Чотири фахівці ринку нерухомості розповідають, що треба зробити, щоб власні квартири з'явилися у кожної київської сім'ї з доходом $ 1,5-2,0 тис. на місяць, пише журнал Кореспондент у додатку Нерухомість у №15 від 20 квітня 2012 року.
Час не владний над справжніми цінностями, а фінансова криза – над доступністю київських новобудов. Незважаючи на падіння ціни столичних квадратних метрів, яке відбулося з 2008 року, квартира навіть економкласу залишається для багатьох сімей недоступною.
Щоб з'ясувати, чи може житло стати дешевшим, Корреспондент поставив однакові запитання різним за профілем учасникам ринку нерухомості: "Якою має бути ціна квадратного метра житла на первинному ринку Києва, щоб воно було доступним для сім'ї середнього класу, щомісячний дохід якої складає $ 1,5 -2,0 тис.? Чи можлива така ціна в реальності і що для цього потрібно зробити?".
Анатолій Близнюк, міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства
На це запитання немає однозначної відповіді. У благополучних країнах з усталеною ринковою економікою давно працюють принципи попиту і пропозиції, і пропозиція завжди перевищує попит. Отже, там є конкуренція: забудовники шукають варіанти, включають мізки, міркуючи, що робити, якщо за ціни $ 1 тис. за 1 кв. м їхні квартири не купують. В Україні конкурентного середовища в цьому плані немає.
Сюди накладається відсутність платоспроможного попиту – життєвий рівень людей низький, тільки невелика частина може дозволити собі купити квартиру. Знову ж таки, в цивілізованих країнах з усіма їх ринковими перевагами, відсутністю монополій порівнянне з київським житло коштує $ 1,5-2,0 тис. – це нормальна квартира. Але там у покупців заробіток близько 3 тис. євро. ($ 3,9 тис.).
При цьому сьогоднішня ціна економжитла в Києві – близько 8 тис. грн. ($ 1 тис.) за 1 кв. м – в цілому адекватна. Ніколи за, скажімо, удвічі меншу ціну, навіть з проведеними за рахунок міста інженерними мережами і дармовою землею, монолітний будинок не збудувати. І ця ціна має тенденцію до збільшення – через інфляцію, зростання зарплат будівельників, вартості матеріалів.
Враховуючи все це, ми виходимо на середній рівень ціни житла в Києві $ 1,0-1,2 тис. за 1 кв. м. Тепер давайте порахуємо: сім'я середнього класу з дитиною і доходом 16 тис. грн. (з вашого прикладу) хоче мати квартиру площею 100 кв. м. Враховуючи, що 56% вони витратять на харчування та інше, 14% – на комунальні послуги, вони зможуть відкладати на покупку житла близько 4 тис. на місяць і, отже, виплачувати оренду з правом викупу, грубо кажучи, 15 років. А якщо в кредит, то платити доведеться як мінімум 6 тис. грн. щомісяця протягом 15 років.
Припустимо, завтра доведеться виконувати вимоги МВФ та комунальні послуги істотно подорожчають. А рано чи пізно держава так чи інакше піде від системи субсидування всіх і кожного. Світ вже цим шляхом пройшов. І тоді витрати сім'ї на утримання купленого житла значно зростуть, і на погашення кредиту у неї залишиться ще менше. <...>. А чекати, що держава знизить ціну житла вдвічі, не варто.
Щоб щось змінилося в країні, повинні з'являтися нові підходи. Повинна рости продуктивність праці. Зростати доходи. Народжуватися платоспроможний попит
Щоб щось змінилося в країні, повинні з'являтися нові підходи. Повинна рости продуктивність праці. Зростати доходи. Народжуватися платоспроможний попит. Конкуренція. Використовуватися енергозберігальні й економічні технології. Ми повинні створити систему, яка буде конкурентною.
Держава теоретично не повинна впливати на ринок будівництва житла взагалі. Єдиний, мабуть, виняток – нинішня ініціатива влади з іпотечного кредитування під невисокий відсоток тих, хто потребує держпідтримки. Це дасть можливість наступного року державі побудувати близько 2 млн кв. м житла – найбільш затребуваного. Скажімо, в середньому по Україні двокімнатні квартири площею 50-60 кв. м, ми вважаємо, що будуть продаватися по 4,8 тис. грн. ($ 600) за 1 кв. м плюс компенсація відсоткової ставки. Так держава створить стимули для розвитку конкурентного середовища, і забудовникам доведеться шукати варіанти здешевлення житла.
