В яких регіонах українці купують житло, а в яких продажі на мінімальних значеннях, яка цінова політика та чого чекати від цін далі.
Що відбувається на ринку житла в Україні під час війни, де ціни ростуть, а де падають. Якими вони будуть в майбутньому? В яких регіонах ринок нерухомості оживає, а де продажів майже немає.
Ринок почав відновлюватись
Влітку вперше з початку повномасштабного вторгнення РФ в Україну відновився оптимізм у будівельному бізнесі. Для цього склалися вагомі передумови.
Зокрема, у будівельну сферу активніше почали надходити кошти на відновлення - з державного бюджету, від міжнародних партнерів та приватних компаній. Гроші спрямовують на відбудову житла, шкіл, медичних закладів та іншої інфраструктури.
Також з держказни почали виплачувати компенсації за зруйновану приватну нерухомість. Цьому сприяло розширення пільгової державної програми іпотечного кредитування “єОселя”.
За інформацією порталу ЛУН, в країні відновлено будівництво 75% житлових комплексів, яке тривало на початок вторгнення. Також розпочалося будівництво 189 нових об’єктів.
Окрім того, зростають орендні ставки та зайнятість у всіх сегментах (житло, офіс, торгівля), а також заповненість у готелях.
Водночас кількість працюючих відділів продажів компаній-забудовників в Україні наразі не досягнула довоєнних показників.
Порівняно із січнем минулого року кількість відкритих відділів продажів забудовників на первинці станом на серпень поточного року становить: Київ - 78%; Київська область - 79%; Львівська область - 94%; Одеська область - 80%; Івано-Франківська область - 97%; Дніпропетровська область - 80%; Полтавська область - 89%; Вінницька область - 93%.
Водночас попри війну в країні відкриваються продажі у нових будинках. Так, загалом за півтора року відкрилось понад 200 нових продажів по країні. Зокрема: в Києві їх стало на 10 більше, в Київській області - на 18; у Львівській - на 60; у Тернопільській - на 27; в Івано-Франківській - на 17; у Закарпатській - на 16; у Хмельницькій - на 10.
Олександр Охрименко, президент Українського аналітичного центру каже, що по деяким регіонам обсяги продажу житла стали такими, якими були до війни. Наприклад, в Києві продажі житла фактично такі, як до повномасштабного вторгнення РФ. Львів та інші міста Західної України, а також Житомир та Вінниччина теж мають попит в українців. Водночас у Харкові затишок. Люди просто бояться купувати житло близько до зони бойових дій. Також мало купують квартир в Сумах та Чернігові. Миколаїв Херсон та Дніпро теж поки що не цікаві покупцям.
Водночас за словами співзасновника та керуючого партнера компанії INSPI Development Володимира Семенцова попит на первинному ринку нерухомості становить лише 20 - 35% від обсягів лютого минулого року, і ситуація навряд чи зміниться. Нині українці зацікавлені більше у готовому житлі у відносно безпечних містах.
У подальші роки активізація процесів на ринку нерухомості практично повністю залежатиме від результатів бойових дій на фронті. Саме перемога стане точкою відліку для майбутнього розвитку ринку нерухомості.
Цінова політика
Що стосується цін, то, як зазначають аналітики ЛУН, якщо на початку війни вартість нових метрів зросла через падіння курсу гривні та здорожчання собівартості будівництва, то з осені минулого року ціни скорегувались, причому різнонаправлено.
Так, середня вартість квадратного метра нового житла на серпень 2023 р. (порівняно з вереснем 2022 р.) у Києві трохи впала. Зараз вона становить 46 500 грн, було 47 600. У Львові, Івано-Франківську та Полтаві навпаки піднялась. У Львові вона складає 46 800 грн (було 44 900). В Івано-Франківську - 26 200 грн (було 22 200). В Полтаві - 31 тис. грн (було 27 300). Одеса та Дніпро сильно просіли. Ціни в Одесі впали з 38 тис. до 35 400 грн, у Дніпрі - з 43 200 до 41 тис. грн.
За словами Охрименко, якщо казати про ціни, то у Львові вони на 60% вищі, ніж до війни, а в Києві на 30% нижче. Люди більше купують квартир в Західній Україні через те, що вважають її безпечнішою, тому там ціни суттєво зросли. При чому мова йде про зростання цін у доларах, хоча офіційно у нас угоди укладають в гривнях, але всі рахують в американській валюті.
В компанії ЛУН зазначають, що на попит впливають два фактори: економічний та психологічний. В переважній більшості українці за час війни збідніли. Але навіть не це є головним обмежувальним фактором. Неможливість прогнозувати свої власні надходження на роки вперед зупиняє перед ризиковою інвестицією. На додачу, невпевненість у власному майбутньому та непрогнозованість ризиків ускладнюють прийняття рішень щодо довгострокових інвестицій в житло.
Що буде з цінами далі?
Думки експертів щодо того, що буде з цінами на житло далі розділилися.
На думку Семенцова, в Україні не спостерігається передумов для суттєвого зростання вартості нерухомості на первинному ринку. Очікується, що коливання цін за один квадратний метр не перевищать 1%.
За його словами, зниження регулятором облікової ставки до 22%, а також поліпшення інфляційних прогнозів сприятимуть стабілізації цін на українському ринку нерухомості.
Наразі компанії, котрі поновили будівництво об’єктів, пропонують покупцям істотні знижки (у 2,5% - 10%). При цьому йдеться про “рекламні” пропозиції, тоді як для реальних покупців знижки можуть сягнути 18%.
Експерт вважає, що на вартість нерухомості впливатимуть надалі: курс валют в країні та попит з боку населення. Як правило, виробники будматеріалів та девелопери прив’язують свої ціни до курсу американської валюти. Однак експерт припускає, що до кінця року підстави для зростання цін через курсові коливання долара практично відсутні. До всього - з початку року готівковий курс знизився на 7,5 - 8%.
Своєю чергою Вікторія Берещак, експерт ринку нерухомості вважає, що українцям варто очікувати зростання цін на житло.
За її словами, хоч девелопери не можуть поки що підвищувати вартість нерухомості пропорційно підвищенню собівартості, проте ціни стануть вищими.
За цей рік собівартість житла зросла щонайменше на третину залежно від класу новобудови. Сталося це через подорожчання будівельних матеріалів, логістики, а також більших витрат на зарплату персоналу будівельних компаній.
Попри це, девелопери більше не зможуть дозволити собі підвищити вартість житла відразу на третину чи більше. Зараз вони піднімають ціни доволі помірковано: не в збиток собі, проте з мінімальною рентабельністю. Через це вартість житла у новобудовах у середньому підвищилась на 18% на квадратний метр з початку року.
“18% - це так зване стримане зростання під впливом собівартості. Я думаю, що до кінця року у нас ще може бути зростання ціни, адже динаміка до цього зберігатиметься”, - вважає Берещак.
Великого приросту цін ані восени, ані до кінця поточного року не буде, оскільки ринок відновився тільки на третину від довоєнного, а попит на нерухомість дуже низький. Через це забудовники не будуть ризикувати та підніматимуть ціни у помірному темпі.
Водночас на вторинному ринку можливі різні варіанти. У разі, якщо власникові нерухомості поспішати нікуди, то, залежно від його апетиту, вартість може підвищитися на 20-30% проти аналогічної квартири на первинному ринку.
Вікторія Хаджирадєва