Корреспондент: Український землетрус. Орна земля виходить на ринок

Парламент запускає в комерційний оборот українську ріллю, одну з найцінніших у світі. І відразу шокує фермерів та іноземних інвесторів, пише Іванна Коберник у №49 журналу Корреспондент від 16 грудня 2011 року.

Земельна реформа, про необхідність якої твердили консультанти всіх мастей з дня проголошення української незалежності, набуває реальних обрисів. Верховна Рада запускає головний актив України, сільськогосподарські землі, в комерційний оборот.

9 грудня Верховна Рада прийняла відповідний закон у першому читанні, і не пізніше ніж через місяць, за заявою депутатів з провладної більшості, закон буде остаточно прийнятий. Це означає, що з 1 січня 2013 року в Україні можна буде вільно продавати і купувати землю сільгосппризначення.

Автори законопроекту впевнені, що цей крок підвищить вартість ріллі і дозволить власникам наділів використовувати землю як заставу для довгострокових кредитів. Все це покликане надати потужний поштовх розвитку сільського господарства.

Голова Державного агентства земельних ресурсів Сергій Тимченко стверджує, що закон про ринок земель вигідний в першу чергу дрібним землевласникам. "Ніде в Європі немає такого, щоб власник кількох гектарів жив за межею бідності", – каже чиновник.

Утім, на думку аграріїв, нововведення має істотну ваду, і не одну. Купувати землю дозволять лише фізособам – громадянам України, а також територіальним громадам та Державному земельному банку. Все це покликане відсікти від покупки іноземні компанії, а отже істотно зменшить попит на землю і, відповідно, її ціну.

Експерт: Зараз багато інвесторів готові відмовитися від роботи на цьому ринку. Новий закон відкидає Україну на 15 років назад

Крім того, закон також вводить обмеження на розмір наділу, який можна буде здати в оренду або продати в одні руки. Це знижує інтерес великих інвесторів до сільського господарства і як мінімум створює для них адміністративні проблеми, оскільки багато хто буде змушений оформляти наділи на різні компанії, щоб обійти обмеження.

Іноземці, яких уряд, та й особисто Президент Віктор Янукович активно заманювали інвестувати в агробізнес, розмірковують про згортання вкладень в аграрний ринок України.

"Зараз багато інвесторів готові відмовитися від роботи на цьому ринку, – застерігає Алекс Ліссітса, президент Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ). – Новий закон відкидає Україну на 15 років назад".

Відкритий ринок

Цього закону чекав весь аграрний ринок країни. Великі сподівання пов'язані з можливістю капіталізувати найбільш перспективну галузь національної економіки.

Те, за що проголосував парламент, виглядає так: купити ріллю може будь-який громадянин України, але не більше 100 га на людину. Взяти в оренду може і юридична особа, але не більше 6 тис. га на компанію в одному районі і не більше 5% орної землі в області, плюс компанія-орендар повинна бути зареєстрована там, де розташована земля.

Купити ріллю може громадянин України, але не більше 100 га на людину. Взяти в оренду може і юридична особа, але не більше 6 тис. га на компанію в одному
районі і не більше 5% орної землі в області

"Зараз багато великих холдингів мають київську прописку, тобто нічого не платять у ті місцеві бюджети, де обробляють землю, а це несправедливо", – каже Тимченко.

Ініціатори реформи пояснюють такі нововведення турботою про малого і середнього фермера. "Закон про ринок землі вбереже наділи дрібних підприємств від поглинання великими агрохолдингами", – заявив регіонал Григорій Калетник, глава парламентського комітету з питань аграрної політики.

Фермери такого оптимізму не поділяють, тому що не бачать себе повноправними учасниками іпотечного ринку. Їх обурює, що в законі з'явилася вимога подавати податкову декларацію при купівлі навіть мінімальної ділянки. Нова бюрократична вимога вводить у ступор тих селян, хто не може показати структуру своїх доходів за останні роки, оскільки раніше не існувало вимог подавати будь-які фіскальні декларації.

"Це просто насмішка над простим селянином", – каже Іван Томич, голова Асоціації фермерів України.

Великі агрохолдинги, які активно розвивалися і нарощували обсяги виробництва, в заціпенінні. За новим законом, вони повинні згортати свій бізнес, який уряд неодноразово називав найпривабливішим для інвестицій.

20% всієї орної землі в Україні перебуває в операційній оренді великих холдингів, розповідає старший аналітик Dragon Capital Тамара Левченко. Відповідно до закону, після закінчення термінів оренди їм доведеться розлучитися із землею або переоформити оренду на кілька дрібних підприємств – по 6 тис. га в одному районі, але не більше 5% ріллі в одній області.

