Корреспондент: Свій куток. В Україні діє кілька пільгових іпотечних програм

Все більше українців отримують довгоочікуване житло завдяки пільговим іпотечним програмам. І хоча ця практика в Україні лише почала формуватися, вже сьогодні можна говорити про позитивні тенденції в питанні забезпечення молодих сімей власним куточком, пише Олег Шанковський у №3 журналу Корреспондент від 24 січня 2014 року.

14 січня глава Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Темник сколихнув ринок інформацією про досягнення домовленості з Китаєм щодо спільної реалізації в Україні програми, в рамках якої нужденні сім'ї зможуть орендувати в держави житло під 3% річних з подальшим правом викупу.

За словами Темника, на цю програму буде виділено $ 18 млрд. Нескладно підрахувати, що навіть за київських цін на будівництво житлової нерухомості, які сьогодні становлять близько $ 1 тис. за 1 кв. м, на ці гроші можна побудувати близько 18 млн кв. м соціального житла. Для порівняння: у 2013 році загалом в Україні було здано близько 11 млн кв. м житлової нерухомості.

За середнього розміру квартири 70 кв. м це складе близько 260 тис. квартир, а з урахуванням того, що в регіонах вартість будівництва значно нижча, ніж у столиці, кількість зведеного житла може бути набагато більшою.

Згідно з інформацією Темника, для реалізації програми вже виділено 43 земельні ділянки по всій Україні. Також очікується, що протягом 2014 року будуть отримані ще десять.

Розробкою програми оренди житла з подальшим правом викупу займається Державна іпотечна установа. За словами прес-секретаря відомства Ганни Волобуєвої, очікується, що сама програма буде представлена ​​влітку. Поки що відомі лише деякі приблизні дані: квартиру можна буде отримати під 3% річних, без першого внеску і навіть з мінімальним ремонтом.

«Якщо китайці готові інвестувати таку шалену суму грошей – ну що ж, тоді для багатьох молодих сімей може заблимати світло в кінці тунелю, і є шанс, що вони отримають це житло», – каже Корреспонденту віце-президент Асоціації управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Але поки що програма далека від готовності і невідомі її основні умови, все більше молодих українських сімей задовольняються тими соціальними пропозиціями держави, які вже існують. Виявилося, там теж є з чого вибирати.

Під дахом будинку

Київський юрисконсульт Володимир Баранець, який працює в держустанові, кілька місяців тому разом з дружиною і двома дітьми переїхав в довгоочікуване власне житло в Голосіївському районі столиці. Сім'я придбала квартиру за допомогою державної іпотечної програми надання пільгових довгострокових кредитів молодим сім'ям. За словами Баранця, отримати кредит виявилося напрочуд легко.

«Я прийшов, здав документи. Не було ніяких проблем, все офіційно», – згадує киянин.

Сім'я отримала позитивне рішення Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву через півтора року після подання заяви – в лютому 2012 року. На той момент їхнє майбутнє житло ще будувалося, тому до моменту заселення довелося почекати ще стільки ж.

Особливо новоселів тішать умови кредитування – вони зробили перший внесок у розмірі лише 10% вартості житла. Кредит взято на 23 роки за максимального обмеження 30 років. Річна ставка дорівнює 10,75%, що на тлі середнього показника комерційних банків – понад 20% – виглядає набагато вигідніше.

Усе це, за словами Баранця, дозволяє сім'ї платити за свою квартиру площею 53 кв. м лише близько 4 тис. грн. на місяць. Багато людей платять ті самі гроші за оренду чужого житла в Києві.

«Ми теж не очікували, що це реально. Були дуже здивовані», – розповідає дружина Баранця Галина.

Схожий досвід і в киянки Тетяни Хмєль, яка придбала квартиру за тією самою програмою на 21 рік, будучи при цьому матір'ю-одиначкою.

«Мені в цьому питанні дуже пощастило. Оскільки я підходила під всі умови , документи зібрала дуже швидко , мені на це було потрібно три-чотири дні», – каже вона виданню.

Особливо Хмєль задоволена тим фактом, що її іпотечна програма ніяк не пов'язана з банками – по ній кредит видає держава за допомогою фонду.

