Корреспондент: Життя в оренду. Наплив трудових мігрантів підігрів ціни на київському ринку житла

Приплив трудових мігрантів до Києва накрутив ціни на столичному ринку оренди житла. Орендовані квартири тут дорожчі, ніж в європейських столицях, а їхня оплата з'їдає майже весь місячний дохід, у той час як у європейських містах – не більше третини, пише Олександр Голубов у №11 журналу Корреспондент від 22 березня 2013 року.

Про зростання цін на оренду житла в столиці київський журналіст Леонід, який попросив не називати його прізвище в пресі, знає не з чуток. Уже вісім років він разом з родиною живе в орендованій двокімнатній квартирі на Оболоні і, незважаючи на чудові стосунки з її господарем, з грудня минулого року був змушений переглянути сімейний бюджет. Власник житла підняв плату за оренду відразу на 700 грн. – до 4,7 тис. грн. на місяць.

Леонід далеко не єдиний киянин, який зіткнувся з такою проблемою. За даними консалтингової компанії SV Development, що спеціалізується на оцінці нерухомості, за 2012 рік орендоване житло в Києві подорожчало в середньому на 20,9%. Так, якщо рік тому ціна місячної оренди однокімнатної квартири в столиці становила близько $ 405, то зараз ця цифра сягає $ 500.

Тенденцію до підвищення цін відзначають і ріелтори, хоча оцінюють масштаби подорожчання скромніше. Так, за спостереженнями Сергія Степанюка, директора київського агентства нерухомості Золотий ключ, за минулий рік ціна оренди квартир зросла на 5-7%.

Зростання цін підігріває, перш за все, попит на найдоступніше житло. Головною причиною такого ажіотажного попиту ріелтори, соціологи і самі квартиронаймачі називають диспропорцію на ринку праці

Експерт SV Development Сергій Костецький запевняє, що зростання цін підігріває, перш за все, попит на найдоступніше житло. "За рахунок того, що кількість угод щодо найдешевших квартирах максимальна, середня ціна оренди зростає", – пояснює аналітик.

Головною причиною такого ажіотажного попиту ріелтори, соціологи і самі квартиронаймачі називають диспропорцію на ринку праці: складнощі в пошуку роботи і мізерні зарплати в регіонах штовхають українців з усієї країни спробувати щастя в столиці.

У підсумку Київ може сміливо претендувати на звання одного з найдорожчих для орендарів міст Європи. Так, середній бюджетний варіант столичної однокімнатної квартири площею близько 35 кв. м коштує $ 439 на місяць. Водночас у Берліні за аналогічну пропозицію просять в середньому $ 348, в Празі – $ 316, а в Будапешті – $ 295.

Різниця ще більш відчутна, якщо зіставити рівень доходів в українській столиці із заробітком європейців. Середня київська зарплата становить близько $ 578 на місяць, а для тих самих Берліна, Праги та Будапешта ці цифри відрізняються разюче – $ 3,8 тис., $ 1,7 тис. і $ 1 тис. відповідно.

При цьому, за словами програміста Дмитра Комарова, який живе з сім'єю в орендованій квартирі в Мадриді і тимчасово приїхав на батьківщину у справах, за високої ціни якість орендованого київського житла в рази нижча, ніж європейського. "А щодо ціни Київ уже давно переплюнув Європу", – резюмує Комаров.

Дорого і сердито

Підвищений попит на житло в Києві красномовніше за все відбиває все більша лавина угод на ринку. Якщо у 2011 році, згідно з даними SV Development, у столиці було здано в оренду 13,7 тис. квартир, то у 2012-му цей показник досяг 19,5 тис.

Помітне подорожчання орендованої нерухомості спостерігається в Києві вже два роки поспіль, констатують експерти. За словами Степанюка, особливо цікавлять орендарів одно- та двокімнатні квартири – найдоступніший сегмент ринку.

Зі зростанням цін якість того, що мешканці столиці отримують за свої гроші, не підвищується

Щоправда, зі зростанням цін якість того, що мешканці столиці отримують за свої гроші, не підвищується. Незважаючи на те що Леоніду тепер доведеться більше платити за свою двушку на Оболоні, додаткових зручностей це не принесе.

