Корреспондент: Квартири довжиною в життя. Згорнувши програму Доступне житло, уряд намагається її замінити більш реалістичними проектами

Програма Доступне житло із вкрай привабливими умовами для покупців застопорилася, так і не розгорнувшись. Тепер уряд викочує новий проект – з менш привабливими умовами, але більш реалістичними перспективами, пише Максим Біроваш у №43 журналу Корреспондент від 2 листопада 2012 року.

Ігор Юрченко – один з небагатьох, хто встиг отримати квартиру за держпрограмою Доступне житло. Взявши в березні 2009-го позику під 16%, він зібрав потрібні документи, після чого держава взяла на себе зобов'язання погашати 13% від його річної ставки. На тлі ставок у комерційних банках, що сягали тоді 24%, купівля житла, по суті, під 3% річних – як у Німеччині – була великим успіхом.

Однокімнатна квартира в центрі Києва, на Печерську, яку придбав Юрченко, коштувала в ті роки $ 65 тис. Спочатку новосел мав щомісячно виплачувати банку $ 900. Після компенсації державою відсотків – лише $ 400. І хоча зараз вартість квартири впала на $ 10 тис., каже Юрченко, у програші він себе не почуває: "Все одно економлю близько 4 тис. грн. на місяць".

Тоді разом з Юрченком на отримання квартир за пільговою програмою записалися близько 7,5 тис. осіб. Щоправда, тільки 5 тис. з них встигли оформити позику під скромні 3% річних. Потім через дефіцит коштів програма завмерла. У травні 2012 року її реанімували, і ще трохи більше 700 сімей стали щасливими власниками іпотечної позики під 3%.

Держава обіцяла на програму Доступне житло протягом найближчих семи років виділити не менш ніж 28 млрд грн. Але ці мрії раптово розбилися об бідність скарбниці

Держава обіцяла на програму Доступне житло протягом найближчих семи років виділити не менш ніж 28 млрд грн. Але ці мрії раптово розбилися об бідність скарбниці. Через зростання бюджетного дефіциту компенсаційні виплати стрімко скорочувалися, поки не дійшли до позначки 200 млн грн. Що фактично означало зупинення всієї програми.

Тоді керівництво Державного агентства з інвестицій та управління національними проектами реанімувало програму. Після реінкарнації вона вже не є такою привабливою, як попередня, у якій брав участь Юрченко. Позику під 3% річних на купівлю житла чиновники вже не обіцяють – тепер мова йде про зниження ставки десь на третину, в середньому з 24% до 15% річних.

Віце-прем'єр-міністр Борис Колесніков також запевняє, що з 2013-го буде істотно знижена собівартість будівництва житла і тоді придбати столичну квартиру площею близько 50 кв. м можна буде лише за 300 тис. грн. (близько $ 37 тис.).

Такі програми лише з натяжкою можна назвати "доступним житлом" навіть для столиці, де середня зарплата ледь перевищує $ 590. Правильніше цю ініціативу було б назвати спробою держави оживити іпотеку і розбудити колись потужну будівельну галузь.

Жили-були

Квартирне питання – найдавніша проблема українського буття. Ще на початку 1986 року Михайло Горбачов, майбутній президент СРСР, пообіцяв, що до 2000-го кожна радянська сім'я (а отже і українська теж) житиме в окремій квартирі. Тоді ж була прийнята держпрограма Житло-2000. Втілити задумане не встигли, оскільки економіка соціалізму була занадто слабкою для таких амбітних проектів.

У незалежній Україні квартирне питання також непокоїло уми влади. У 2008-му тодішній президент країни Віктор Ющенко заявив, що реалізація національної програми доступного житла розпочнеться "за будь-якої погоди". Не розпочалася.

Під час сходження на пост глави держави у 2010 році Віктор Янукович теж оголосив, що нарешті виконає споконвічну мрію. За його задумом з 2010 по 2017-й у нові квартири повинні були в'їхати понад 25 тис. сімей з 1,5 млн черговиків. На реалізацію програми в Кабінеті Міністрів були готові витратити космічну суму – 28 млрд грн.

Але бідність України стала однією з головних перешкод на шляху до мрії. Так звана програма Доступне житло не винесла чергового випробування часом. Проіснувавши лічені місяці, вона вкотре канула в Лету.

Тепер уряд запускає іншу іпотечну програму. Її мета знизити ставку не до фантастичних 3%, а хоча б до 15%, що у нинішніх реаліях – перший крок до пожвавлення будівельного ринку

Тепер уряд запускає іншу іпотечну програму. Її мета знизити ставку не до фантастичних 3%, а хоча б до 15%, що у нинішніх реаліях – перший крок до пожвавлення будівельного ринку. Маючи у статутному фонді 951,7 млн грн., Держінвестпроект у 2008 році випустив держоблігації на суму 200 млн грн. із прибутковістю 9,4%. Купивши ці папери, банкіри отримали джерело доходу з держгарантією. В обмін на цей додатковий прибуток банкіри зобов'язалися знизити своїм клієнтам ставки за іпотекою.

Аліна Кравець отримала позику в Укргазпромбанку під 15% річних замість 22%. Уродженка Жашкова Черкаської області, вона з дня на день чекає переїзду з орендованого житла в 53-метрову однокімнатну квартиру в житловому комплексі Міністерський.

