Розквіт будівництва торгово-розважальних центрів охопив провінцію. Незважаючи на його рекордні темпи, Україна все ще вчетверо відстає від центральноєвропейських країн за кількістю торговельної площі на 1 тис. осіб, - пише Максим Бутченко в №38 журналу Корреспондент від 28 вересня 2012 року.
Будівельники напали на золоту
жилу в регіонах України. Будівництво торгово-розважальних центрів (ТРЦ) в
провінції набуло епідемічного характеру. За даними транснаціональної компанії
Jones Lang LaSalle, що спеціалізується на міжнародному ринку нерухомості, за
останні п'ять років в українській глибинці побудовано 600 тис. кв. м ТРЦ. Це
стільки ж, скільки вдалося відкрити за попередні 15 років.
Олег Салмін, співвласник і
гендиректор будівельної компанії XXI століття (в її власності 17 ТРЦ), пояснює
Корреспонденту, що в період кризи інвестори переглянули свої погляди на ринок
нерухомості і географію вкладень. Такі проекти, як житло і будівництво офісів,
відійшли на задній план. Перестав бути основним магнітом для вкладень і Київ.
Тепер найбільш затребуваний сегмент, що досить швидко окупається, - торгівельна
нерухомість у містах за межами столиці.
На українському ринку склалася унікальна ситуація, коли дефіцит торгових площ по всій країні заповнюють виключно вітчизняні компанії
Крім того, на думку партнера
компанії Українська торгова гільдія (UTG) Віталія Бойка, на українському ринку
склалася унікальна ситуація, коли дефіцит торгових площ по всій країні
заповнюють виключно вітчизняні компанії. Бойко каже, що ні в Польщі, ні в
Румунії, ані в Болгарії місцевий капітал не домінує над іноземними вливаннями
так, як це відбувається в українській нерухомості. Частково цей феномен
пояснюється тим, що іноземці з великою обережністю йдуть на ринки держав, де
непередбачуваність бюрократії є для них небезпечною.
Грошовий інтерес
Великі міста-мільйонники та
обласні центри потрапили у фокус інтересів інвесторів, готових вкладати в торговельну
нерухомість пристойні суми. Між 2007 і 2012 роками, за даними Салміна, в нові
ТРЦ вкладено близько $600 млн.
За оцінкою Віктора Оборського,
керівника департаменту стратегічного консалтингу UTG, витрати на будівництво 1
кв. м становлять близько $1 тис., що близько до витрат на будівництво ТРЦ у
Східній Європі.
Розширенню мереж ТРЦ в
українській глибинці, на думку Салміна, сприяє прискорення процедури отримання
всіх дозволів. Бізнесмен наводить як приклад Донецьк, Одесу, Львів та
Дніпропетровськ, де ходіння коридорами бюрократії скорочено в середньому до
півроку, тоді як в інших містах все ще потрібен мінімум рік, щоб зібрати всі
необхідні для роботи підписи.
Між 2007 і 2012 роками, за даними Салміна, в нові ТРЦ вкладено близько $600 млн
Навіть такі "прориви"
не вражають іноземних інвесторів, і тому їх участь у нинішньому бумі все ще
мікроскопічна. Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV
Development, каже, що західні корпорації обмежені у своїх можливостях, оскільки
не можуть грати за загальноприйнятими в Україні правилам. А саме - вони не
роздають хабарі чиновникам, не заграються з подвійною бухгалтерією, іншими
словами, за місцевими мірками поводяться вкрай наївно.
"Тому західні компанії
намагаються купувати вже побудовані торгові центри, - говорить Костецький, -
щоб мінімізувати ризики при вкладенні великих сум".
Тим часом, потреба в ТРЦ в
Україні все ще велика, місць вистачило б на всіх, ринок далеко не насичений.
Наприклад, за даними міжнародної маркетингової компанії GfK, у Польщі на 1 тис.
