Укладення сумнівних орендних угод все частіше залишає підприємців не тільки без приміщення, але і без бізнесу.
Минулого тижня міжнародна компанія Colliers International опублікувала дані дослідження сегмента торгових приміщень в Україні. Результати підтвердили, що пропозиція таких площ як і раніше істотно перевищує попит. Відповідно, це впливає і на орендні ставки, пише Андрій Свирид в №37 журналу Корреспондент від 18 вересня 2015 року.
«Орендні ставки у великих містах для найбільш якісних торгових приміщень площею 400-700 кв. м з гарним місцем розташування сьогодні становлять у середньому близько 200-300 грн за 1 кв. м на місяць, в регіонах - 100-150 грн. Для менш якісних об'єктів, а також розташованих у периферійній частині міст - на 40-60% нижче», - говорить Сергій Сушко, директор департаменту оцінки й консалтингу Colliers International.
Але навіть такі низькі ставки в умовах економічної кризи залишаються непідйомними для малого бізнесу, тому підприємці продовжують шукати способи заощадити. Наприклад, орендують приміщення (у більшості випадків МАФи або окремі невеликі будови), не підписуючи договір оренди або підписуючи із зазначенням у документі свідомо низьких ставок.
За словами консультантів з нерухомості, це дозволяє бізнесменам заощадити 20-30% орендних платежів. Саме такий дисконт пропонують підприємцям ті орендодавці, хто намагається заощадити на податках або взагалі не світити свою нерухомість у власності. Передбачається, що, уклавши таку домовленість, «партнери» будуть проявляти один до одного деяку лояльність. Адже, як не крути, а їх пов'язує спільна, не зовсім законна таємниця.
Однак, вибираючи цей шлях, підприємці ризикують подвійно, попереджають юристи. Адже не пов'язаний законними відносинами орендодавець може в будь-який момент не тільки виселити наймача з приміщення, а й зазіхнути на його бізнес в цілому.
Під чесне слово
«Ми відкрили бізнес рік тому. Почали з ремонту приміщення. Зробили оригінальний дизайн, продумали кожну дрібницю, підібрали колірну гамму, замовили предмети інтер'єру - столики, пуфи. Ремонт зайняв близько місяця», - розповідає про запуск свого бізнесу молода підприємниця, колишня власниця невеликої кав'ярні на столичному масиві Лісовий.
За рік роботи заклад вийшов «в нуль», і господиня готувалася отримати перший прибуток.
«Головним досягненням кав'ярні та її основним капіталом стала напрацьована база постійних клієнтів. Їх було близько 350-400 осіб, вони заходили до нас регулярно. Саме такі клієнти і формують основний дохід закладу і його прибуток», - згадує підприємниця.
Але з майбутнім прибутком і збудованим бізнесом довелося розпрощатися. Господар помешкання відмовився продовжувати договір оренди, який був укладений на рік. Господарів кафе «переконливо» попросили звільнити площу протягом тижня. Вивіз їхніх речей супроводжував наряд міліції, яку викликав орендодавець.
Наймачі в цій ситуації виглядали мало не злочинцями, але їхня провина полягала лише в тому, що вони були переконані: орендна плата, яку справно платять, цілком задовольняє власника МАФу. Але, подивившись на успіх закладу, він вирішив спробувати себе в ролі бариста на підгодованому місці
Наймачі в цій ситуації виглядали мало не злочинцями, але їхня провина полягала лише в тому, що вони були переконані: орендна плата в розмірі 5.000 грн, яку справно платять, цілком задовольняє власника МАФу і з продовженням договору проблем не виникне. Але, подивившись на успіх закладу, він вирішив спробувати себе в ролі бариста на підгодованому місці.
Чимось схожа на митарства баристи з Лісового масиву історія власника йога-студії на Лівобережному масиві. Коли тренер вирішив відкрити власну студію, відповідна для цього нерухомість була в дефіциті. Вимоги досить специфічні: велике приміщення для того, щоб обладнати зали для занять, а також можливість зробити душові. І, звичайно, обов'язкові опції - близькість до метро, наявність стоянки, зручна транспортна розв'язка та ін.
Такий об'єкт знайшовся в районі станції метро Лівобережна. Приміщення підходило за всіма параметрами, за винятком одного але - його господар відчував труднощі з офіційним введенням будівлі в експлуатацію. Тому підписати договір оренди було неможливо. Орендодавець та власник йога-студії уклали усну джентльменську угоду, і з вірою в людську чесність йоги розпочали ремонт.
Проблеми почалися з того моменту, коли в нову студію «повалили» клієнти. Несподівано господар помешкання почав змінювати умови оренди - з'явилися платежі, не обумовлені раніше, та й сама орендна плата раптом стала непостійною величиною. З великими труднощами тренеру вдалося переконати орендодавця зафіксувати на папері в неофіційній формі, хто, за що і в якому розмірі буде платити.