"Тобто ми будемо платити 3,8 тис. грн. на місяць – практично стільки ж, скільки зараз за оренду житла, – розповідає Кравець. – Я ще вчуся, працює тільки чоловік, і наш сукупний дохід становить близько 11 тис. грн. на місяць".

У такій іпотечній програмі вже погодилися брати участь понад 100 українських банків. Заручившись такою підтримкою, у 2012 році Держінвестпроект випускає
облігації вже на суму 500 млн грн

У такій іпотечній програмі вже погодилися брати участь понад 100 українських банків. Заручившись такою підтримкою, у 2012 році Держінвестпроект випускає облігації вже на суму 500 млн грн.

Тетяна Ващилко, віце-президент і керуюча центральною дирекцією Діамантбанку, вважає, що без такої програми її фінустанова зовсім не змогла б пропонувати прийнятні для ринку іпотечні кредити.

За останні чотири роки Держінвестпроекту вдалося рефінансувати вітчизняну іпотеку за допомогою як облігацій, так і прямих інвестицій на суму трохи більше 1,5 млрд грн. Крапля в океані: українці до цього моменту набрали недешевої іпотеки на 60 млрд грн. Тим не менш виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Павло Матіяш запевняє, що іпотечні цінні папери – це один із китів, на яких стоять ринки нерухомості в більшості країн Європи.

"Дуже показовий ринок Данії, де перший цінний папір, забезпечений іпотекою, випустили 200 років тому і де такі папери потім охоче купують компанії з довгими інвестиціями – компанії зі страхування життя та пенсійні фонди", – каже Матіяш.

Облігації Держінвестпроекту не здатні навіть наблизити процентні ставки за кредитами на житло в Україні до цифр, до яких звикли позичальники в Центральній
і Західній Європі. В Іспанії та Німеччині річна ставка на іпотеку не перевищує 4%, в Італії – 5,5%, у Франції – від 3,75%, а в кризовій Португалії – 2,75% на рік

Облігації Держінвестпроекту не здатні навіть наблизити процентні ставки за кредитами на житло в Україні до цифр, до яких звикли позичальники в Центральній і Західній Європі. В Іспанії та Німеччині річна ставка на іпотеку не перевищує 4%, в Італії – 5,5%, у Франції – від 3,75%, а в кризовій Португалії – 2,75% на рік.

"Але і такі ставки їх [європейців] рідко влаштовують, – каже Матіяш. – Коли у Великобританії річні на іпотеку зросли до 3%, всі вже кричали, що це дуже дорого".

Будзагін

У Держінвестпроекті кажуть, що, крім усього іншого, відомство готове розпочати кредитування компаній для завершення кинутих будівництв. У цьому році одним з учасників такої програми стала компанія УМК, яка у 2007 році почала зведення 23-поверхового будинку. Грошей, щоб довести об'єкт до готовності, підрядникам не вистачило. Будівництво завмерло.

Фінансування недобудов Держінвестпроектом склало 25 млн грн. УМК отримала гроші під 14%, що, за словами глави компанії Віктора Кондратенка, стало вкрай вигідною пропозицією на тлі ринкових кредитів під 26% річних.

"Під 20 млн грн. кредиту ти повинен був віддати банку заставу на 60 млн грн., – ділиться розрахунками будівельник. – Причому це має бути тверда застава – земля, офіси, нерухомість. З нашими банками важко працювати".

Радість киянина Кондратенка поділяє його колега з Донецька Олександр Адамов. Його компанії, Дирекції адміністративних будівель, вдалося отримати від банку – партнера Держінвестпроекту кредитну лінію у розмірі 35 млн грн. під 15%. Свій довгобуд він має намір довести до кінця наступного року.

У Міністерстві інфраструктури також розповідають, що здешевленню житла будуть сприяти зарубіжні технології. Деякі з них готують до презентації архітектурні бюро Фінляндії.

Під реалізацію проекту Колесніков планує побудувати в Україні п'ять заводів з виробництва бетону. Розмір інвестицій – $ 200 млн

Під реалізацію проекту Колесніков планує побудувати в Україні п'ять заводів з виробництва бетону. Розмір інвестицій – $ 200 млн. Це не такі великі гроші, запевняє віце-прем'єр: кредит у валюті під 10% коштуватимуть уряду $ 20 млн на рік.

Чиновник гарантує, що масове будівництво так званого доступного житла відновиться в містах-мільйонниках уже навесні 2013-го. Завдання-мінімум – у наступному році звести 10 тис. таких квартир, у 2014-му – 25 тис., ще через рік – 100 тис.

Втілення цього житлового комунізму, на думку Колеснікова, стане можливим також завдяки лізинговій програмі, у якій відсутнє зобов'язання первісного внеску. Цей Рубікон щонайменше в сумі $ 10 тис. все ще нездоланний для мільйонів потенційних покупців. Лізинг передбачає мікроскопічний щорічний платіж у розмірі 3% від позикової суми. За підрахунками Колеснікова, в середньому новосел буде розлучатися з 2 тис. грн. на місяць.

Щоправда, якщо ключі від квартири будівельники видадуть одразу, то ось документи на власність – тільки під час фінального розрахунку. Лізингові квартири оформляються в довгострокову оренду. Фінансувати таку угоду береться Держінвестпроект без участі банків-партнерів.

"Поки що це єдиний варіант для небагатих українців оселитися у власному житлі", – підводить риску голова правління Державної іпотечної установи Валентин Рибачук.

***

Цей матеріал опубліковано в № 43 журналу Корреспондент від 2 листопада 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.