Цьогоріч набрали чинності деякі зміни в оподаткуванні, зокрема, вони стосуються також і продажу нерухомості. Тому нині при продажі квартири можна заплатити як значну суму податків, так і взагалі їх не сплачувати.
До кого у податкової не буде претензій
Продавці нерухомості платять податки по-різному: одних взагалі не оподатковують, а з інших беруть суттєві відсотки податку на прибуток та військовий збір.
Основні зміни стосовно оподаткування операцій з нерухомістю передбачені у законі "Про внесення змін до Податкового кодексу України.
"На розмір податку або пільгу тепер впливає, скільки об’єкт житлової нерухомості перебуває у власності", - зазначила експерт з нерухомості Олена Бондарук в коментарі РБК-Україна.
За її словами, як і раніше, продаж першого об’єкта нерухомості протягом календарного року звільняється від оподаткування, якщо власник володів ним понад три роки. У 2025 році посилили вимоги стосовно другого та наступних продажів. Якщо людина продає другу квартиру або будинок протягом року, вона має сплатити податок за повною ставкою.
А ось на комерційну нерухомість податок завжди незмінний: ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) - 5%, військовий збір - 5%, державне мито - 1%, незалежно від того, скільки часу майно перебуває у власності.
Бондарук наголошує, що зараз податкові зобов’язання фізичних осіб залежать від кількості продажів протягом року і статусу нерухомості:
- перший продаж за рік за умови володіння нерухомим майном понад 3 роки - 0% податку на прибуток, 0% військового збору;
- перший продаж за рік за умови перебування об'єкта у власності до 3 років - 5% податку на прибуток, 5% військового збору;
- другий і кожен наступний продаж за рік - 18% податку на прибуток, 5% військового збору.
Експерт уточнює, що у разі підтвердження первісної вартості придбання нерухомості, податок сплачується лише з різниці між купівлею та продажем. Наприклад, якщо продається квартира за 1,5 млн грн, яка була придбана за 1 млн грн, то податок на прибуток у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 5% будуть нараховані лише на різницю в 500 тис. грн, а не на всю суму продажу.
Але якщо продавець не зможете підтвердити первісну вартість житла, то податок буде нараховано на всю суму продажу. Для того, щоб підтвердити початкову вартість, потрібно надати документи про купівлю нерухомості. Однак при продажу обов'язково проводиться нова оцінка майна.
То ж у загальному підсумку виходить, що при повторному продажу житла у 2025 році сума податкового навантаження може сягнути 23%.
Спадщина та дарування
Експерт також звертає увагу на те, що у Податковому кодексі передбачено кілька винятків стосовно сплати податків. Зокрема, якщо об'єкт передано у спадок від родичів першого ступеня (батьки, діти) і продається до настання трирічного терміну володіння, можна уникнути сплати податку на прибуток.
"Не оподатковується та нерухомість, що понад 3 роки знаходиться у власності та нерухомість, якою володіє продавець за спадщиною", - пояснила Бондарук.
Що ж до дарування нерухомості, то, як пояснюють експерти DecorMDI, рівень оподаткування залежить від того, між ким відбувається ця угода - між близькими родичами чи між чужими людьми. До близьких родичів відносяться батьки, офіційні чоловік або дружина, діти, рідні брати та сестри, баба та дід і онуки. Якщо ж нерухомість дарується чужим людям, то податки сплачуються у повному обсязі.
Олена Бондарук наголосила також, що в окремих випадках звільняються від податку особи з інвалідністю 1 групи, ветерани бойових дій, внутрішньо переміщені особи, які отримали компенсацію за зруйноване житло.
Під час продажу нерухомості можуть виникати й інші збори та витрати. Зокрема, це державне мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, розмір якого залежить від вартості нерухомості та становить 1% від оцінної вартості або суми договору.
Окрім того, покупець перед нотаріальним посвідченням договору має сплатити збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, який становить 1% від оцінної вартості нерухомості.
До супутніх витрат також відносяться послуги нотаріуса, оплата внесення змін до Державного реєстру речових прав, можливі банківські або страхові комісії.
Якщо ж договір укладається за заниженою ціною, продавець несе податкові ризики: фіскальні органи можуть визнати вартість продажу нижчою за ринкову і донарахувати податки. А взагалі-то у 2025 році планується запровадження електронного моніторингу ринкових цін, що ускладнить використання "сірого" оформлення угод.
Торгівля нерухомістю під час війни
Як повідомили в Мін’юсті, в 2024 році було укладено 178,5 тис. угод купівлі-продажу квартир та житлових будинків. В Агентстві з нерухомості ЛУН порахували, що це трохи більше (+3%), ніж у 2023 році, коли українці продали загалом 172,6 тис. квартир. Але все ще майже вдвічі (-45%) менше кількості таких угод, укладених протягом 2021 року.
Найбільша кількість угод торік була зафіксована в столиці - нотаріуси посвідчили 34,1 тис. договорів купівлі-продажу житла. Досить активною була вторинка в Дніпропетровській області, де продали 18,1 тис. квартир. На Київщині було продано 13,9 тис. квартир та будинків, в Одеській області - 12,6 тис., у Харківській - 12,2 тис., а на Львівщині - 12,1 тис.
А ось в 2023 році в столиці продали 32,2 тис. квартир, на Київщині - 12,2 тис., в Дніпропетровській області - 18,8 тис., в Одеській - 11,8 тис., у Львівській - 12,8 тис., у Харківській - 10,8 тис. квартир.
До слова, згідно з Податковим кодексом України, деяким власникам житла до 1 липня доведеться сплатити податок за так звані "зайві" квадратні метри. Це стосується квартир, площа яких перевищує 60 кв.м. Оподатковуються також будинки площею понад 120 кв.м та сукупна площа кількох об'єктів нерухомості від 180 кв.м.
Відомо вже, що протягом першого кварталу 2025 року українці сплатили понад 2,5 млрд грн податку на нерухомість, що на 17,7% більше, ніж була внесена плата за аналогічний період минулого року. Регіоном-лідером за обсягами сплачених сум визнана Одеська область.
Галина Гірак