Купівля квартир в розстрочку оживляє ринок новобудов. Розстрочка виявляється значно дешевшою і менш клопітною альтернативою нечувано дорогим банківським кредитам, пише Максим Біроваш у № 37 журналу Корреспондент від 23 вересня 2011 року.
Ще два роки тому таке поняття, як розстрочка, на ринку нерухомості було просто відсутнє. Тепер це ключовий тренд галузі.
Забудовники заманюють покупців низькими відсотком – від 7% річних, у той час як більшість банків за кредит на нерухомість просять від 18% в рік. А на етапі будівництва будівельники часто взагалі не вимагають відсотків із суми боргу. Крім того, оформлення розстрочки на квартиру виявилося для тисяч киян значно простішим і зручнішим, ніж отримання кредиту в банку: забудовники не вимагають обов'язково надавати їм численні довідки про доходи, склад сім'ї і т. д.
Забудовники заманюють покупців низькими відсотком – від 7% річних, у той час як більшість банків за кредит на нерухомість просять від 18% в рік
Такий новий, спрощений підхід викликав великий інтерес потенційних новоселів до будівельних об'єктів. Тих самих об'єктів, що вже кілька років стоять у замороженому стані. Самі компанії за допомогою розстрочки збільшують продажі, оживляють торги, отримують оборотні кошти.
"Половина нашої першої черги будівництва продана саме в розстрочку, - зазначає Олександр Білоус, комерційний директор житлового кварталу Акварелі (компанія ADH). – У підсумку ми переконалися, що вона користується попитом, продовжили розстрочку з двох до п'яти років, і вона стала серйозною альтернативою кредитам".
Такі приклади продажів надихнули велику кількість учасників будівельного ринку. За словами заступника генерального директора будівельної компанії ТММ Олексія Говоруна, крім простоти оформлення інтерес до іпотеки зараз підігрівають низькі відсотки щодо займу у розстрочку і відсутність доступного іпотечного кредитування.
Рівень реалізації квартир на первинному ринку Києва за вісім місяців 2011 року зріс до 419 угод і вдвічі побив обсяги продажів попередніх двох років
У результаті рівень реалізації квартир на первинному ринку Києва за вісім місяців 2011 року, за даними компанії SV Development, зріс до 419 угод і вдвічі побив обсяги продажів попередніх двох років, разом узятих. За весь 2010 рік у столиці було продано лише 195 квартир в новобудовах.
"Наприклад, у нас за півроку кількість проданих у розстрочку квартир у комплексі Ізумрудному зросла втричі, і цей показник продовжує збільшуватися, що дає підставу говорити про перспективність способу реалізації квартир в розстрочку", - зазначає начальник відділу продажів житлового комплексу Ізумрудний Ілля Величко.
Аналітик SV Development Сергій Костецький вважає, що розстрочка і кредити від забудовників потрапили на благодатний ґрунт повернення довіри українців до первинного ринку нерухомості. "Все це разом стало локомотивом посткризового ринку житла, який тепер набирає ходу", - зазначає експерт.
Сам собі кредитор
На вулицях великих українських міст помітно збільшилася кількість реклами новобудов. Майже на кожній другій зазначено, що житло тепер можна придбати в розстрочку. Це новий поворот в історії вітчизняної іпотеки.
Розстрочка або в деяких випадках кредити від забудовника, за словами самих будівельників, стали стійкою тенденцією посткризового ринку. На тлі високих процентних ставок на іпотечне кредитування і консервативної політики банків нова послуга – компромісний варіант для тих, хто хоче придбати квартиру, але його бажання ще не скоро буде збігатися з його таки можливостями.
Розстрочки на купівлю нерухомості – суто українське ноу-хау. У більшості розвинених країн, де іпотечні ставки не перевищують 4%, в такому механізмі просто немає потреби
За словами Костецького, розстрочки на купівлю нерухомості – суто українське ноу-хау. У більшості розвинених країн, де іпотечні ставки не перевищують 4%, в такому механізмі просто немає потреби.
В Україні, щоб продати квадратні метри, забудовники пропонують розстрочки на будь-який смак. Одночасно існують безвідсотковий варіант розстрочки і розстрочка під певний відсоток, що фактично замінює зниклі іпотечні позики, каже Білоус.
Причому, зазначають експерти, якщо раніше виплати за договорами розстрочки розтягували не більше ніж на два роки, то під час кризи цей термін розтягнувся аж до десяти років. Разом зі збільшенням періоду розстрочки на платежі встановлюється відсоток, який, як правило, набагато менше наявної банківської ставки, – від 7% до 16%.
Така альтернатива, за словами Олександра Немтирева, керівника департаменту маркетингу житлових комплексів Паркове місто і Комфорт Таун компанії К.А.Н. Девелопмент, з'явилася на ринку як ніколи вчасно.
"Ми проаналізували наслідки кризи і дійшли висновку, що розстрочка активізує продажі, - каже Немтирев. - Коли вибухнула криза і на ринку стояло абсолютно все, було прийнято рішення розширити можливості реалізації, і ми запропонували людям розстрочку".
Вартість квадратного метра нерухомості в розстрочку залежить від ступеня готовності будинку і терміну виплати грошей. І різниця, за оцінками директора з інвестицій компанії НБК (житловий комплекс Парковий) Дмитра Шості, може бути вельми істотною.