«Тому більш лояльні умови, більш лояльне ставлення . Якось простіше домовитися було», – додає киянка.

На цей момент в Україні діють кілька державних іпотечних програм. Щоб стати учасником будь-якої з них, потрібно, по-перше, довести необхідність розширення житлоплощі шляхом перебування на квартирному обліку (при цьому термін перебування не має значення), а також наявність достатнього офіційного доходу, який дозволить оплачувати кредит.

Найпопулярнішою програмою є Доступне житло, або, як її ще називають, 70/30. У рамках цієї програми держава одноразово компенсує нужденним сім'ям 30% нормативної вартості квартири. При цьому програма не є кредитною – допомога надається лише за купівлі житла за повну вартість. Ще однією перевагою є відсутність вікових обмежень: у більшості кредитних програм на допомогу держави можна розраховувати лише у віці до 35 років.

Одним з підводних каменів цієї, як і інших програм, можна назвати занижену нормативну вартість житла: зазвичай компанія-забудовник оцінює квадратний метр вище, ніж держава, і різницю доводиться компенсувати покупцеві одночасно з першим внеском. Торік у рамках Доступного житла допомогу держави отримали близько 900 сімей.

Серед кредитних найвигіднішою виглядає програма, згідно з якою молода сім'я або самотня людина може взяти кредит на 30 років під 3% річних з першим внеском 6%. В її рамках також передбачені значні пільги на дітей: за наявності дитини сім'я звільняється від сплати відсотків, за двох дітей держава бере на себе ще й чверть тіла кредиту, за трьох і більше сім'я платитиме лише половину суми позики. Право на отримання такого кредиту визначається за рейтинговою системою. Перевага надається багатодітним сім'ям, а також людям, які мають особливі заслуги в різних сферах діяльності.

Звісно, отримати такий кредит вкрай складно – торік було укладено лише 407 договорів за черги з 14 тис. сімей. Тому в рамках цієї програми діє ще одна, за якої й отримали житло вищезгадані герої.

Також особливістю цієї програми є річна відсоткова ставка, що обчислюється з рівня облікової ставки Нацбанку +3%. Таким чином, якщо сім'я Баранець, уклавши договір на початку 2012 року, платить 10,75% річних, то зараз цей показник становить лише 9,5%, оскільки ставка НБУ знизилася до 6,5%.

У Фонді сприяння молодіжному житловому будівництву Корреспондент запевнили, що за цією програмою черга охочих задовольняється швидко і практично в повному обсязі.

Однією з найгучніших пільгових іпотечних пропозицій є програма, яка виконується в рамках соціальних ініціатив Президента, озвучених ним навесні 2012 року. Тут сім'я може придбати житло під 16% річних, з яких 13% сплачує держава, на строк до 15 років з першим внеском до 25%.

Також у цій програмі немає вікових обмежень, і, на відміну від інших, немає необхідності стояти на квартирному обліку – достатньо принести з ЖЕКу довідку про склад сім'ї. Якщо з неї випливатиме, що на одного члена сім'ї припадає менше 9 кв. м, то така родина отримає право на отримання пільгового кредиту.

З іншого боку, саму позику надає не держава, а комерційний банк, що робить позичальника вразливим перед політичними та економічними негараздами в країні: якщо уряд не виділить необхідних грошей для компенсації, сім'я опиниться один на один з банком і його вимогою платити всі 16% річних.

Інша реальність

Тим не менш, незважаючи на всі спроби організувати більш-менш прийнятні іпотечні програми, кількість українців, які не мають власного житла, залишається величезною. Офіційно в Єдиному державному реєстрі тих, хто потребує поліпшення житлових умов, станом на кінець 2013 року зареєстровано майже 300 тис. сімей та одиноких громадян.

Проте варто врахувати, що цей реєстр був запущений лише в жовтні і далеко не всі родини встигли оновити в ньому свої дані. На початку 2013-го в різних реєстрах кількість нужденних становила понад 1,2 млн осіб.

