Влада вже до початку наступного року планує завершити найбільш довгоочікувану реформу в країні – земельну. У підсумку на ринок потрапить величезний «наділ» – понад 27 млн га найякіснішої землі в Європі, пише Христина Бердинських у №36 журналу Корреспондент від 16 вересня 2011 року.
Олександр Чубук, фермер із селища Згурівка Київської
області, стоячи посеред поля з дозрілою кукурудзою, каже Корреспонденту, що
його лякає пізня осінь. Але побоюється він не за врожай, а за те, що до кінця
року влада скасує мораторій на продаж землі сільгосппризначення. "Я називаю те,
що планують зробити із землею, реформою зі звільнення сільськогосподарської
землі від селян", - каже фермер.
Чубук, який орендує майже всі свої 50 га в односельців,
вважає: скасування мораторію призведе до того, що селяни кинуться продавати
свої паї великим латифундистам, а дрібні фермери, позбавлені дешевої землі,
розоряться.
Приблизно у 130 км від поля Чубука, на Печерських
пагорбах Києва, рішення про земельні новації, що лякають фермера, майже
прийнято. Виступаючи 6 вересня на відкритті парламентської сесії, Президент
України Віктор Янукович серед пріоритетних завдань на найближчий політичний
сезон назвав аграрну реформу, яка включає в себе і лібералізацію земельних
відносин.
Глава держави закликав депутатів доопрацювати законопроекти,
що дозволяють вже у 2012 році запустити ринок землі сільгосппризначення, продаж
якої в Україні заморожений багато років поспіль. "На сьогодні ця тема, як
кажуть, забалакана і надзвичайно політизована", - заявив Янукович.
Реформу, розпочату в часи розпаду колгоспів і виділення
селянам індивідуальних паїв з колишніх громадських угідь, не можуть завершити
вже понад 20 років. У цьому плані Україну в світі переплюнула тільки Мексика,
де аналогічні реформи проводили 23 роки поспіль, розповідає Сергій Тимченко,
голова Держагентства земельних ресурсів.
Якщо парламент підтримає законопроект Про ринок землі,
який розробив Кабмін і підтримує Президент, це змінить статус майже двох третин
території країни. Адже з 60 млн га, що становлять площу держави, 42 млн
припадає саме на сільгоспугіддя. Щоправда, на ринку потенційно виявиться
приблизно 27 млн га – ті землі, які сьогодні розбиті на паї, тобто
належать не державі, а фізичним особам.
У перший же рік після скасування мораторію, за оцінками
експертів, у продажу виявиться близько 3,2 млн га таких паїв. Орієнтовна ціна
всього цього "наділу", за словами Тимченка, – $ 1,6 млрд за ціною близько $ 500
за га. Причому в майбутньому вартість українського чорнозему тільки зростатиме.
Головний ефект, на який сподіваються урядовці, – у підсумку земля стане предметом фінансових операцій, сільське господарство отримає додаткові інвестиції та доступ до відносно дешевих кредитів
Головний ефект, на який сподіваються урядовці, ратуючи за
реформу, – у підсумку земля стане предметом фінансових операцій, сільське
господарство отримає додаткові інвестиції та доступ до відносно дешевих
кредитів.
"Наше завдання не допустити обезземелення селян і
ліквідувати абсурдну ситуацію, коли власник, наприклад, 4 га родючої землі в
Європі може перебувати за порогом бідності", - каже Тимченко.
Форменна реформа
Новації, затіяні урядом, важко назвати грандіозними.
Проте вони здатні докорінно змінити ситуацію в сільському господарстві і
вплинути на життя країни в цілому.
Право купівлі землі уряд планує залишити лише фізособам,
фермерським господарствам і державі. Причому в одних руках не можна буде
зосереджено понад 2,1 тис. га. А ось всі юрособи, у тому числі і великі
агрохолдинги, зможуть, як і зараз, лише брати землю в оренду.
Крім того, для обмеження спекуляцій на цьому ринку Кабмін
пропонує ввести жорсткі фінансові санкції. Якщо покупець землі в перший же рік
вирішить її перепродати, йому доведеться заплатити мито у розмірі 100%
нормативно-грошової оцінки ділянки, каже Тимченко. Якщо у другий – 90%. І так
до десяти років. "Нам дуже важливо, щоб за той час, поки невигідно буде
перепродувати землю, сформувався прошарок ефективних землекористувачів", -
пояснює він.
Ще один момент, на якому наполягає уряд, - це заборона на
продаж землі іноземцям.