Забудовник: Зараз ми продаємо квартири в недобудованому будинку з вартістю 1 кв. м житла 8,5 тис. грн., А поруч стоїть точно такий самий будинок, тільки повністю завершений, - в ньому 1 кв. м житла коштує вже 12 тис. грн
"Наприклад, зараз ми продаємо квартири в недобудованому будинку з вартістю 1 кв. м житла 8,5 тис. грн., А поруч стоїть точно такий самий будинок, тільки повністю завершений, - в ньому 1 кв. м житла коштує вже 12 тис. грн.", - каже Шостя.
Купити квартиру, відразу ж виплативши всю її вартість, надзвичайно вигідно. У комплексі Акварель ціна найменшої квартири площею близько 33 кв. м складає $ 35,4 тис. Якщо взяти її ж в розстрочку на п'ять років, внісши при цьому лише 50% передоплати, житло подорожчає до $ 43,5 тис.
Якщо ж оформляти кредит в банку, то вартість квартири зросте ще на порядок. До того ж банківський кредит спричинить за собою оплату страхової компанії, нотаріуса, а також держмито. У підсумку розстрочка стає більш дешевою і менш важкою справою для новосела.
"Це гарний, доступний варіант, наприклад, для тих, хто орендує квартиру і змушений платити й оренду, і кредит, - каже Білоус. - Це більше схоже на виплату кредиту за автомобіль".
Водночас Костецький радить уважно вивчати умови договору, особливо якщо там декларується спочатку низький відсоток переплати. "Найчастіше низькі відсотки на розстрочку можуть бути тільки маркетинговим ходом забудовника, щоб привернути до себе покупця", - зазначає експерт.
За прикладами далеко ходити не довелося. Як повідомили Корреспонденту в відділі продажів житлового комплексу Міністерський, до введення будівлі в експлуатацію розстрочка платежів може бути оформлена без сплати відсотків. За перший рік виплат відсоток на платежі складе 7%, а до четвертого року націнка зростає до досить відчутних 35%.
Банкіри відпочивають
Столичний юрист Микола Завальнюк в кінці серпня став новоселом, купивши однокімнатну квартиру на Троєщині, в спальному районі Києва. Тут нарешті здали в експлуатацію заморожений в період фінансової кризи об'єкт.
"Мені запропонували умови, від яких навіть після такого випробування кризою я не зміг відмовитися, - каже Завальнюк. - Отримати від забудовника розстрочку, за якою я зобов'язуюсь виплатити вартість квартири за десять років за базовою вартістю без усілякого відсотка, - це цінна річ".
Архітектор Оксана Яцевська теж стала новоселом завдяки новій послузі – житловій розстрочці. Вона довго шукала простий варіант купівлі квартири. Банки для неї були закриті, оскільки Яцевська не могла надати довідку про пристойні доходи.
Активність учасників різних програм від забудовників не залишила байдужими і банкірів. За інформацією компанії Простобанк Консалтинг, низка банків вже готові видавати кредити на купівлю нерухомості на первинному ринку без додаткової застави і незалежно від об'єкта будівництва.
Причому на ринку також з'явилися пропозиції, які набагато нижчі за ставки за програмами будівельних компаній. Наприклад, як розповів Корреспонденту директор департаменту роздрібного кредитування Universal Bank Дімітріс Ефтіміоу, мінімальна процентна ставка за іпотечними кредитами в його банку становить 12,95% річних (за вартості житла від 300 тис. грн. та за умови внесення первинного внеску в розмірі від 50% ціни застави). Ця ставка залишається фіксованою протягом першого року кредитування, а починаючи з другого року пропонують позичальникам перейти на плаваючу ставку.
Втім, такі низькі іпотечні ставки в Україні скоріше виняток, ніж правило. В цілому по ринку іпотечного кредитування, за даними Простобанк Консалтинг, середня реальна ставка позик терміном на десять років – більше 18% річних.
Масового повернення банків в іпотечне кредитування найближчим часом не варто очікувати. Обережна фінансова політика європейських банків, які викупили значну частину великих українських фінзакладів, ще довго буде стримувати появу дешевої іпотеки
Кредитна дорожнеча, за словами голови Асоціації українських банків (АУБ) Олександра Сугоняка, спостерігатиметься в банківському секторі і надалі. В АУБ переконані: масового повернення банків в іпотечне кредитування найближчим часом не варто очікувати. Обережна фінансова політика європейських банків, які викупили значну частину великих українських фінзакладів, ще довго буде стримувати появу дешевої іпотеки.
"Ми зараз на порозі чергової гострої фази кризи, і проблеми єврозони легко можуть стати нашими, тому банкіри щосили страхуються від різних ризиків високими відсотками", - попереджає Сугоняко.
Втім, нестабільність може вдарити і по програмах розстрочки, що залишить українцям тільки один варіант обзавестися житлом – купити його відразу. За словами Шості, такий сценарій цілком можливий, якщо вдарить друга хвиля кризи. Навіть більше, забудовник впевнений, що чим далі в кризу – тим більше покупців намагатимуться заплатити все і відразу.
"Зараз люди бояться, що підскочить долар і через кілька місяців вони заплатять на чверть більше, - пояснює Шостя. - Тому намагатимуться оплатити всю суму відразу".
***
Цей матеріал опубліковано в № 37 журналу Корреспондент від 23 вересня 2011 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.