Головною причиною, через яку переважна більшість людей не може обзавестися власним куточком, як і колись, залишається фінансова неспроможність

Головною причиною, через яку переважна більшість людей не може обзавестися власним куточком, як і колись, залишається фінансова неспроможність: навіть за найвигіднішими іпотечними програмами сім'я повинна мати кілька десятків тисяч гривень для першого внеску, а також офіційні доходи.

Інша причина полягає в тому, що часто люди, особливо ті, які стоять на квартирній черзі багато років, все ще сподіваються отримати квартиру безкоштовно. За словами експертів, такі часи давно минули і розраховувати на це більше не варто.

«Багато людей не хочуть брати участь в іпотечних програмах, оскільки вони ще з 1984 року стоять на черзі і чекають, що отримають квартиру безкоштовно. При цьому обов'язково в центрі Києва, з ремонтом і консьєржкою», – каже Волобуєва.

Але не менш важливим є той факт, що люди просто не знають про наявні пільгові програми або не вірять у їхню реальність. За словами заступника гендиректора будівельної компанії Ліко-Холдинг Марії Посвістак, коли підприємство починало будувати житло за державними житловими програмами, людей довелося буквально переконувати в тому, що купити таку квартиру можливо.

«Потрібно було людям показати, розповісти, навести приклади, розрахувати дані і дати час подумати», – каже Посвістак Корреспонденту.

«70% людей, які могли б цією програмою скористатися, не довіряють їй чи не знають, що вона працює», – погоджується Топал.

Водночас, на думку аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, люди мають повні підстави для таких сумнівів. У першу чергу, вважає експерт, вони бояться можливої ​​відмови держави на якомусь етапі продовжувати фінансувати соціальні іпотечні програми.

Експерт: Я сумніваюся, що вона [іпотечна програма] працюватиме 20 років. Влада змінюється, президенти змінюються, постійно якісь пертурбації, грошей зазвичай не вистачає

«Я сумніваюся, що вона [іпотечна програма] працюватиме 20 років. Влада змінюється, президенти змінюються, постійно якісь пертурбації, грошей зазвичай не вистачає. І плюс ми повинні будемо віддавати російські кредити і ще китайський кредит», – зазначає експерт.

Також Костецький не вірить, що в нинішніх економічних умовах усі $18 млрд китайського кредиту будуть спрямовані на пільгову іпотечну програму.

«Це маячня. Гроші розлетяться, як звичайно, кудись там. Мільярд-другий вони виділять на ці програми, але не більше», – упевнений аналітик.

Ще однією проблемою може стати недосконала інфраструктура навколо соціальних новобудов. Наприклад, за словами Баранця, відведена під дитячий садок ділянка біля їхнього будинку раптом опинилася у власності Нацбанку – з цього приводу молоді батьки вже кілька років ведуть боротьбу в різних інстанціях, вимагаючи спорудження обіцяного дитсадка.

Між тим, незважаючи на всі наявні проблеми і недоробки, з кожним роком кількість сімей, які отримали власне житло за допомогою державних іпотечних програм, зростає. У 2013-му, констатує Топал, їхнє число склало близько 6 тис. – це все ще не багато, але більше, ніж у попередні роки. У свою чергу це підтримує попит на нерухомість.

«Якщо така тенденція збережеться – що ж, можу привітати: будівельна галузь почала виходити з кризи. Комусь же треба це будувати», – каже експерт.

Безсумнівним приводом для оптимізму слід назвати і законодавчі зміни щодо будівельної галузі. Торік було вдвічі зменшено кількість дозвільних процедур (з 20 до десяти), у зв'язку з чим термін отримання дозвільних документів скоротився з 375 до 73 днів. Також була створена законодавча можливість переходу від дозвільного до декларативного принципу початку робіт.

Завдяки всьому цьому в міжнародному авторитетному рейтингу Doing Business 2014 будівельна галузь України злетіла відразу на 145 пунктів – з 186-го на 41-ше місце. Експерти сподіваються, що зазначені зміни, а також можливий прихід великих інвестицій допоможуть значною мірою вирішити проблеми з нерухомістю в Україні.

***

Цей матеріал опублікований у № 3 журналу Корреспондент від 24 cічня 2014 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент у повному обсязі заборонений. Із правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.