"Крім гарного району в нашій квартирі немає нічого особливого, – розповідає киянин. – Звичайний ремонт, до того ж телевізор, холодильник і більша частина меблів – це все наше".

А на думку ведучої телеканалу Україна Ольги Бутко, яка також знімає квартиру в Києві, на гідний рівень орендованого житла в столиці можна розраховувати лише починаючи з певної суми. Наприклад, ділиться спостереженнями Бутко, навряд чи вдасться знайти прийнятну двокімнатну квартиру дешевше $ 600 на місяць.

Сама вона орендує житло разом з подругою, тому шукала трикімнатну квартиру з двома рівноцінними спальнями. Більшість бюджетних варіантів виключали бажане планування, а тому, визнає телеведуча, за нинішні трикімнатні апартаменти в Солом'янському районі вона змушена переплачувати.

"Я готова урізати інші свої витрати і потреби, для того щоб жити в квартирі, що подібна до моєї", – констатує Бутко, не називаючи суму, яку витрачає на оренду щомісяця.

Для багатьох наймачів мова йде не просто про зайві витрати – на житло йде більша частина їхнього заробітку

Але для багатьох наймачів мова йде не просто про зайві витрати – на житло йде більша частина їхнього заробітку. "Тепер, після підвищення ціни [на оренду], зарплати моєї дружини – вона заступник директора приватного ліцею – не вистачить, щоб повністю покривати витрати на квартиру", – журиться Леонід.

Тим часом для європейців, у яких рівень зарплат на порядок вищий, ніж у київських орендарів, орендоване житло набагато доступніше. За двокімнатну квартиру в самому центрі Варшави уродженець Запоріжжя Ігор Ісаєв, журналіст Польського радіо, платить лише 30% свого щомісячного доходу.

Не проблема зняти житло і для жителів Мадрида, розповідає Комаров. За його словами, середня зарплата в Іспанії становить $ 1,5 тис., а допомога для тих, хто не працює більше року, – майже $ 650. Водночас оренда однокімнатної квартири площею 35 кв. м. в іспанській столиці коштує в середньому $ 672.

"Різниця в зарплаті [у порівнянні з Україною] величезна, – резюмує Комаров. – Сім'я, що працює, здатна легко закрити [оплатити] трикімнатну квартиру".

Різниця між європейськими та вітчизняними реаліями полягає не тільки в ціні, розповідають українці, що мають досвід проживання в орендованих квартирах на батьківщині і за кордоном

Різниця між європейськими та вітчизняними реаліями полягає не тільки в ціні, розповідають українці, що мають досвід проживання в орендованих квартирах на батьківщині і за кордоном.

"Якщо у нас ти можеш в'їхати в житло, в якому є лише все найнеобхідніше – диван, телевізор і холодильник, хоча їх теж може там не бути, – то за кордоном в орендованій квартирі є абсолютно все, що може стати в нагоді мешканцям: посуд, постільна білизна, рушники ", – згадує Бутко свою орендовану квартиру в Мюнхені.

До того ж взаємини між господарями та орендарями в Європі, як правило, оформляються юридично. Навіть якщо господар вважає за краще не декларувати доходи від оренди, сторони підписують непублічний договір – з них можна звернутися в поліцію, якщо одна зі сторін порушить умови, розповідає Комаров, що живе в столиці Іспанії. Від такого підходу виграють не тільки мешканці, а й господарі, які отримують гарантію збереження свого майна.

Високі київські ціни також не гарантують зручності інфраструктури. З Троєщини, де Комаров зараз знімає однокімнатну квартиру, він дістається в центр півтори години з двома пересадками. За його словами, якщо в Мадриді на дорогу до центральної частини міста йде більше години, мова йде вже про житло в передмісті – настільки добре розвинене транспортне сполучення.

При цьому в столиці Іспанії трикімнатна квартира, в якій є всі необхідні меблі та техніка, коштує Комарову близько $ 1 тис. на місяць, а троєщинська однушка, де немає мікрохвильової печі і пральної машини, – $ 500.

Місто трудящих

Перегрів ринку оренди столичного житла експерти пояснюють однозначно: українці масово вирушають до Києва в пошуках роботи, яку тут набагато простіше знайти. Однією з основних категорій, що підживлюють попит, є молоді професіонали, які отримали вищу освіту в Києві.