А щоб уникнути монополізації, за словами Тимченка, в
законі передбачено кілька норм. По-перше, при угоді ціною понад 150 тис. грн.
покупець повинен буде показати свою декларацію про доходи – так можна відсікти
посередників. По-друге, операція з купівлі великого земельного наділу проходитиме
антимонопольну перевірку, щоб виявити родичів або пов'язаних осіб.
Страхи земні
Усі ці нововведення покликані вдихнути нове життя у
вітчизняне сільське господарство. Але самі селяни ставляться до них
насторожено.
У цьому переконався Корреспондент, побувавши в селах
Київської області – наприклад, у Войковому, де на реформу скаржився багато хто,
як ті дві літні жінки, яких Корреспондент застав за перебиранням картоплі на
корм для свиней.
Одній з них, бабі Ніні, 82 роки. Крім хати в селі, у неї
є ще земельний пай площею 4 га, який вона здає в оренду фермеру. За цю ділянку
він їй платить 1,45 тис. грн. на рік. Пенсіонерка задоволена, що отримує ці
гроші. До речі, велика частина її земляків, здаючи паї фермерам, бере плату
натурою – зерном, по 1,25 т на рік. І теж не страждає, адже воно йде на корм
худобі.
Перспективі скасування мораторію баба Ніна та її сусідка
не раді. "Кожен рік я щось за землю отримую. Якщо будуть продавати землю, у
мене її заберуть за копійки, і я залишуся ні з чим", - впевнена пенсіонерка.
За даними соцдослідження Оцінка проведення земельної реформи в Україні за результатами 2010 року, 51,5% власників паїв вважають, що земля сільгосппризначення не може бути предметом купівлі-продажу
Її страх поділяє багато хто. За даними соцдослідження
Оцінка проведення земельної реформи в Україні за результатами 2010 року,
проведеного на замовлення держави, 51,5% власників паїв вважають, що земля
сільгосппризначення не може бути предметом купівлі-продажу. І тільки 18,7%
виступають за введення ринку.
Віце-прем'єр Борис Колесніков заспокоює селян, кажучи про
те, що і після скасування мораторію більшість людей житимуть на оренду своїх
паїв, як і раніше. Земля ж, ставши об'єктом продажу, зросте в ціні, а це
означає, що зростуть й орендні ставки на неї. Від цього також виграють
землевласники.
За словами Тамари Левченко, аналітика інвестиційної
компанії Dragon Capital, після скасування мораторію орендні ставки зростуть
майже вдвічі. І якщо зараз вони становлять $ 40-50 за 1 га, то після реформи
ціна орендованого гектара підніметься до $ 100 і вище.
Схожим чином поведе себе і ціна продажу земельних
ділянок. Аналітики очікують, що в перший рік скасування мораторію їхня вартість
встановиться на рівні $ 500-1.000 за 1 га, що небагато. Наприклад, у Польщі ціна
ділянки аналогічної площі починається від $ 4.000, а в Голландії і Франції і
зовсім стартує з позначки $ 13.500. І це при значно гіршій, ніж в Україні, якості
земель, каже голова Держземагентства Тимченко.
Однак уряд вірить, що далі ціни швидко підуть вгору. У
Миколи Присяжнюка, міністра аграрної політики і продовольства, щодо цього оптимістичні
прогнози. "За шість-сім років ціна на землю в Угорщині зросла майже в десять
разів. Я думаю, що за наступні шість-сім років вартість нашої землі зросте в
10-15 разів", - каже міністр.
Тому уряд закликає селян не продавати землю одразу в
перший рік після реформи за смішними цінами, а дочекатися їхнього підвищення.
Але розумними доводами обмежити продаж землі буде важко,
впевнений Чубук. "Я знаю наших людей в селі. Якщо в село приїде машина з
грошима, до обіду продадуть землю півсела, а після обіду побіжить друга
половина, тому що перша їй розповість, що гроші закінчуються і машина їде", -
іронізує фермер.
Вже зараз Чубук спостерігає бум реєстрації фермерських
господарств, і не сумнівається, що таким чином агрохолдинги, відкриваючи
підставні господарства, готуються до скасування мораторію, щоб активно
скуповувати землю.
Час продавати
Двом пенсіонеркам з Войкового, як і багатьом іншим
жителям сіл, важко зрозуміти, що насправді вже сьогодні восьма частина всіх
українських сільгоспугідь, тобто як мінімум 5 млн га, перебуває в приватній
власності. Такі дані озвучив Корреспонденту Сергій Костецький, спеціаліст з
маркетингу компанії SV-Development, оцінюючи тільки продажі останніх шести
років.
