Корреспондент: Прощавайте, хрущовки. Майбутнє ринку нерухомості України – за новобудовами

Велика пропозиція нових квартир, їхня якість, програми розстрочки і більш низькі, у порівнянні із вторинним ринком, ціни допомагають новобудовам витісняти з ринку радянські будівельні раритети, пишуть Олена Трибушна й Андрій Смирнов у додатку Нерухомість у №15 журналу Кореспондент від 20 квітня 2012 року.

Київські ріелтори навчилися ворожити на основі паспортних даних і гаманців. Підсумовуючи досвід 2011 року, вони можуть прогнозувати: якщо перед ними родина з дітьми, де вік батьків – від 30 до 50, а їхній загальний дохід перевищує $ 2,5 тис., ці люди – потенційні покупці нового житла. Продавці можуть вгадати навіть його параметри: квартира економкласу до $ 100 тис., одно- або двокімнатна, яку куплять в розстрочку.

Політика забудовників, що стимулює попит: вони зменшують метраж, не проводять оздоблювальних робіт і надають свої програми розстрочки

У цьому портреті враховані ключові особливості ринку житлової нерухомості найбільших українських міст: здача значної кількості нових будинків, переважно за рахунок закінчення робіт на законсервованих у кризу об'єктах, майже повна відсутність іпотеки і  ціни, які злегка зростають. А ще – політика забудовників, що стимулює попит: вони зменшують метраж, не проводять оздоблювальних робіт і надають свої програми розстрочки.

В результаті ринок роблять новобудови. Первинна нерухомість, за словами Сергія Костецького, фахівця з маркетингу компанії SV Development, за підсумками року відновлюється після кризи набагато швидше за вторинну. "На первинному ринку ціни нижчі, кількість пропозицій велика, і вони більшою мірою відповідають запитам покупців. І є можливість взяти кредит під більш-менш нормальні умови", – запевняє експерт.

Київ і околиці

Серйозне, до 40%, падіння цін на житло – минуле українського ринку. Нинішня ситуація більш оптимістична для забудовників або власників житлової нерухомості: ціни в найбільших містах країни повільно повзуть вгору. Особливо жваво відновлюється вартість на головному будмайданчику країни – у столиці.

Ринок Києва зростає солідними темпами – за 2011-й він збільшився на 50%, досягнувши показника 15,5 тис. зданих квартир, або 1,5 млн кв. м нового житла, – рекорд для незалежної України

Ринок Києва зростає солідними темпами – за 2011-й він збільшився на 50%, досягнувши показника 15,5 тис. зданих квартир, або 1,5 млн кв. м нового житла, – рекорд для незалежної України. Це, за даними Мінрегіонрозвитку, на 100 тис. квадратів більше, ніж навіть у докризовому 2008 році. Якщо врахувати ще й область, то виявиться, що третина введеного в країні в експлуатацію житла в минулому році припала саме на Київщину. Загалом у країні здали 9,4 млн кв. м, що трохи вище рівня 2010-го.

У столиці обсяг будівельних робіт за минулий рік, за даними Держкомстату, склав 14,3 млрд грн. Донецька область, яка йде другою, освоїла 8,9 млрд грн., а на Дніпропетровщині, третій у списку, цей показник дорівнює лише 4,5 млрд грн.

Столиця не тільки активно будується, але й залишається найдорожчим містом країни. Середня ціна 1 кв. м на вторинному ринку тут, за даними SV Development, на квітень 2012-го склала $ 1,8 тис. І річний приріст до пари – $ 64, найбільший "додаток" серед найбільших міст України.

Столиця не тільки активно будується, але й залишається найдорожчим містом країни. Середня ціна 1 кв. м на вторинному ринку тут, за даними SV Development, на квітень 2012-го склала $ 1,8 тис. І річний приріст до пари – $ 64

На другому місці в рейтингу дорожнечі стоїть Одеса, де квадрат на вторинному ринку в середньому сьогодні коштує майже $ 1,5 тис. Щоправда, зростання з квітня минулого року тут незначне – лише $ 10.

У спину південним воротам дихає Львів. Середня ціна 1 кв. м місцевої вторинної нерухомості в квітні 2012-го склала $ 1,4 тис., додавши за рік смішні $ 2.

Дніпропетровський вторинний ринок ще дешевший – квадрат в середньому коштує $ 1,18 тис., а от річний приріст поступається тільки київському – плюс $ 38.

У рейтингу мегаполісів пасе задніх Донецьк, який трохи поступається батьківщині радянських генсеків, – у вотчині нинішньої влади квадратний метр на вторинному ринку з квітня минулого року додав $ 7, досягши рівня $ 1,17 тис.

Новий метр краще за два старих

Ситуація на київському ринку залишається багато в чому визначальною для всієї країни, відображаючи і навіть підсилюючи регіональні особливості. Його ключова тенденція – пожвавлення на ринку новобудов.

Загальне число угод у столиці за 2011-й, за даними SV Development, склало майже 18 тис. – приблизно на 6 тис. більше, ніж роком раніше. У структурі превалює дешеве житло: на первинному і вторинному ринках у лідерах економклас (до $ 80 тис.) – понад 70% продажів, друге місце – за бізнес-сегментом, частка якого коливається в межах 13-17%. Решта – в еліт-класу та житла люкс-рівня. Відповідно поводяться й ціни: найдешевші квартири за минулий рік подорожчали на 10%, бізнес-клас залишився при своїх, а "еліта" в середньому трохи подешевшала.