"Що робити молодій людині, приміром, у Вінниці, якщо вона закінчила столичний вуз?" – риторично запитує Степанюк, вважаючи, що відповідь на це запитання очевидна: працевлаштовуватися в Києві.

Саме такий шлях обрала Ольга Ворожбит, студентка-шестикурсниця Національного університету Києво-Могилянська академія, яка незабаром отримає диплом політолога. За словами Ворожбит, в її рідному Львові випускника-гуманітарія очікує зарплата близько 2 тис. грн. – такі заробітки в цікавій їй галузі ЗМІ та зв'язків з громадськістю.

Ще під час навчання Ворожбит вдалося влаштуватися в Києві PR-спеціалістом з окладом 5 тис. грн. І це не випадковість: зарплати у Львові в рази нижчі, ніж у столиці, впевнена студентка.

Її спостереження підтверджує Інна Степаненко, керівник відділу рекрутменту рекрутингової компанії Smart Solutions. За словами експерта, якщо офіс-менеджер, одна з найпопулярніших посад для початку кар'єри, в Києві може розраховувати на 3,5-4,0 тис. грн. щомісяця, то у Дніпропетровську ця цифра опускається до 2,5-3,0 тис., у Львові – до 2,0-2,5 тис., а в таких містах, як Вінниця або Чернігів, не перевищує 1,5-2,0 тис. грн.

Ця різниця зберігається для посад усіх рівнів, що відкриває набагато ширші кар'єрні перспективи в столиці

Ця різниця зберігається для посад усіх рівнів, що відкриває набагато ширші кар'єрні перспективи в столиці. Так, навіть в економічно розвинених Донецьку і Дніпропетровську головні бухгалтери заробляють від 5 тис. грн. на місяць, у той час як у Києві – від 8 тис., а частіше навіть 10-12 тис., наводить приклад Степаненко.

У столиці зростає і кількість заробітчан, змушених кооперуватися по кілька осіб і разом знімати квартиру. В Інституті демографії та соціальних досліджень впевнені, що кількість трудових мігрантів, які проживають у Києві без реєстрації, становить близько 1 млн осіб.

Такий демографічний перекіс пояснюється особливостями національної економіки. "Вона слаборазвинена, – пояснює Корреспонденту президент Центру економічного розвитку Олександр Пасхавер. – Для таких економік характерна централізація всіх бізнесів у столиці".

Близькість до центру влади створює преференції для підприємців, які тут перебувають

Близькість до центру влади створює преференції для підприємців, які тут перебувають, продовжує думку економіст. У столиці людина може шукати захист і заступництво у представників політичної еліти і платить їм за це. За такого типу економіки лише стосунки патрон – клієнт забезпечують відносну безпеку бізнесу, наголошує Пасхавер.

Однак у високих цінах на оренду квартир винні не лише економічні чинники, а й недалекоглядність тих, хто заробляє на здаванні свого житла. На думку Ігоря Соловйова, директора агентства подобової оренди Discover Kiev, лише деякі власники квартир, що здаються в оренду, в Україні мають ринкове мислення. Більшості ж не приходить в голову думка знизити ціни, навіть якщо квартира не здається більше півроку.

"У людей просто немає розуміння, що втрачений місяць – це як мінімум 10% втраченого річного доходу від ренти", – зауважує Соловйов. Такий підхід утримує планку цін на високому рівні навіть у тих випадках, коли це зовсім невиправдано.

Більшість ріелторів прогнозують подальше подорожчання орендованих квартир

Більшість ріелторів прогнозують подальше подорожчання орендованих квартир. Костецький упевнений, що в цьому році нижня планка ціни на оренду житла в Києві зросте ще як мінімум на 10%. На думку Степанюка, такі прогнози мають просте пояснення: "У такому мегаполісі, як Київ, зараз можна знайти роботу, у той час як у регіонах країни просто нема чого робити".

Квартирне питання

Вартість оренди квартир у Києві неадекватно висока щодо рівня заробітної плати

Дані інформаційно-довідкової служби Корреспондента

***

Цей матеріал опубліковано в №11 журналу Корреспондент від 22 березня 2013 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.