Елітний житловий комплекс Воздвиженка, розташований в історичному центрі Києва, мав стати золотим для власників, а перетворився на багаторічний головний біль для забудовників та інвесторів, пише Ксенія Карпенко у №22 журналу Корреспондент від 7 червня 2013 року.
Різнобарвні дахи в
яру під пагорбами, на яких з'явився Київ, – приємний бонус для людей, які відпочивають біля Музею археології
або в арт-просторі Пейзажної алеї: ця своєрідна веселка тішить око і є тлом для
фотографій. Але мало хто з відпочивальників здогадується про те, які глобальні
проблеми приховані під цими веселенькими дахами.
Там, у житловому
комплексі, названому Воздвиженка, ледь не були закопані в землю приблизно $
100-150 млн. Квартал, що чудово виглядає згори, став найбільш проблемним
об'єктом на столичному ринку елітної нерухомості.
Почавши як елітна забудова з прекрасною інвестиційною привабливістю – вартість місцевих квартир за чотири роки зросла більш ніж у десять разів, –
Воздвиженка сьогодні перетворилася на довгобуд
Почавши як елітна
забудова з прекрасною інвестиційною привабливістю – вартість місцевих квартир
за чотири роки зросла більш ніж у десять разів, – Воздвиженка сьогодні
перетворилася на довгобуд. За десять років вона так і не була розпродана
повністю, а ціни впали до рівня 2004-го.
"Ми чекали
більшого", – зітхає Тарас Зябкін, заступник директора компанії Київміськбуд-1
(КМБ-1), забудовника проекту.
Яскравий старт
Квартал, в якому
нині розташована Воздвиженка (а це по суті яр між трьома горами – Замковою,
Дитинкою і Воздихальницею), з давніх часів був відомий незручним рельєфом і
складною геологічною ситуацією. Тому забудова там довго залишалася у вигляді
первозданного хаосу, що утворився тут ще в період заселення Подолу. У радянський
час архітектор Олексій Милецький планував звести тут творчі майстерні, але
через відсутність фінансування проект закрили.
Тільки у 2003 році
в цьому районі було закладено новий житловий комплекс, який забудовник КМБ-1
назвав Воздвиженка. Плани були наполеонівські – побудувати елітний мікрорайон і
заробити на ексклюзивності проекту.
Фото Наталі Кравчук
Забудовник передбачав,
що заможний покупець зацікавиться назвою, яка асоціюється з елітною московською
Остоженкою. А потім, побачивши місце розташування комплексу і низьку
поверховість пропонованих до продажу багатоквартирних будинків оригінального
планування і зовнішнього оформлення, не забариться з купівлею житла.
До кризи 2008 року
все йшло якнайкраще. Представники КМБ-1 не називають суму початкових
інвестицій, але, за оцінками експертів, будівництво Воздвиженки вимагало $
100-150 млн. Гроші забудовник зайняв в Укргазбанку, власником якого на той
момент був співвласник КМБ-1, нардеп-регіонал Василь Горбаль.
Стартові результати надихали: перші гроші за квартиру на Воздвиженці прийшли вже у 2004-му, а ціна нерухомості у міру будівництва тільки зростала
Стартові результати
надихали: перші гроші за квартиру на Воздвиженці прийшли вже у 2004-му, а ціна
нерухомості у міру будівництва тільки зростала. З 2003 по 2005 рік вартість
квадратного метра тут збільшилася втричі – з $ 600 до $ 1.885. І покупці охоче
інвестували у Воздвиженку, ігноруючи той факт, що аналогічне житло в
новобудовах неподалік продавалося за ціною $ 1 тис. за "квадрат".
Побачивши цілком
"райдужні" перспективи мікрорайону, харківський мільярдер Олександр Ярославський
через свою компанію DCH у 2006 році інвестував у Воздвиженку $ 50 млн –
бізнесмен купив для перепродажу 100 квартир, п'ять будинків і 20 офісів площею
18 тис. кв. м.
На початок
фінансової кризи DCH встиг продати половину своїх об'єктів, а КМБ-1 – третину.
Зябкин з
ностальгією згадує ті часи: покупець не замислюючись віддавав за квартиру
площею 125 кв. м $ 875 тис. У 2008-му ціна "квадрата" досягла рекордної
позначки – $ 8 тис.