Мауро Маскіо, директор центру роздрібного бізнесу, член правління ПАТ Укрсоцбанк
У сьогоднішніх реаліях сім'я з двох осіб з дитиною і доходом 14 тис. грн. на місяць взяти кредит і придбати двокімнатну квартиру в новобудові не зможе. Якби ціна становила близько 4,5 тис. грн. за квадратний метр [зараз – близько 8 тис. грн.], варіанти можна було б розглядати.
Рішенням може бути одночасний рух з різних боків.
1. У новобудовах квартири вирізняються великою площею. Наприклад, у старих будинках, побудованих 20-30 років тому, двокімнатні квартири в середньому мають близько 50 кв. м, тоді як в новому – в середньому 75 кв. м (причому корисної площі там половина, решта – коридори, холи і так далі). Природно, вартість житла дуже сильно залежить від цієї площі. Тобто будівельник може пропонувати інші варіанти планування квартир у плані розміру площі.
2. Вартість 1 кв. м. На поточний момент можна говорити про те, що в неї закладено тільки 45-50% собівартості. Все інше – дохід будівельника і його витрати на супутні будівництву витрати, властиві Україні. Якщо уряд зможе вплинути якимось чином на цю ситуацію, то можна буде говорити про те, що зниження цих співвідношень вплине на доступність житла.
3. Важливі, звичайно ж, і можливі держпрограми, що дозволяють компенсувати процентні платежі, які сплачує позичальник. Так, з травня цього року планують за ініціативою Президента відновити програму Доступне житло. І державні фінансові регулятори ґрунт під неї вже готують. Якраз ця програма і розрахована на сім'ї з невисоким доходом. Крім програм для сімей з обмеженим бюджетом, розробляється паралельно ще кілька інших, метою яких буде оптимізація процентних ставок, а отже, і доступність їх для населення.
Якщо всі перераховані чинники спрацюють спільно, ймовірно, ми побачимо більш-менш наближені до реальних можливостей населення пропозиції на ринку.
Михайло Голиця, голова правління, президент АТ ХК Київміськбуд, один з розробників держпрограми Доступне житло
ХК Київміськбуд пропонує базову ціну за 1 кв. м у розмірі 8 тис. грн. Це ціна, нижче якої продажі житлової нерухомості в Києві, на мою думку, будуть просто нерентабельними. Холдинг, як й інші компанії, що працюють на ринку житла, зацікавлений у зниженні собівартості квартир і, відповідно, зменшення ціни продажу, адже це сприяло б зростанню кількості реалізованих квартир. Але будорганізації, в тому числі Київміськбуд, не можуть продавати житло нижче собівартості, тобто працювати у збиток собі.
Тому мова повинна йти не про ціну, а про програми, які підвищують купівельний попит, роблять житло доступнішим. Щоб забудовники знизили ціну, необхідно стимулювати їх за рахунок пільгового оподаткування, зменшення відрахувань у різні фонди та до бюджету, спрощення процедури землевідведень і всього, що пов'язане із земельними питаннями. Залучати покупця можна, наприклад, за допомогою прийнятних умов кредитування, а саме – підвищення довіри до позичальника і доступності кредитування для кожного охочого, значного зниження процентної ставки і збільшення терміну кредитування на десятиліття, як практикують за кордоном.
Ірина Луханіна, гендиректор агентства нерухомості Благовіст
Сьогодні банки досить акуратно видають іпотечні кредити. При цьому у кожного банку, який практикує іпотеку, свої умови позик, процентна ставка, терміни та вимоги до позичальників. Якщо все це узагальнити, можна зробити наступні висновки.
Дохід сім'ї, яка планує взяти іпотечний кредит, повинен становити не менше $ 2 тис. (16 тис. грн.). При цьому щомісячні виплати банку (тіло кредиту плюс відсотки) будуть досягати $ 1 тис., а мінімальний внесок повинен становити не менше 30% від вартості житла. Тобто якщо купувати в кредит найбільш бюджетний варіант у столиці, то необхідно мати накопичення в розмірі $ 15 тис. і взяти кредит в сумі $ 30 тис. Але це оптимальний варіант. Найімовірніше, банк вимагатиме від потенційного клієнта початковий внесок у розмірі 50%, а також зможе надати кредит на максимальний термін 10-15 років, не більше. <...>. Ціна формується за принципом платоспроможного попиту, і на сьогоднішній момент попит є. Тому про доступність житла для громадян має думати уряд, впроваджуючи пільгову іпотеку і співпрацюючи із забудовниками в розрізі цінової політики (здешевлення процесу, дотації, пільги і т. д.).
***
Цей матеріал опублікований в № 15 журналу Корреспондент від 20 квітня 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.