"Тобто агрохолдингам доведеться наймати десятки юристів для оформлення нових компаній і заплутувати свою структуру власності, якщо вони хочуть продовжувати далі працювати", – резюмує Левченко.

Водночас Тимченко посилається на європейський досвід, де більшість господарств обробляють невеликі наділи. Про власників ріллі понад 100 тис. га там і не чули.

Володимир Лапа, гендиректор УКАБ, згоден з такою оцінкою, але за однієї умови. "Як приклад була взята європейська модель, де дійсно у землевласників невеликі наділи, але при цьому виплачуються державні дотації від 200 до 350 євро на гектар".

У Франції дотації можуть сягати і 700 євро на гектар. Українські ж фермери про такі дотації можуть тільки мріяти, а без них їм складно конкурувати на ринку з невеликими ділянками землі, де витрати в перерахуванні на 1 га значно вищі, ніж на великих наділах.

Мала земля

Генеральний директор і власник групи Агротрейд Всеволод Кожемяко обробляє 45 тис. га в чотирьох українських областях, і ноу-хау уряду дуже скоро безпосередньо зачепить інтереси бізнесмена.

"Необґрунтоване обмеження максимальної площі оренди зупинить розвиток компаній, – каже Кожемяко. – Купівля нових машин, будівництво елеваторів та зерносховищ неможливе без серйозних інвестицій, а маленькі приватні господарства на них розраховувати не можуть".

У великому агрохолдингу, що оперує понад 100 тис. га землі, на умовах анонімності повідомили, що для компанії не стане проблемою зареєструвати кілька десятків більш дрібних підприємств, але здивовані завуальованою пропозицією
держави піти у тінь

В іншому великому агрохолдингу, що оперує понад 100 тис. га землі, на умовах анонімності повідомили, що для компанії не стане проблемою зареєструвати кілька десятків більш дрібних підприємств, але здивовані завуальованою пропозицією держави піти у тінь: "Ми будували велику прозору компанію. Тепер нам пропонують про прозорість забути, як і про чесну комунікацію з інвесторами".

Ліссітса звертає увагу ще на один дискримінаційний момент ринку землі. "У жодній галузі немає таких драконівських обмежень, – нарікає експерт. – Нікого не примушують мати тільки одну шахту або тільки один металургійний завод. Нікого не турбує, що 80% ринку мінеральних добрив в країні контролюється однією людиною. А купівлю землі збираються розглядати під мікроскопом".

Він каже, що новий закон знищить найкращу частину галузі, не пропонуючи рівноцінної заміни. У велике сільгоспвиробництво за останні п'ять років вкладено $ 10 млрд, розповідає Ліссітса. Тепер важко прогнозувати подальшу долю цих інвестицій.

Втім, у скорботі не тільки великі, а й дрібні фермери. Іван Гусар, власник компанії Айова Лановецького району Тернопільської області, орендує 420 га, які обробляють 12 осіб.

Коли урожай поганий, фермер ледве зводить кінці з кінцями, коли гарний, як цього року, ситуація не змінюється, оскільки закупівельні ціни на сільгосппродукцію падають. "Вільних грошей на купівлю землі у мене поки що не передбачається", – каже Гусар.

Питання не в праві купувати чи не купувати землю. Питання в корупції, драконівських податках і нерівних правилах гри

Звідси аграрій робить простий висновок: витягнути фермерство з тяжкого стану можна лише системними змінами. Питання не в праві купувати чи не купувати землю. Питання в корупції, драконівських податках і нерівних правилах гри, додає він.

"Закон ніяк не допоможе 7 млн ​​власникам земельних паїв, – підхоплює Томич. – Він не стимулює створення нових робочих місць, розвиток інфраструктури села".

Заявити про свою незгоду із запропонованими нововведеннями готуються й іноземні інвестиційні фонди, кого реформа ринку землі виводить з агробізнесу. Вони пообіцяли Корреспонденту в найближчі дні виступити єдиним фронтом проти того, що називають дискримінаційним законом.

Народження монополії

Поки фермери не відчули поліпшень, а великі холдинги не вирішили, як зберегти свій бізнес, на аграрний ринок збирається вийти новий, можливо, найбільший гравець.

Уряд готується створити іпотечний банк, куди будуть передані всі землі, які не перебувають в оренді або у користуванні, а це понад 4 млн га ріллі, тобто приблизно стільки ж, скільки її в оренді у всіх великих українських агрохолдингів, разом узятих.