Насправді вже сьогодні восьма частина всіх українських сільгоспугідь перебуває в приватній власності. Схеми, які дозволяють обійти заборону, досить прості
Експерт каже, що схеми, які дозволяють обійти заборону,
досить прості. Найпоширеніша – це зміна цільового призначення ділянки,
переведення її в землі для житлової, комерційної або інфраструктурної забудови.
Щоб домогтися подібного рішення, досить, мовляв, переконати або простимулювати
місцеву раду. "У підсумку ставлять на величезній ділянці маленький будиночок і
кажуть, що це вже земля не сільгосппризначення", - розповідає Костецький.
І таких лазівок у законодавстві, які дозволяють різними
способами одержати у власність землю сільгосппризначення, чимало.
Костецький каже, що зараз скуплені подібним чином
мільйони гектарів простоюють – їхні власники чекають зняття мораторію,
подальшого зростання вартості землі на ринку, щоб перепродати цей актив
сумарною вартістю як мінімум $ 2,5 млрд.
Тому експерти впевнені: чим раніше проведуть реформу, тим
більш прозорим буде ринок і тим швидше земля опиниться в руках тих, хто буде її
використовувати, – фермерів, агробізнесу.
Потрібна справа
Експерти вважають, що запропоновані урядом нововведення
далеко не ідеальні. Так, повна заборона на продаж землі іноземцям – вони
зможуть її лише орендувати – не тільки дає пріоритет вітчизняним компаніям, але
й обмежує інвестиції.
"В ідеалі повинен бути поріг участі іноземного капіталу.
Це збалансує ризики та можливості", - впевнений Алекс Ліссітса, президент
Українського клубу аграрного бізнесу.
Можна зробити як в Росії, де обмеження стосуються лише
випадків, коли нерезиденти володіють більш ніж 50% в статутному фонді компаній,
що претендують на сільгоспземлі. Або як у Польщі, де для продажу земельної
ділянки іноземцям потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ, міністра
національної оборони і міністра, відповідального за розвиток села.
На думку фермерів, кабмінівські новації вдарять по середньому та малому класу вітчизняного агробізнесу
На думку фермерів, з яким вдалося поговорити
Корреспонденту, кабмінівські новації вдарять по середньому та малому класу
вітчизняного агробізнесу. Адже ці люди потребують обігових коштів, і викупити
відразу необхідні для роботи земельні наділи вони не зможуть. В результаті
фермери отримають підвищення орендних ставок і зниження рентабельності.
І все ж в уряді сподіваються, що агробізнес витримає, а
реформа вдихне життя в українське село. Мовляв, зростання орендної плати приведе
до того, що аграрії почнуть більше коштів вкладати в передові технології,
підвищувати якість продукції і боротися за врожайність.
Міністр Присяжнюк бачить основний плюс нововведень в
тому, що угоди про право оренди землі можна буде використовувати як заставу під
час отримання кредитів. "Повірте мені, наші банки мають потужні можливості для
фінансування аграрного сектору", - запевняє міністр, уточнюючи: щойно реформа
юридично впорядкує земельні та орендні питання, гроші поллються в село.
Проте на шляху цих фінансових потоків може виникнути
несподівана перешкода. На думку аналітиків, незважаючи на гучні заяви
Президента, ймовірність того, що мораторій скасують з 1 січня 2012 року,
невелика. Причина тому політична: наступного року в країні відбудуться
парламентські вибори, і навіть партія влади навряд чи ризикне своїм рейтингом,
пішовши на реформи, здатні відвернути від неї нехай і вимираюче, але все ще
досить багатолюдне українське село.
Розпайована країна
Основні віхи земельної реформи в Україні
1990 рік – Верховна Рада УРСР прийняла Постанову Про
земельну реформу. Всі землі республіки проголошувалися об'єктом реформи,
завданням якої було визначено перерозподіл земель одночасно з наданням їх у
довічне успадкування громадянам, постійне володіння підприємствам і
організаціям, а також у користування з метою створення умов для розвитку форм
земельного господарювання, раціонального використання та охорони земель
1992 рік – ВРУ прийняла Земельний кодекс і Постанову Про
прискорення земельної реформи та приватизації землі, що дозволило розпочати
процеси роздержавлення, паювання і приватизації землі в аграрних підприємствах.
