважає Попов.
Втім, його колега Анна Іскіердо, директор проектної компанії АІММ-Групп, зазначає, що, судячи з нових проектів, будуватися буде все-таки більше економжитла.
«Зараз інвестор приймає до розгляду найбільш оптимальні та дешеві архітектурно-інженерні концепції. Це єдиний спосіб замовника зменшити собівартість будівництва», – зазначає експерт.
***
Цей матеріал опублікований в № 45 журналу Корреспондент від 14 листопада 2014 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованими на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.