Земельний банк кредитуватиме сільгоспвиробників під заставу землі і під невисокий відсоток, що не більш ніж на 3% перевищує облікову ставку НБУ (на сьогодні вона становить 7,75%).

За словами Тимченка, банк отримає право не тільки купувати землю від імені держави, але й здавати її в оренду. Хто призначатиме керівника нового державного гравця, уряд чи особисто Президент, Тимченко не зміг відповісти.

При цьому глава Агентства земельних ресурсів не бачить нічого поганого в появі держмонополії: "Якщо ми хочемо ефективного управління землею і прозорого ринку, регуляторне втручання держави просто необхідне – це тільки плюс". Закон передбачає вихід у світ держмонополіста не пізніше 1 червня 2012 року.

Монополія – ​​це завжди можливість для зловживань, каже юрист Павло Петренко. Земельний банк зможе продавати державну землю і купувати приватну.

Юрист: В Україні держава ніколи не була ефективним власником, тому повірити, що у великій корумпованій машині з'явиться чесний механізм, вкрай складно

"Хто буде контролювати ціну, яку такий банк запропонує наближеним, а яку – дрібним віддаленим аграріям? – Запитує і сам відповідає Петренко: – В Україні держава ніколи не була ефективним власником, тому повірити, що у великій корумпованій машині з'явиться чесний механізм, вкрай складно".

Ситуація ще не патова. До другого читання закону вже підготовлено близько 4 тис. поправок. Аграрії сподіваються, що для них будуть пом'якшені найодіозніші норми. По-перше, збільшена максимальна площа землі (100 га), якою може володіти одна людина – попередня редакція закону пропонувала максимум 2 тис. га. По-друге, зняті обмеження на кількість орендованої ріллі для одного підприємства – власники великих холдингів кажуть, що ефективне господарство починається з 12 тис. га, нинішні ж норми пропонують удвічі менше. По-третє, скасовано вимогу подавати декларацію при купівлі хоча б недорогих ділянок.

Ліссітса наводить аргумент на захист інтересів сільгоспвиробників. Навіть на піку економічної кризи аграрії зуміли принести країні на експорті своєї продукції $ 10 млрд – це п'ята частина всього українського експорту. У нинішньому році країна зібрала рекордний урожай – 58 млн т. З них мінімум 27 млн ​​т можна вигідно продати за кордон.

"Якщо ринок землі запрацює за анонсованим нині сценарієм, – підсумовує експерт, – бюджет не дорахується третини доходів від аграрного ринку".

____________________________________________________________

Ключові нововведення закону Про ринок землі

1. Право купівлі землі товарного сільгосппризначення отримали:

- Громадяни України;
- Територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування;
- Держава в особі Державного земельного банку.

Зі списку потенційних покупців виключені фермери, яких прирівняли до фізичних осіб.

2. Максимальна площа продажу землі в одні руки – 100 га.

Якщо внаслідок отримання спадщини у господаря у власності виявилося понад 100 га землі, він зобов'язаний позбутися зайвої власності протягом року.

3. Максимальна площа оренди землі – 6.000 га на території одного району і не більше 5% сільгоспземель області.

4. Переважне право на купівлю землі закріплено за орендарем і суміжними землекористувачами.

5. Кожен покупець землі має надавати декларацію про доходи незалежно від суми угоди.

6. Нова установа при Держземагентства – Державний оператор – регулятор аукціонної діяльності, покликаний слідкувати за процедурою продажу земель державної та комунальної власності через торги, а також навчати і сертифікувати оцінювачів землі, проводити моніторинг ринку.

7. Створення Державного земельного банку, який отримає виняткове право на купівлю-продаж сільгоспземель від імені держави, кредитуватиме під заставу землі за ставкою, що не більш ніж на 3% перевищує ставку НБУ.

8. До статутного капіталу Земельного банку будуть передані державні землі сільгосппризначення, не перебувають у користуванні.

____________________________________________________________

Недооцінений актив

Незважаючи на високу якість чорноземів, орієнтовна комерційна вартість української ріллі перебуває на примітивно низькому рівні. Виною цьому – поганий діловий клімат і слабкий технологічний розвиток країни

Дані Світового банку, міжнародного агентства з управління активами та інвестиційного менеджменту InvestAg Savills

____________________________________________________________

Природний приріст

В останні вісім років обсяг інвестицій в українське сільське господарство стрімко збільшувався. Навіть світова криза не змогла загальмувати зростання аграрного капіталізму в Україні

Дані Українського клубу аграрного бізнесу, Держкомстату України

***

Цей матеріал опубліковано в № 49 журналу Корреспондент від 16 грудня 2011 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті, можна ознайомитися тут.