Декрет Кабміну дозволив безоплатно передавати в приватну власність земельні
ділянки для ведення господарства, будівництва та обслуговування житлового
будинку і господарських будівель, садівництва, дачного та гаражного
будівництва. Водночас Земельний кодекс вводив мораторій на продаж
сільгоспземель строком на шість років
1994 рік – Указ Президента України Про порядок паювання
земель, переданих у колективну власність сільгосппідприємствам й організаціям
передбачав поділ земель, переданих у колективну власність недержавних
сільгосппідприємств на земельні паї та видачу членам цих підприємств
сертифікатів єдиного зразка, які гарантують право на земельний пай в земельному
масиві, що перебуває у колективній власності. Власники сертифікатів мали право
вільно вийти з підприємства зі своїми земельними паями й отримати ділянку на
місцевості
1999 рік - Указ Президента України Про невідкладні заходи
щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки передбачав
реформування колективних сільськогосподарських підприємств у приватні
госпструктури. Членам сільгосппідприємств дозволялося вільно виходити з
підприємств із земельними паями і створювати на їхній основі приватне підприємство.
Встановлювалася плата за пай, виділялися земельні ділянки на місцевості.
Надавалося право розширювати підсобні господарства за рахунок земельних
ділянок, отриманих при виділенні земельної частки на місцевості
2001 рік – прийнято новий Земельний кодекс України, яким
обмежувалися права власності громадян та юридичних осіб на землі
сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га; заборонялося
внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських
товариств; заборонявся продаж або відчуження іншим способом земельних ділянок
та земельних часток (паїв), крім обміну, передачі їх у спадщину та вилучення
земель для громадських потреб
2004-2006 роки – заборону на продаж сільгоспземель
продовжено спочатку до січня 2007 року, а потім до 1 січня 2008-го. Вводиться
мораторій на продаж не тільки паїв, але й земельних ділянок для ведення
особистого селянського господарства, виділених на підставі паїв. Під мораторій
також потрапили зміни цільового призначення земельних ділянок та земельних паїв
сільгосппризначення. Угоди, укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або
іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) на
майбутнє, оголосили недійсними з моменту їхнього укладення (посвідчення).
2008-2010 роки – мораторій на продаж сільгоспземель
продовжується спершу до 1 січня 2010 року, а потім до 1 січня 2012-го.
Купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної
та комунальної власності вводиться з 1 січня 2012 року за умови набуття
чинності законів України Про державний земельний кадастр та Про ринок земель.
Земля та країни
Як регулюються права власності на землю
сільгосппризначення в сусідніх з Україною країнах
Азербайджан
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення
можуть придбати громадяни і юрособи-резиденти. Іноземці, особи без громадянства
та іноземні юрособи мають право отримати земельні ділянки
сільськогосподарського призначення тільки в оренду
Білорусь
Землі сільськогосподарського призначення не можуть
перебувати у приватній власності, власності іноземних держав і міжнародних
організацій
Казахстан
Землі сільськогосподарського призначення можуть купувати
резиденти – фізичні та юридичні особи. При виході власника земельної ділянки
сільгосппризначення з громадянства пай треба повернути у власність держави або
переоформити право власності на право тимчасового користування
Молдова
Землі сільськогосподарського призначення можуть бути
надані громадянам Республіки Молдова. Водночас закон забороняє іноземцям, а
також юрособам, що мають у статутному капіталі іноземні інвестиції, купувати
землі сільськогосподарського призначення
Польща
Громадяни Польщі можуть купувати і володіти земельними
ділянками сільгосппризначення. Придбання ж землі іноземцями вимагає
спеціального дозволу міністра внутрішніх справ, міністра національної оборони і
міністра, відповідального за розвиток села
Росія
Землі сільськогосподарського призначення можуть
використовуватися громадянами Російської Федерації. Іноземці та іноземні
юридичні особи, а також юрособи, у статутному капіталі яких частка іноземних
громадян (іноземних юросіб, осіб без громадянства) становить понад 50%, можуть
володіти ділянками земель сільгосппризначення тільки на праві оренди
Україна
Землі сільськогосподарського призначення передаються у
власність та надаються у користування громадянам України. Такі землі не можуть
передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства,
іноземним юридичним особам та іноземним державам
Дані інформаційно-довідкової служби Корреспондента
***
Цей матеріал опубліковано в № 36 журналу Корреспондент від 16 вересня 2011 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.