Нових квартир в Києві продали майже вдвічі менше, ніж обжитих, – 6,5 тис. угод проти 11,3 тис. Однак, на думку Костецького, цей перекіс в найближчі два-три роки буде знівельовано за рахунок зростання продажів новобудов

Нових квартир в Києві продали майже вдвічі менше, ніж обжитих, – 6,5 тис. угод проти 11,3 тис. Однак, на думку Костецького, цей перекіс в найближчі два-три роки буде знівельовано за рахунок зростання продажів новобудов.

По-перше, вони дешевші за обжиті квартири – ціна квадрата у них в середньому дорівнює $ 1,6 тис. По-друге, замість "померлої" іпотеки, яка до кризи давала до 70% продажу, у новобудов з'явилася альтернатива – розстрочка від забудовника, деколи безвідсоткова. Для вторинного ринку розстрочок не пропонують, а кредитні ставки, 22-24% річних, найближчим часом не впадуть.

Крім того, клієнти вже ставляться прохолодніше до житла "з рук". За розповідями ріелторів, якщо раніше в оголошеннях покупців зустрічалися фрази "перший і останній поверхи не пропонувати", то зараз все частіше йде приписка – "хрущовки не пропонувати". У старому фонді якщо і вибирають, то нові будинки, до семи-десяти років, каже Ірина Луханіна, гендиректор агентства нерухомості Благовіст.

На руку первинному ринку грає і велика пропозиція – 15тис. нових квартир, що надійшли на ринок в минулому році, що у 2,3 разу перевищує число куплених
новобудов. Схожий дисбаланс і на загальноукраїнському рівні

На руку первинному ринку грає і велика пропозиція – 15 тис. нових квартир, що надійшли на ринок в минулому році, що у 2,3 разу перевищує число куплених новобудов. Схожий дисбаланс і на загальноукраїнському рівні. Анатолій Близнюк, міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, заявив Корреспонденту, що з майже 10 млн кв. м житла, зданого в минулому році, 2,5 млн так і не були продані.

Все це створює умови для активізації продажів новобудов. Щоправда, забудовники не стануть заради цього знижувати ціну. За словами Михайла Голиці, голови правління Київміськбуду, ключового столичного будівельного холдингу, вони вже й так вперлися в рентабельність і поставити ціну менше $ 1 тис. (8 тис. грн.) не зможуть.

Як пояснює Сергій Гурковський, директор з продажу компанії НБК, собівартість квадрата у столиці з урахуванням вартості матеріалів, зарплати співробітників, витрат на погодження дозвільної документації та на введення готового житла в експлуатацію в економкласі дорівнює приблизно 7,5 тис. грн. Падати цей показник, на думку аналітиків, не буде – скоріше, зросте.

Тому забудовники оперують іншими "бонусами". Основний – розстрочка. За даними Юлії Горох, керівника відділу продажів і маркетингу компанії Інтеграл-Буд, в економсегменті 40-70% угод на первинному ринку укладається в розстрочку, найпопулярніша – на строк до п'яти років. Лише в третині випадків клієнти платять відразу все, а кредитні продажі не перевищують 5-7%.

Якщо раніше будували переважно три-чотирикімнатні квартири, оскільки їхня собівартість нижча, то тепер – одно-двокімнатні,причому невеликих площ. А ось на що продавці йдуть неохоче, так це на продаж з оздобленням під ключ. Хоча на такі варіанти попит дуже високий

Крім того, ті, хто будує, стали уважнішими до думки клієнтів. "Зараз покупці віддають перевагу переважно компактному житлу, щоб не переплачувати за зайві квадратні метри", – упевнений Гурковський. І забудовники врахували цей момент: за словами Костецького, якщо раніше будували переважно три-чотирикімнатні квартири, оскільки їхня собівартість нижча, то тепер – одно-двокімнатні, причому невеликих площ.

А ось на що продавці йдуть неохоче, так це на продаж з оздобленням під ключ. Хоча, за словами Горох, на такі варіанти попит дуже високий. Але забудовники більше орієнтуються на оздоблення "після будівельників", тобто фактично без будь-якого оздоблення. Зате ціна нижча.

В цілому, за прогнозами Костецького, до кінця року новобудови продовжать тіснити вторинний ринок. Середня ціна квадрата в столиці зросте до початку 2013 року на 3-4%. При цьому найдорожча нерухомість подешевшає на 8%, ціна бізнес-класу буде стабільною, а загальний приріст дасть економсегмент, який подорожчає на 8%.

Ціна міського щастя

Динаміка середньої ціни 1 кв. м квартири в найбільших містах України (середня ціна в $ за 1 кв. м)

Легкий приріст

Кількість реальних угод на столичному ринку нерухомості потроху зростає

Розподіл продажів за класами на вторинному ринку:
71% – економ (до $ 80 тис.)
19% – бізнес ($ 80-150 тис.)
7% – еліт ($ 150-300 тис.)
3% – делюкс (від $ 300 тис.)

Розподіл продажів за класами на первинному ринку:

79% – економ (до $ 80 тис.)
13% – бізнес ($ 80-150 тис.)
6% – еліт ($ 150-300 тис.)
2% – делюкс (від $ 300 тис.)

Дані SV Development

***

Цей матеріал опублікований в № 15 журналу Корреспондент від 20 квітня 2012 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.