осіб припадає 850 кв. м торгової нерухомості, у Словаччині - 950 кв. м, в Чехії
- 970 кв. м, а в Україні - лише 200 кв. м.
Світле майбутнє
Комерційний директор Будхаус Груп
Максим Гаврюшин впевнений, що український ринок треба брати не стільки кількістю,
скільки креативом. Його компанія виступила девелопером херсонського проекту
Fabrika, вклавши в реконструкцію понад $30 млн. Будівлю колишнього бавовняного
комбінату загальною площею 65 тис. кв. м перетворено у сучасний ТРЦ з нальотом старорежимного
дизайну.
Над будівлею височіє радянська
символіка, всередині - телефонні будки зразка часів СРСР, апарати з газованою
водою. Атмосферу колишньої величі відтворюють декоративні предмети швейного
виробництва, ткацькі верстати, котушки з полотном і т. д.
Креативне будівництво кипить і в
Харкові. У центрі міста росте шматочок Парижа - ТРЦ Французький бульвар.
Вартість проекту - $60 млн. Олексій Дзюбенко, менеджер проекту нерухомості ТРЦ
Французький бульвар, натхненно розповідає, що він і його колеги хочуть
відтворити атмосферу центру сучасного європейського міста на сході України. До
участі в проекті підключили шведську компанію Froberg Architecture, яка
займалася дизайном химерного інтер'єру.
При орендній ставці від $45 за 1кв. м середній термін окупності проекту в містах-мільйонниках - п'ять років, в обласних центрах - до семи років
Гордістю харківського ТРЦ став
символ Парижа, перенесений на Слобожанщину, - копія Ейфелевої вежі. За словами
представників торгового комплексу, Ейфелева вежа висотою 35 м зроблена з металу
за кресленнями, ідентичними до оригіналу, в масштабі один до десяти. На створення
конструкції витрачено $115 тис. "Покупець, який вирішив сфотографуватися
на тлі нашої Ейфелевої вежі, залишиться задоволений", - упевнений
Дзюбенко.
Великою спокусою для інвесторів є
прибутковість українських ТРЦ. При орендній ставці від $45 за 1 кв. м середній
термін окупності проекту в містах-мільйонниках - п'ять років, в обласних
центрах - до семи років. Це вдвічі швидше, ніж у країнах Західної та Центральної
Європи.
Та й попит на вільні метри
стрімко зростає. Олена Орлова, менеджер маркетингового відділу одеського ТРЦ
City Center, відкритого в березні нинішнього року британськими та китайськими
бізнесменами (сума інвестицій - $50 млн), говорить, що її телефон не замовкає: телефонують
потенційні орендарі. "Вільних місць для оренди майже не залишилося",
- констатує Орлова.
Херсонський ТРЦ Fabrika на 100%
заповнений орендарями, і власники вже укладають договори на місця у другій
черзі комплексу, яка відкриється в листопаді.
У Будхаус Груп з оптимізмом
дивляться в майбутнє. Гаврюшин розповідає, що в його планах цього року введення
в експлуатацію ТРЦ в Черкасах і початок будівництва в Одесі і Харкові.
Мінімальна сума вкладень - $30 млн. А в 2013-му компанія планує відкрити третю
чергу ТРЦ Fabrika.
Джанкарло Стейде, глава правління
King Cross Group, італійської девелоперської компанії, що спеціалізується на
будівництві багатофункціональних торгових центрів в Європі, розповідає
Корреспонденту, що міжнародні фірми боязко, але заходять на український ринок.
На підтвердження слів Стейде європейці відкрили у Львові ТРЦ King Cross
Leopolis, вклавши в будівництво близько $70 млн.
"Український ринок вже
зрілий, підготовлений. Тепер залишилося тільки розвивати торгові центри ",
- запевняє Стейде.
***
Цей матеріал опубліковано в № 38
журналу Корреспондент від 28 вересня 2012 року. Передрук публікацій журналу
Корреспондент в повному обсязі заборонений. З правилами використання матеріалів
журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна
ознайомитися тут.