У 2014 році загальна площа столичних торгових центрів мала перевалити за позначку 1 млн кв. м. Однак складна ситуація в економіці змушує операторів почекати з відкриттям нових об'єктів, пише Олег Алєксєєнко у №22 журналу Корреспондент від 6 травня 2014 року.
Планам девелоперів, які мали намір у 2014-му відкрити кілька великих торгових центрів у столиці, не судилося збутися. За інформацією консалтингової компанії JLL, відкриються тільки два нові ТЦ загальною площею понад 70 тис. кв. м. До Атмосфери, яка вже розпочала роботу, до кінця року додасться ще один об'єкт – Проспект.
Введення в експлуатацію інших об'єктів відкладене до кращих часів. Наприкінці травня стало відомо про перенесення термінів відкриття найбільшого в Україні торгово-розважального центру Respublika (загальна площа – 298 тис. кв. М), з листопада 2014-го на березень 2015 року. Причини – нестабільна політична та економічна ситуація в країні.
«Деякі орендарі вважають те, що відбувається в Україні, форс-мажорними обставинами і можуть не відкрити свої магазини. Тому ми вирішили не ризикувати і почекати до березня», – каже засновник девелоперської компанії К.А.Н. Девелопмент (виступає девелопером Respublika) Ігор Ніконов.
Відкриття ще двох київських ТРЦ – BlockBuster Mall і Lavina Mall – перенесене на наступний рік. А будівництво Happy Mall взагалі припинено: девелопер проекту, Ліко-Холдинг, встиг тільки залити фундамент. Зараз компанія працює над зміною проекту комплексу, основна увага в якому буде приділена розважальній частині.
Коригування планів девелоперів означає, що очікуваного рекордного приросту торгових площ очікувати не варто. За даними JLL, введення в експлуатацію 70,6 тис. кв. м замість прогнозованих 415 тис. означатиме 37%-й спад у порівнянні з минулим роком. Проте експерти вважають, що мова йде про труднощі тимчасового характеру.
«У 99% випадків це тимчасові труднощі, пов'язані з екстраординарною політико-економічною ситуацією в кінці 2013 – на початку 2014 року й обережною поведінкою ритейлерів. Упевнений, що проекти будуть завершені навесні 2015-го», – каже Корреспонденту голова українського офісу компанії JLL Дмитро Сенниченко.
Невиграшне тло
Попит на площі в ТРЦ є яскравою плямою на тлі ситуації в інших сегментах торговельної нерухомості. Наприклад, за даними UTG, у кінці 2013 року рівень вакантності в офісах класу А (найкращі об'єкти, розташовані, як правило, в центрі міста) становив 26%, а в класі В – 15%.
Причина цілком зрозуміла. Наявні компанії, за винятком представників IT-сектора, практично не розвивалися, тому нові бізнес-центри змушені були переманювати клієнтів один в одного. Для цього вони готові йти на різні хитрощі – надавати майбутнім клієнтам «пільгові канікули» (можливість платити лише за комунальні послуги і певний час знімати приміщення безкоштовно), знижувати орендні ставки до 30% від заявленої ціни.
У підсумку інвестори схиляються до думки, що будувати нові офісні центри зараз сенсу не має.
Приблизно така сама вакантність спостерігається на ринку складської нерухомості, який до кризи був одним з тих, що найбільш динамічно розвивалися. Але зараз компанії економлять, в тому числі і на зберіганні своєї продукції.
Ситуація на готельному ринку також не надто оптимістична. Як розповів Корреспонденту виконавчий директор Асоціації зіркових готелів Дмитро Прохоров, в січні-березні заповнюваність столичних готелів склала 28-30%, що більш ніж вдвічі менше в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
Таких песимістичних результатів роботи готельєри не пригадують за останні сім-вісім років. Навіть у кризову осінь 2008-го київські готелі були заповнені на 40-45%. Головна причина такої ситуації – різке зростання пропозиції. Перед фінальною частиною Євро-2012 девелопери відкрили сім нових готелів, а номерний фонд зріс практично на 40%.
