Криза змінює будівельну галузь, пише КоммерсантЪ-Украина в статті Ринок перейшов у стадію нерухомості.
Будівельний сектор України зіткнувся з наслідками світової кризи. Раніше компанії масово скуповували величезні земельні ділянки і заявляли про мільярдні інвестиції у свої проекти. Але проектний портфель девелоперів зростав, а прибуток при цьому не збільшувався, і коли галузь накрила криза, навіть великі гравці виявилися на межі банкрутства. Зараз компанії мають намір розвивати тільки високоприбуткові невеликі проекти, і в найближчі кілька років український ринок нерухомості буде мати принципово інший вигляд - більш стриманий, прогнозують експерти.
Останні кілька років український ринок житлової та комерційної нерухомості вражав великою кількістю нових девелоперських проектів. На престижних міжнародних виставках стояли величезні стенди наших девелоперів з гарними інвестпроектами, інвестори готові були вкладати великі кошти в їх розвиток, а мери навіть невеликих міст заявляли про райдужні перспективи розвитку "звичайних українських міст в справжні європейські". За повідомленням консалтингової компанії Jones Lang LaSalle, інвестиції в комерційну нерухомість в країні за підсумками 2007 року зросли на 380% порівняно з 2006 роком (тільки на Київ припало $ 942 млн), а обсяг угод у цьому секторі становив $ 851 млн проти $ 490 млн минулого року .
У всіх секторах комерційної нерухомості збільшився середній обсяг площ об'єктів. Наприклад, якщо раніше середня площа торгових центрів становила до 20 тис. кв. м у Києві та 10-15 тис. кв. м в областях, то зовсім недавно в заявлених проектах значилися 60-80 тис. кв. м і 40-70 тис. кв. м відповідно. Середній розмір офісних проектів у 2003-2006 роках - 6,7-8,1 тис. кв. м, а в 2007-2008 роках - 25 тис. кв. м. Популярними стали проекти багатофункціональних комплексів, що включають в себе офісні, торгові, готельні і житлові площі. Мінімальний обсяг площ у таких комплексах - від 100-150 тис. кв. м, максимальний - 1 млн кв. м. Серед найбільших багатофункціональних комплексів, заявлених раніше до розвитку, - київські Вирлиця на проспекті Бажана компанії XXI століття (969 тис. кв. м), Золотий берег на вулиці Микильсько-Слобідської ЛВ-Холдингу (817 тис. кв. м), Вічне сяйво на Рибальському півострові компаній MosCityGroup. Компанії змагалися один з одним у масштабності та амбітності проектів. Кожен з перерахованих вище об'єктів вимагав інвестицій близько $ 0,7-1 млрд, а компанії, що заявляли про схожі проекти, ніколи не уточнюють, яким чином можна знайти такі великі суми.
"Так це ніколи і не цікавило ринок - головне було знайти великий ділянку і намалювати на ній "гарний проект" для інвесторів, - говорить колишній топ-менеджер однієї з найбільших девелоперських компаній, попросивши не згадувати його імені .- Портфель проектів компанії зростав, збільшуючи тим самим чисту вартість її активів і, відповідно, капіталізацію. Але як все це профінансувати, ніхто не знав, а тепер всі сподіваються на диво ". Тим часом повністю зупинилося іпотечне кредитування, що вдарило по будівельникам житла економ-класу. За даними Держкомстату, тільки в I півріччі вперше за останні три роки скоротилися обсяги виконаних будівельних робіт - на 1,2%, до 27,34 млрд грн. Банки повністю припинили проектне фінансування: якщо раніше власне фінансування девелоперів становило 10-20%, то сьогодні - 50-60%, зазначають в Concorde Development.
Для того, щоб вижити в таких умовах, компанії терміново змінюють стратегію розвитку. В цілях економії девелопери скорочують штат співробітників (на 10-40%) та маркетингові бюджети. У кількох великих девелоперських компаніях розповіли, що в майбутньому році продовжать платити за зовнішню рекламу та рекламу в інтернеті, скоротивши при цьому свою присутність в друкованих ЗМІ, пише КоммерсантЪ-Украина.