Пляма на Сонці
Хмари нависли над
"веселкою" наприкінці 2008 року. Приплив коштів від нових покупців й орендарів
вичерпався, і можливості обслуговувати борг у розмірі $ 100 млн, узятий в
Укргазбанку, не стало. Фінустанова до того ж саме опинилася в складному
становищі – через проблеми банку держава змушена була його націоналізувати.
Незабаром, за словами Зябкіна, Горбаль вийшов з числа акціонерів КМБ-1.
Сам колишній
співвласник Воздвиженки обговорювати з Корреспондентом мотиви своїх дій не
захотів, порадивши звернутися до нинішнього керівництва забудовника.
Разом зі складнощами у девелопера виникли проблеми й у мешканців
Воздвиженки. Незважаючи на те що приватні інвестори викупили половину мікрорайону, багато власників апартаментів не поспішали вселятися в недобудований квартал
Разом зі
складнощами у девелопера виникли проблеми й у мешканців Воздвиженки. Незважаючи
на те що приватні інвестори викупили половину мікрорайону, багато власників
апартаментів не поспішали вселятися в недобудований квартал.
Крім того,
нечисленні мешканці Воздвиженки не стримували гніву – вони стали скаржитися на
неполадки в дренажній системі, через які ґрунтові води підтоплювали підвали
житлових будинків. Листи-скарги з описом затоплених приміщень і потрісканих
стін, а також про відсутність реакції на всі ці проблеми з боку забудовника,
приходили і на редакційну пошту Корреспондента.
Фото Наталі Кравчук
Як зараз пояснює
Зябкін, в той час у ЖЕКу Воздвиженки не було грошей: незначна кількість
мешканців мала прямий наслідок – брак надходжень за комунальними платежами.
У депресію впали не
тільки мешканці кварталу, а й інвестори, що купили тут нерухомість. Їхні
вкладення танули на очах: те,
що купувалося на хвилі попиту по $ 8 тис. за 1 кв. м, після кризи виставлялося
на продаж по $ 2 тис.
Останній колір
веселки
Ситуація почала
вирівнюватися у 2010 році. З приходом до влади Віктора Януковича компанія Актив
Девелопмент Україна, підконтрольна братам-регіоналам Андрію та Сергію Клюєвим,
інвестувала у Воздвиженку, викупивши 30 квартир площею 4 тис. кв. м. Корреспондент
надіслав у компанію запит з проханням прокоментувати рентабельність інвестицій,
але відповіді не отримав.
Однак врятував
Воздвиженку і її мешканців не альянс Клюєвих, а все той самий Ярославський.
Бізнесмен з Харкова у 2011-му інвестував у комплекс $ 19 млн. Ці гроші, за
інформацією прес-служби DCH, пішли, крім іншого, на введення в експлуатацію
підземних паркомісць, інженерних мереж, захист території від зсувів, а також на
організацію місцевого комерційного ЖЕКу – Житлокомфорту.
На цей момент, за словами Зябкіна, Воздвиженка одужує – квартал готовий на 95%, ведуться фінальні роботи з будівництва фасадів двох будинків. На продаж виставлені останні 50 квартир
На цей момент, за
словами Зябкіна, Воздвиженка одужує – квартал готовий на 95%, ведуться фінальні
роботи з будівництва фасадів двох будинків. На продаж виставлені останні 50
квартир, що становлять 10% загальної житлоплощі мікрорайону. Непогано йдуть
справи і у DCH Ярославського – цього року компанія планує вийти на 15%-ву рентабельність.
Фото Наталі Кравчук
І незважаючи на
повідомлення в ЗМІ про зсуви, що трапляються в яру час від часу, забудовник
Воздвиженки не втрачає оптимізму.
"Наше завдання не
продати швидше, а продати дорожче", – каже Зябкін. Він стверджує, що "зсуви",
про які пише преса, не мають нічого спільного з елітним мікрорайоном, – вони,
мовляв, трапляються на початку вулиці, біля старої забудови.
Однак не багато хто
вірить в успіх "воздвиженської справи".
"Зараз ціни на
Воздвиженці варіюються від $ 2 тис. до $ 4 тис. [за 1 кв. м]. За такі гроші
можна купити нерухомість у верхньому центрі Києва, і це куди більш безпечна
інвестиція", – резюмує архітектор Іван Юнаков.
***
Цей матеріал опубліковано в №22 журналу Корреспондент від 7 червня 2013 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.