Уряд приваблював девелоперів пільгами: ті готелі категорії три, чотири і п'ять зірок, які були введені в експлуатацію до 1 вересня 2012 року, звільнялися від сплати податку на прибуток терміном на десять років.
Час економити
Одна з головних причин, через які оператори проектів призупинили свої плани будівництва нових ТЦ, – інертність ритейлерів.
«Зараз існують дві основні категорії орендарів», – розповідає директор з оренди великого київського торгового центру, який попросив не називати його імені у пресі.
Перша – це великі міжнародні мережі, фінансування на розвиток яких часто надходить з-за кордону. Ці ритейлери призупинили розвиток через невизначену політичну та економічну ситуацію в країні.
«Багато хто з них очікує стабілізації курсу гривні», – каже співрозмовник Корреспондента.
Друга категорія – це українські ритейлери, які за франчайзингом розвивають іноземні бренди в Україні. Вони зіткнулися з фінансовими складнощами і зараз активно займаються оптимізацією свого бізнесу.
«Зрозуміло, що в поточній ситуації говорити з багатьма з них про розвиток можна, але підписати договір оренди вкрай складно», – зазначає представник компанії-орендаря.
Співвласник компанії Zeebra (мережі Butlers, Six, I am, Glossip) Дмитро Єрмоленко визнає, що в травні продажі в гривневому еквіваленті впали на 5-10% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. В іноземній валюті (всі мережі купують товари за кордоном) ситуація є більш критичною.
Генеральний директор групи компаній Ультра (мережі Baldinini, Levi's, Pierre Cardin, Lagerfeld і Guess) Андрій Макаров пояснює виданню, що за травень у порівнянні з таким самим періодом 2013 року падіння становить від 20% до 50%.
«Зараз багато покупців побоюється, що Путін під гарматні залпи пропливе по Дніпру. Природно, зараз всі намагаються відкласти більше грошей», – пояснює Єрмоленко.
Слова ритейлера побічно підтверджують й аналітики дослідницької компанії GfK. За їхніми даними, в квітні споживчі настрої українців погіршилися на 5,5 пункту – до 61. При цьому найбільше впав індекс оцінки поточного матеріального становища – на 8,8, до 54,3 пункту. Деякі мережі, не витримавши реалій українського роздрібного ринку, закрили магазини.
Наприклад, ще в минулому році з України пішла російська взуттєва мережа Монарх, яка налічувала близько 80 торгових точок. Причому спочатку планувалося лише оптимізувати роботу мережі, а ніяк не відмовлятися від популярного бренду. Працювати на місцевому ринку відмовився і Maratex, що розвивав мережі Esprit та River Island.
У квітні ринок залишила російська компанія бізнесмена Михайла Кусніровича Bosco Sport, яка володіла шістьма торговими точками в Україні. Судячи з усього, ритейлер так і не зміг знайти достатньої кількості споживачів спортивного одягу з українською національною символікою за високими цінами.
Водночас Сенниченко зазначає, що деякі гравці, навпаки, готові ризикнути.
«Подальше розширення – цю стратегію обирають продуктові мережі (наприклад, Varus), аптеки, магазини косметики та побутової хімії (наприклад, Eva)», – каже представник JLL.
Сенниченко додає, що на київський ринок планує вийти мережа гіпермаркетів Там Там, а дніпропетровська мережа супермаркетів Varus уже відкрила перші торгові точки в столиці. Компанія завершила операцію з купівлі магазинів в однієї з найбільших російських компаній – X5 Retail Group, що розвивала в нашій країні мережу Перекресток.
Торг доречний
Більшість орендарів і власників торгових центрів зараз ведуть інтенсивні переговори про зниження орендних ставок. У більшості випадків вони прив'язані до курсу долара, який цього року зріс на 40%, тому в нинішніх реаліях сторонам є що обговорити. У найбільш успішних ТЦ орендні ставки приміщень у бутиковій зоні площею від 80 до 300 кв. м можуть сягати $ 100 за 1 кв. м на місяць.