Змінюються і пріоритети компаній при виборі проектів для інвестування. Багато девелоперів переходять від концепції NAV, яка передбачає купівлю великих земельних ділянок та реалізацію великих капіталомістких проектів з метою збільшення капіталізації, до моделі cash-on-cash return - грошові надходження (в нерухомості це дохід від оренди), поділені на інвестований капітал. "Але ця модель не передбачає виходу девелоперів з проектів. Якщо раніше компанії розвивали проект, а потім його продавали, то зараз його продавати нікому, так як в інвесторів немає грошей. Тому девелопери розглядають проекти з метою отримання в подальшому доходу від їх оренди", -- пояснює Володимир Тимочко.
За словами учасників ринку, зараз будуть затребувані тільки високоприбуткові і невеликі проекти (площею не більше 30 тис. кв. М), норма рентабельності яких дозволить обслуговувати борг. Так, XXI століття вирішив зосередитися на будівництві об'єктів, які "в короткостроковій та середньостроковій перспективі будуть найбільш затребувані ринком". Компанія KDD Group зосередилася на розвитку трьох проектів, в два з яких - PecherSKY і Sky Towers - встигла залучити фінансування (кредитні лінії від Укрсоцбанку та Укрексімбанку). У ПІК-Україна відмовилися від капіталомістких проектів, тепер основна увага групи привертають не довгострокові проекти. "Терміни зведення об'єктів і повернення вкладених коштів не повинні перевищувати рік-півтора, тоді як раніше ми могли входити в проекти з оборотом за 3,5-4 роки", - сказав генеральний директор ПІК-Україна Володимир Фесенко.
За прогнозами експертів, у найближчі два роки український ринок нерухомості буде розвиватися порівняно низькими темпами - терміни зведення одного проекту займають в середньому близько двох-трьох років. "Зараз лише 20-25% компаній, що раніше залучали кредити, зможуть отримати фінансування, та й то тільки під високоліквідну заставу", - зазначає голова правління Дочірнього банку Ощадбанку Росії В'ячеслав Юткін.
Найбільш популярними на ринку будуть проекти в торговій та офісній нерухомості - їх дохідність у цьому році оцінювалася в 35% і 25-30% відповідно. У житловому будівництві буде затребуваний сегмент елітного житла. А більше за все в комерційній нерухомості постраждає сегмент складської нерухомості. Для порівняння: максимальні орендні ставки в складських об'єктах за підсумками 2008 року, за прогнозами Jones Lang LaSalle, становитимуть $ 150/кв. м в рік, в торгових приміщеннях - $ 2,42 тис. / кв. м в рік, в офісних - $ 1,2 тис. / кв. м на рік. "Орендні ставки в складських комплексах набагато менші, ніж у торгівлі, і багато компаній не зможуть обслуговувати відсотки за кредитами. Ті, хто встигли залучити кредити під свої проекти раніше, ще зможуть їх закінчити, але нові зараз ніхто розвивати не буде. Це призведе до ще більшого дефіциту складських приміщень на ринку ", - говорить гендиректор компанії МЛП-Чайка, що розвиває мережу логістичних комплексів, Віталій Кащенко.
Постраждає також сегмент готельної нерухомості. За словами В'ячеслава Юткіна, рентабельність готельних об'єктів не перевищує 12-15% при нормі середньорічного завантаження в 60%. "Але рентабельність в готельних проектах настає не раніше, ніж через сім-десять років роботи готелю. У нинішніх умовах будувати готелі більш ніж невигідно, і ті проекти, які зараз знаходяться в стадії готовності до 50%, зупиняться. Уже в наступному році буде зрозуміло , що Україна недорахується необхідних для Євро-2012 готельних номерів ", - стверджує пан Юткін.
Нагадаємо, що в Росії девелопери також мають значні труднощі, частині будівельних компаній в умовах кризи доведеться продати частку в своїх компаніях.