На жаль, продовження історії більше схоже на детектив. З автомобіля орендарів, припаркованого біля студії, були вкрадені документи, у тому числі і розписки, які були єдиним підтвердженням факту оплати оренди приміщення протягом усього періоду існування йога-студії.
Орендодавець про подію виявився обізнаний і після нетривалого терміну зажадав у йогів оплатити оренду повторно, починаючи з першого дня. Таку вимогу він мотивував відсутністю документів, що підтверджують оплату. Коли конфлікт вийшов за розумні межі, невдачливі йоги були змушені спішно з'їхати.
Зайве згадувати, що на звільнену площу зі спеціалізованим ремонтом незабаром в'їхала інша йога-студія. Частину клієнтів, звичайно, вона «привела за собою», але основу склала клієнтура попереднього орендаря. Правда, рівно через рік і новій студії довелося переїхати в результаті схожого конфлікту, а зайнятися йога-бізнесом вирішив безпосередньо власник приміщення.
Зовсім скандальна історія розгорілася навколо відомого ресторану Русский клуб КультРа на Подолі. Навесні його виселили з приміщення на вул. Володимирській, 4, яке ресторан займав останні п'ять років.
«6 квітня близько восьмої ранку в заклад увірвалися невідомі люди. Їх було близько 15 осіб, - розповів в коментарях Українській правді. Київ власник КультРа Олександр Ваврик. - Коли кондитер прийшов на роботу, у нього забрали ключ, відтіснили. Коли я приїхав, то в клубі була охорона компанії Ягуар-1. Вони сказали, що вони нові орендарі цього приміщення».
Для власника і працівників закладу це стало повною несподіванкою, оскільки згідно з договором клуб має переважне право на оренду площі.
За словами Ваврика, орендодавець приміщення на вулиці Володимирській, 4, - Яніс Літінас (на той час почесний консул України на Криті) - чомусь вирішив вижити КультРа після п'яти років оренди.
«Він сказав, що «ви мені більше не потрібні, забирайтеся або платіть велику оренду». Удвічі більше, ніж існувала на ринку на той час. Це ми ще говорили до захоплення. Ми вже навіть готові були піти на такі умови і підписати договір. Але, незважаючи на домовленості, умови щоразу змінювалися. І в результаті ми отримали даний інцидент», - розповів Ваврик.
Підприємець додав, що мав усну домовленість з Літінас з оренди на десять років, тому не розуміє, чому власник приміщення не звернувся до суду, а вирішив забрати його силовим чином.
Ваврик підрахував, що за п'ять років оренди ресторан виплатив понад $500 тис. за оренду. Але, як бачимо, зберегти бізнес це ресторатору не допомогло.
Техніка безпеки
На думку юристів, можливостей захистити себе від свавілля орендодавців постфактум не так-то багато навіть у підприємця, який уклав договір у всій формі. Не кажучи вже про бізнесмена, котрий винаймає приміщення на усних домовленостях.
Більше того, відмова власника площі продовжити договір не є підставою для стягнення з нього збитків або упущеної вигоди, наголошує Євген Гончаренко, представник юридичного бюро ECOVIS Бондар і Бондар.
Щоб хоч якось убезпечити себе, юрист рекомендує передбачити в договорі оренди положення, згідно з яким наймачі мають право робити ремонт, проводити обробку приміщення та ін.
Щоб хоч якось убезпечити себе, юрист рекомендує передбачити в договорі оренди положення, згідно з яким наймачі мають право робити ремонт, проводити обробку приміщення і ін. Можна прописати, що при розірванні договору орендоване майно повертається власнику тільки після відшкодування ним всієї вартості робіт з його поліпшення.
«У такому разі, якщо вартість цих робіт становитиме значну суму, то його власник, можливо, не зможе відразу її виплатити, що дозволить орендареві продовжувати користуватися ним або спонукає власника приміщення укласти новий договір оренди», - пояснює Гончаренко.
Юристи радять бізнесменам зробити все необхідне для державної реєстрації торгової марки, яка буде назвою кафе чи ресторану. Тоді орендодавець не зможе використовувати її в своїх цілях
Крім того, юристи радять бізнесменам зробити все необхідне для державної реєстрації торгової марки, яка буде назвою кафе чи ресторану. Тоді орендодавець не зможе використовувати її в своїх цілях.
«Найчастіше бізнес ґрунтується на певній ідеї, яка трансформується потім у матеріальну форму - назву локації, вивіску, авторський дизайн, оригінальну рецептуру, ексклюзивних постачальників і т. д. Оформивши авторські права на ці аспекти бізнесу належним чином, підприємець не тільки не допустить використання цих елементів в розкрученій ним же локації після закінчення терміну оренди, але і захистить себе від недобросовісних конкурентів незалежно від зміни місця розташування», - пояснює віце-президент адвокатської фірми Грамацький і партнери Юрій Забіяка.
***
Цей матеріал опубліковано в №37 журналу Корреспондент від 18 вересня 2015 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.