«Практично всі торгові центри пішли нам на поступки і зафіксували курс на рівні 8 грн за $ 1», – заявляє Корреспонденту виконавчий директор мережі Jysk Євген Іваниця.
Інші ТЦ надають тимчасові знижки на оренду, розмір яких може сягати 40% від початкової орендної ставки.
«Залежно від торгового центру знижки можуть надавати на термін від трьох місяців до року», – каже Іваниця.
Все це створює непросту ситуацію і для власників ТРЦ, які також зіткнулися з наслідками девальвації гривні. Ризики невиконання зобов'язань перед банками за валютними кредитами та орендарями (зниження грошових потоків диктує необхідність урізати маркетингові витрати на рекламу й утримання аудиторії) збільшуються.
Згадуваний раніше анонімний співрозмовник Корреспондента зазначає, що роздрібні мережі все частіше вимагають прив'язати орендну плату до відсотка від обороту (як правило, 12-15%).
«Це не схвалить жодна бухгалтерія торгового центру», – пояснює він.
Тому більшість власників площ вдаються до компромісу, пропонуючи орендарям платити або фіксовану ставку, або відсоток від обороту – залежно від того, яка з сум буде більшою.
Тим часом експерти і власники ТРЦ вважають, що майбутнє у сегмента є.
«У середньостроковій перспективі ми прогнозуємо зростання активності мереж, що спеціалізуються на продовольчих товарах, побутовій хімії, а також аптек. Рівень попиту на ці групи товарів залишається стабільним незалежно від купівельної спроможності населення», – зазначає Сенниченко.
Крім того, ринку все ще є куди зростати: на відміну від США, де моли давно стали справжнім атрибутом американського способу життя (див. Корреспондент № 21), або найбільших міст Європи, ринок ритейлу в Києві поки ще дуже далекий від насичення.
Забезпеченість торговими площами в столиці України становить 257 кв. м на 1 тис. осіб. Це на 26% нижче, ніж у Берліні, і як мінімум у 2,5 рази нижче, ніж у Варшаві чи Празі.
У перспективі це робить привабливим український ринок як для місцевих, так і для іноземних девелоперів, зазначає Сенниченко. На його думку, можна також очікувати повернення на ринок торговельної нерухомості України гравців, які взяли паузу в кризових 2008-2009 роках.
«Вже зараз ми отримуємо запити від інвесторів, які цікавляться купівлею майданчиків і реалізацією проектів», – додає експерт.
Острівець стабільності
Затребуваний напрям для торгових забудовників
Останні кілька років торговельна нерухомість залишалася однією з найбільш привабливих сфер для інвестування. Торговельні мережі розвивалися, в Україну приходили нові оператори, і кожному з них були потрібні місця для торгових точок. Наприклад, у 2013 році свої магазини в нашій країні відкрили турецькі мережі одягу Ollezioni і LC Waikiki, французькі мережі дитячого одягу та аксесуарів Z-Generation і нижньої білизни Petit Bateau, італійські мережі нижньої білизни Yamamay, брендового одягу – Versace Collection, взуття – Fabs та інші.
За даними консалтингової компанії UTG, вакантність ТЦ до кінця 2013-го становила в середньому 1,7%. При цьому в найбільш успішних столичних проектах – Dream Town (I черга), Ocean Plaza, Sky Mall – вільних площ не залишилося. Навіть більше, у деяких київських ТРЦ все ще існує черга з потенційних орендарів, щоправда, вона зменшилася в порівнянні з докризовим часом. Як правило, це мережі, готові відкрити свої магазини в разі закриття торгової точки конкурента в тому чи іншому комплексі.
***
Цей матеріал опубліковано в №22 журналу Корреспондент від 6 червня 2014 року. Передрук публікацій журналу Корреспондент в повному обсязі заборонено. З правилами використання матеріалів журналу Корреспондент, опублікованих на сайті Корреспондент.net, можна ознайомитися тут.